江核首个叠墅挑空没了，下半年近10家新盘“内卷”！

刚刚，江核政务新区首个叠墅四代宅-玖印府经过短暂调整后，迭新归来~~

本次调整，主要有以下变化：

1、将原 22# 高层住宅楼（24F）改为洋房住宅楼（9F），得房率进一步提升，超过100%；总户数随之下降60户，车位配比增加至2辆/户。

调整前↓↓

调整后↓↓

2、出于安全考虑，原叠墅挑空客厅被取消，增加一层楼板，这样更加安全合规，而且实得面积也会增加。

比如，原182㎡下叠户型，调整后为215㎡；143㎡六叠户型，调整后为165㎡；均增加了一个套房主卧。

“我就喜欢挑空，可以要求不修改吗？”

结果是不行的......

3、此前，叠墅户型是毛坯交付的，现在精装升级定制化，品质提升的同时，买房人入住更加方便，也能规避后续很长一段时间的伴随装修噪音等问题。

据悉，项目预计8月首开8号楼（1+9F）洋房，户型面积120㎡，放风价3.1万/㎡。

今年对于江核来说，绝对是关键一年，低密四代宅全面铺开。产品迭代升级的同时，需求结构正在改变，刚需市场逐渐被挤压到二手房市场，新房市场以 改善需求为主，正在倒逼开发商，“卷品质”、“卷性价比”。

2025年下半年，江核多家四代宅扎堆上市，更是加剧“内卷”！

江核政务区

江核政务区目前有玖印府、 锦绣金陵两个新盘，

玖印府

作为今年江北四代宅中，唯一有叠墅的产品，玖印府的关注度一直很高。虽然现在挑空没有了，但叠墅就是叠墅，加上毛坯可做精装定制升级，产品调性是实打实地提高了。

也是市场倒逼的结果，项目原本应在4-5月首开上市，上半年也就核中核的保利可以一战。拖到下半年，就是扎堆厮杀了...

毛坯交付，哪怕是叠墅，也不符合当前气氛，只能改改改。

至于高层该洋房，很简单，周边次新房都是2-2.2万/㎡，一个露台设计，多卖4-5千/平，压力肯定很大。这是在减少去化压力了。

项目的施工进度是江核各新盘中最快的，高层、洋房、叠墅都有封顶的。其中高层、叠墅的实景样板间已经公开，洋房正在赶工。

4栋22-24F高层户型建面约109㎡、119㎡；

4栋9F洋房建面约120㎡；

3栋6F叠墅面积约143㎡，分为上叠、中叠、下叠；

17栋4F叠墅建面约215、225㎡，形态为上叠、下叠，1跃2、3跃4，下叠搭配院子等。

锦绣金陵

外地和尚好念经，杭州滨江在江北的前期项目口碑不错！今年有两个住宅项目要上市，一个核中核的锦绣江序（代建），另一个便是自己拿地的锦绣金陵。

锦绣金陵为杭州滨江去年底拿地的江核政务区G23地块。项目规划20栋6-16F四代宅。其中，洋房14栋（6-8F）+小高层6栋(16F)。

设计有下沉庭院，整体采用小高层与洋房高低错落的建筑布局，北侧两排布局6栋16F小高层，全部为首层架空，南侧14栋为6-8F低密洋房。

锦绣金陵外立面采用了大面积环幕式玻璃，辅以香槟色金属线条勾勒建筑轮廓，整体颜值非常高！

户型面积打造118-170㎡海派洋房住区：

小高层：118、120、152㎡；

洋房：128、143、168㎡，还有210㎡顶跃；

这个面积段在江北不算小了，不考虑玖印的叠墅赠送，G23的面积段比玖印府还大些。

价格估计，小高层3万/㎡，洋房拉高点价格，有个3.5万/㎡，再贵也不好卖了。毕竟周边全是2.2万/㎡上下的次新二手房。

项目预计9月中旬会公开示范区，三季度开盘。这是杭州滨江在南京首次做高端产品，属于样板产品，品质值得期待！

国际健康城

江核国际健康城板块，这两年几乎没有声音了，前期囤的地不算少，但价格基本都在2.5万/㎡左右，且容积率都很高，基本都是高层。

去年封盘停摆的 仁恒滨江园就很典型，地价 25169元/㎡，想要盈利价格不能低于3.6万/㎡。而四代宅-玖印府的高层放风价为2.6-2.8万/㎡，这题给谁也不会解！

