126套房产仅抵5成债务！温州银行已向上海世茂追债3年

作者 |郑理

来源 | 独角金融

因上海世茂建设有限公司（下称“上海世茂”）及其关联方未能按时偿还6.57亿元债务，温州银行申请执行拍卖上海世茂关联企业名下的108套别墅、18处房产作为抵债物。

早在2022年4月前，这笔债务就已经发生逾期，温州银行作为原告对上海世茂及其一众关联方告至温州市中级人民法院。截至目前，该行已向世茂追债超过3年，而总计126套房产折价拍卖后回笼资金约3.5亿元，按照这个金额计算，可能最终偿还温州银行仅5成债务。短期来看，这可能会给银行的利润造成一定压力。

温州银行2020年-2024年净利润从1.59亿元增长至19.2亿元，整体来看5年业绩虽大幅提高，但增幅处于过山车态势。此外，近年来规模增长乏力，资本充足率指标接近监管红线，筹备多年的IPO进程始终未取得实质性进展。

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拍卖126套房产，

温州银行向世茂追债超6亿

此次拍卖处置单位为温州市中级人民法院，申请执行人为温州银行，涉及的被执行人分别为：绍兴世茂新置业、深圳市泓嘉企业管理、杭州圆盈企业管理、余姚世茂置业、世茂集团（0813.HK）、上海世茂及其关联公司等，案由为金融借款纠纷。

图源：天眼查

此次拍卖的别墅，位于余姚市牟山湖佩拉小城的108套别墅，以抵偿部分债权。该批别墅总建筑面积约2.495万平方米，评估总价2.17亿元，起拍价1.52亿元，较评估价折价30%，折合单价仅6100元/平方米，不足2014年同类房源售价的三分之一。

除了108套别墅，还有18套海滨花园房产分别于7月28日、8月25日拍卖，执行拍卖的18套房产为杭州圆盈企业管理有限公司公司名下位于宁波市北仑区春晓碧云路165号世茂海滨花园房产，评估价2363.16万元。

总的来看，两批拍卖标的总价值3.5亿元，但依旧无法覆盖6.57亿元债权，可见世茂资产缩水程度之深，而温州银行的回款可能要远低于债权金额。

2023年4月、2025年1月，温州银行分别对上海世茂原法定代表人许世坛、现任法定代表人颜华（同时兼任上海世茂股份董事长）申请了限制消费令。

图源：罐头图库

上海世茂作为世茂集团主要地产开发运营主体，其母公司世茂集团曾是中国房地产行业的佼佼者。

世茂集团自1989年进入房地产行业，三十多年间布局全国100多个核心城市，涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐、文化等多个产业领域。

图源：罐头图库

世茂集团的高光时刻出现在2017年。当年，世茂以239.43亿元竞得深圳龙岗商住地块，创下深圳土地拍卖史上第二高的“总价地王”纪录。

该地块计划建设一栋超600米的超高层建筑，超越“平安金融中心”成为深圳第一高楼，同时配套建设深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心等14种顶级业态，总投资额高达500亿元。

2018年3月，项目开工仪式隆重举行，世茂集团董事局主席许荣茂亲自出席。2019年，为缓解项目资金压力，世茂引入中信信托发起信托计划，募资87亿元。

危机在2021年底浮出水面。2022年2月，中信信托宣布其中57亿元项目资金遇到兑付困难。随后，深港国际中心项目陷入全面停工，成为深圳最刺眼的烂尾地标。

此后，世茂危机迅速蔓延，2022年7月，世茂公告未能按期支付10亿美元到期债券本息后，各地项目相继停工，债权人纷纷采取法律行动。截至2024年末，世茂集团总负债达2521亿元，其中83%（约2102亿元）将于一年内到期。

天眼查信息显示，截至目前，这家曾经的房地产巨头，如今被列为被执行人88次，被执行总金额369.16亿元；收到限制消费令98次，涉案总金额189.35亿元。

图源：天眼查

世茂集团境外115亿美元债重组于2025年7月21日生效，预计可削减78亿美元债务，重组涵盖美元票据、银团贷款、双边贷款等境外债务，并获得债权人广泛支持。

境内债务处置也在快速推进中。为加速出售资产回笼资金推动债务化解，世茂集团7月3日宣布以1.56亿元出售北京通州综合商业项目50%股权及债权。

此外，世茂集团已通过出售上海外滩茂悦大酒店（45亿元）、广州亚运村股权(18.4亿元)等优质资产，回笼超百亿元资金用于偿付债务。

更关键的是，世茂通过保交楼和资产处置实现了喘息机会，不仅避免抵押物因烂尾或闲置贬值，还提升现金流覆盖债务能力，有助于温州银行在执行抵押资产时获得更高的受偿比例，降低损失。但由于世茂有83%的负债一年内到期，这家昔日地产巨头压力仍然不小。

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业绩呈“过山车”，

与第三大股东关联交易17.4亿

温州银行成立于1998年，前身为温州市商业银行，2007年更名并启动跨区域经营，现注册资本66.92亿元，辖属分支机构197家，员工4800余人。股东结构中，国有法人股、其他法人股以及自然人股持股比例分别为59.42%、34.67%、6.11%。

图源：天眼查

温州银行近几年的营收与净利润一直保持增势，2021年-2024年的营收增速依次为30.9%、3.03%、28.05%、26.73%，净利润增速依次为24.29%、363.22%、90.22%、9.97%。

业绩起伏不定，原因在于温州银行计提了大量的资产减值损失，导致了净利润的下降。比如，2021年，温州银行信用资产减值损失达32.62亿元，这导致了2021年净利润仅有1.98亿元。

