华发处置前海冰雪世界7块未建地块，政府75折回收

华发股份开发的深圳前海冰雪世界项目中，将有多块未开发地块被打折回收。

7月28日，华发股份（600325.SH）发布公告称，旗下全资子公司融华置地收到深圳土储中心发来的《市土地储备中心关于协商收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地有关事宜的函》（深土储函〔2025〕102号），深圳土储中心拟以44.05亿元，收回收购融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。截至目前，标的地块均处于未建状态。

从账面来看，华发股份的此次交易算得上是“割肉”。据披露，上述7块地总面积约7.05万平方米，计容建筑面积约46万平方米，位于深圳前海合作区会展新城片区，账面成本约58.41亿元。

约44亿元的收储价格，相当于打了75折。华发股份预计，此次交易产生的亏损将超过华发股份2024年经审计净利润的一半。不过，政府收回收购价格与评估机构给出的评估值基本持平，符合市场正常水平。

这一项目要追溯到2020年。这年11月，融创联手华发股份以底价127.1亿元获得了深圳前海的文旅综合体项目，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元业态，计容建筑面积超130万平方米。融创和华发股份成立了融华置地进行项目开发，两家公司在合资公司中的股权占比为51%、49%。

该项目在2021年3月就已开始动工，并被列入深圳市2021年、2022年重大项目计划清单。但随着融创陷入债务漩涡，项目开发也一度停滞。

（原规划中的深圳前海·华发冰雪世界整体效果图）

直至2023年初，作为合作方的华发股份出手，作价35.7亿元，将融创所持融华置地的股权悉数收入囊中。此后，华发股份持有融华置地100%股权，并将项目更名为“深圳前海·华发冰雪世界”。

在原本的规划中，这一综合体项目包括约74万平方米总部办公集群、约10万平方米冰雪主题商业、星级冰雪主题酒店、约5万平方米星光庆典广场和约30万平方米人才房等丰富业态。

经过此次退地后，该项目中的办公和商业部分将有较大幅度的缩减。资产评估报告显示，被收储的7块地共46万平方米，包含办公约42万平方米，地上商业约3.29万平方米，地下商业3500平方米。

缩减项目中的商办部分，这一动作的背后是承压的深圳商办市场。资产评估报告在谈到上述地块明显减值的原因时就提及，“资产于2020年取得时房地产市场正处于高位，近年来深圳房地产市场处于深度调整阶段，尤其是办公市场整体持续低迷。”

由此来看，尽管此次交易有所亏损，但在当前的市场形势下，把可能沉淀大量资金的商业地块脱手，对华发股份来说也是及时止损。

华发股份在公告中明确，此次交易能有效盘活沉淀资产，规避持续开发存在的市场风险。若继续持有上述标的地块，可能面临长期资产沉淀，占用大量资金，持有成本增加等相关风险，未来存在较大不确定性；通过政府收回收购方式盘活，可以消除继续开发的不确定性，实现风险对冲。商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长，可能制约公司其他业务（如住宅开发、现金流周转）的拓展。

业内认为，被收储地块日后也可能会更改土地性质。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，参考其他城市的案例，此次回收的土地日后会调整规划条件，减少商办综合体指标，再次出让。对于前海这一区域来说，前期非住宅出让的规模较大，未来从产城融合、组团发展的角度来看，可能会增加出让住宅用地。

值得一提的是，此次地块回收并不会影响华发冰雪世界整体的建设进度。据当地媒体《宝安日报》消息，前海冰雪世界项目已进入最后关键阶段——雪道板施工冲刺，整体项目预计国庆前开业。

6月10日，华发股份回复投资者提问时也表示，深圳前海·华发冰雪世界项目仍在建设中，目前主体结构封顶，金属屋面及冷板已完工，正在开展雪场室内装修装饰和机电联调等工作。项目预计今年第四季度开业，招商工作正在有序开展中。同时，该项目中的深圳华发新城人才房项目基本已售罄且一期已交付。