入滨江园这样地块，周边还有很多，一时难以入市。

还好，去年北联建设拿了两块地，其中G11由招商 蛇口代建，即将上市！

七里江澜府

将打造南京首个四代青年住宅，目前已公开城市展厅，拟建9栋8-25F住宅，包含3栋25F高层住宅、6栋洋房（3栋8层、1栋8+1层、2栋10F）。

项目打造约2500㎡主题架空层+ 1650㎡共享会所，户均约8.8㎡超级公区。

外立面采用玻璃幕墙、干挂铝板结合金属线脚收边，材质搭配简约大气，契合年轻审美潮流。项目窗墙比高达约0.41，大幅提升南向采光面。

项目均为四代宅产品，户型面积区间102-142㎡，高层102㎡、114㎡，洋房127㎡、142㎡，基本全户型使用率达到100%以上。

江北核中核

江北首个四代住宅产品-江韵臻悦去年上市，开启江核住宅迭代之路。今年，核中核板块可谓四代宅扎堆，多达7家纯新盘有上市计划！

江韵臻悦·瑞园

若问，目前江北卖得最好的项目是哪个？答案必然是保利江韵臻悦系列。江韵臻悦·璟园、江韵臻悦·璞园去化都很好，洋房更是开盘即基本售罄的热况。

继江韵臻悦璞园之后，旁边的保利G14（瑞园）规划也出了，只是没有如G14一般将容积率调低，还是维持出让数据。

项目拟建4栋16F四代宅产品，户户带露台，全部首层架空。

南京最夸张-120㎡以下-小高层户型，出现了！

建面117㎡，客厅/阳台开间约6.6米、客厅&阳台可实现近40㎡方厅。这尺度比一般140多㎡户型，都大了近30%。

这样一来，保利在江核的产品线又完整了，洋房、小高层皆有，璞园全系真洋房，瑞园全系117㎡小高层，都是纯粹圈层社区。

项目预计首开1号楼，约60套房源，全部117㎡户型，放风价3万/㎡。

中间户的户型设计，不仅实现了餐客厅阳台一体化设计，还无缝衔接空中露台。

映象星潮

映象星潮是万科在南京的首个四代洋房产品，目前万科代建项目都搞得不错，口碑还在。

项目将打造四代花园洋房，共9栋6-8F洋房＋1栋12F＋2栋17F小高层，一层为架空层设计，预计打造成泛会所。

户型面积段为：洋房户型129、139㎡，小高层户型109、119㎡；洋房价格估计3.5万/㎡，小高层价格预计2.8-3万/㎡。

目前位于虹悦城的城市展厅已公开，预计9月公开售楼处，10月开盘。

锦绣江序

锦绣江序为2022年11月被新居建设拿下的，后几经辗转确定由杭州滨江代建的江核G13地块，其中，杭州滨江占股35%。

项目规划建设6栋30F大高层，户型建面140、168、188㎡大平层，共计348户。首层全部架空，带错层露台，正面、侧面均有大露台。

项目靠近滨江风光带，距江边约400米，加上大高层设计，观景视野是这波四代宅中最好的，没有之一。

项目还打造了 度假感会所、架空层泛会所 等，改善基因满满。

江北建设G05(中建东孚)

中建东孚代建的江北建投G05地块预计三季度上市，是目前距离长江最近的项目之一。

根据规划，项目拟建设4栋住宅楼：

1、3号楼为17F，户型建面约120㎡，共计153套，另外还有一套200㎡顶层复式；

2、4号楼为7层洋房，建面约139㎡，共计48套；

小区合计202户。

从效果图看，洋房、小高层均是户户带错层布局的露台，边户为270度转角露台，外立面为大面积玻璃幕墙，颜值很高。

4栋首层全架空且联通，打造无风雨归家动线。架空层将根据不同年龄段客户需求，打造童趣剧场、康体运动、书吧、健身房等区域。

G05旁边是同期的G06、G07两地块，据说也有上市计划。我看还是一步一步来，先把资质较差、体量不大的G05卖掉，然后再上新。否则，最先上市的G05，很可能就被剩下了。

结语：

江北还有地可拍吗，当然有！但真的不能再拍了。拿江核来说，目前待上市的地块、新盘近50个，即便一年上市个十几家，也得三年才能把库存出让地块都推出来。

这个过程肯定还有新地块出让，肯定会有大量未来三年卖成现房都卖不完的楼盘。去化压力确实很大。

今年，除了上述四代宅要上市，还有金地商置G08、仁恒G03、保利G18、 通宇G02、通宇G03等上市待定，要么没开工，要么没规划，这里就不一一细说。

2025年，南京楼市就看江北的了。不过，我大江北确实有点毒在身上。2024年四代宅还是个不大不小的噱头，今年就被江北干成地摊货了...