2022年，温州银行信用资产减值损失为21.66亿元，比2021年同期减少了10.96亿元，同比减少了33.6%，使得温州银行的净利润大幅回升，回归到了正常水平。

与浙江省内城商行对比，温州银行的盈利能力并不突出。截至2024年末，温州银行总资产规模为5054亿元，在浙江13家城商行里排第3，仅次于宁波银行和杭州银行；全年营收为92.66亿元，排名第6，低于泰隆商行、台州银行、稠州银行三家规模较小的银行；净利润为19.2亿元，排名第5，远低于泰隆商行和台州银行。

截至2024年末，该行存款总额3553亿元，且出现了自2016年以来的首次不增反降，与上年末变动-72.54亿元；贷款总额2975.07亿元，同比增长3.5%，远低于2023年的18.8%。

从贷款行业分布看，租赁和商务服务业贷款占比最高，达23.43%，制造业占20.67%，批发和零售业占19.79%，房地产业占8.3%。贷款行业集中度过高，若经济下行导致行业出现经营困难，一旦企业还款能力下降，将对银行资产质量产生冲击。

该行房地产贷款余额143.5亿元，占比虽然仅排在各行业第4位，但该行前十大贷款客户中，房地产企业占6席，较前一年增加3席。

随着地产行业进入调整期，该行除了与世茂的高达6.57亿元的贷款纠纷，2023年7月8日，温州银行塘下支行与温州金潮房地产开发有限公司因破产债权确认纠纷诉至法院，2024年6月，温州银行申请撤诉。

2024年末，温州银行不良贷款余额25.74亿元，不良率0.87%。该行在年报中表示正“全力推进不良贷款控新降旧工作”，加强房地产风险管控。

报告期末，该行重大关联交易余额28.23亿元，分别为衢州信安发展(原名为“新湖中宝”，2024年9月6日更名，股票代码：600208.SH）5家关联方融资余额17.41亿元、对温州市名城建设投资集团3家关联方融资余额10.82亿元。

图源：年报

根据公开信息，新湖中宝在2019年末持有温州银行18.15%的股份，位列第一大股东。但随后温州银行股权结构发生变化，温州市国有金融资本管理有限公司取代新湖中宝，持股比例25.22%，成为该行第一大股东。截至2024年末，衢州信安发展持股8.62%，为该行第三大股东。

但温州银行股权结构仍不稳定。

截至2024年末，衢州安信发展持股数5.7亿股，其中98%被质押；温州菜篮子集团持股数2.01亿股，25.74%被质押，温州开发投资有限公司持股数量1.32亿股，48.97%被质押。

近期，衢州安信发展公布2025年半年度业绩预告，预计上半年实现归属于母净利润2.1亿元，同比减少86%，能够发现该公司业绩明显承压。

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IPO长跑17年，

距离登陆资本市场还有多远？

温州银行的资本充足率状况并不乐观。

截至2025年一季度末，温州银行核心一级资本充足率为7.59%，一级资本充足率为9.46%，资本充足率为11.01%。其中，核心一级资本充足率从年初的7.89%下滑至7.59%，已接近监管部门对商业银行核心一级资本充足率7.5%的最低要求。

联合资信在温州银行2024年度跟踪评级报告中指出，温州银行业务的快速发展对资本消耗程度较大，核心一级资本充足率已接近监管限额，核心资本面临一定补充压力。
另数据显示，2021年至2023年，该行核心一级资本充足率分别为10.18%、8.65%、7.65%，呈现出连续下降的趋势。

面对核心资本补充压力，温州银行于2025年发行第一笔ABS，发行总额为29.42亿元，底层资产为个人消费贷款。近两年，该行消费贷款规模增长迅速，2022年-2024年各报告期末，“其它消费贷款” 余额依次为154.92亿元、268.98亿元、323.88亿元，在个贷中的占比从18.11%提升至26.01%。

发行ABS有助于将部分个贷资产从资产负债表中移除，优化资产负债结构，减少资本占用，降低风险加权资产，带来资金流入，间接支持资本充足水平。

温州银行的挑战并不止于此，该行今年已经收到二张罚单，合计罚款260万元。

7月14日，因未对理财非标准化债权资产投资参照自营贷款管理，温州银行被国家金融监督管理总局温州监管分局罚款35万元。这是该行今年收到的第二张罚单，早在4月，该行就因违反金融统计管理规定，被中国人民银行温州市分行罚款225万元。

图源：罐头图库

温州银行也一直有IPO上市的梦想，只不过目前依旧还处于辅导阶段。

早在2008年，温州银行就曾在第一次临时股东大会上讨论IPO事宜。2009年，温州银行通过上市辅导期。

2012年，温州市政府出台了“温州金改12条细则”，其中提到，“推动温州银行引进战略投资者、增资扩股、上市融资”，但之后却又没了动静。

2014年，市场传闻称温州银行的新上市计划已递交至温州市银监局，准备转道港股实现登陆，但最终还是没有下文。

直到2018年11月，温州银行召开2018年第二次临时股东大会审议通过了《关于延长〈关于《温州银行股份有限公司关于首次公开发行人民币普通股（A股）股票并上市方案的议案》的决议〉有效期的议案》等多项议案，其中，选择中金公司作为保荐人为其提供第二次上市辅导服务。

2025年4月，因温州银行仍有部分自有房产、土地及租赁房产存在权属瑕疵，仍然处于辅导阶段。

综合来看，温州银行业绩增长较快，但核心一级资本充足率接近监管红线，加上内控方面存在隐忧，或许会影响其IPO进程。