经济学家朱宁：买房从来没有刚需，楼市预计2027年见底

对于当前房地产市场止跌回稳的大趋势基本上都一致，在向好发展，但是对于时间节点就各有各的说法了。有的认为楼市很可能今年就能止跌，也有的认为还得三五年，对与不对只能交给时间去验证。

但是我们可以先听听一位经济学家对于市场的判断，我认为有很多值得参考，看他怎么说。

7月24日，经济学家、上海交通大学教授、副院长朱宁在《经济大家说》栏目中表示，2024年初就预测未来房价会有20%-30%的下降空间，虽然去年9月以来有组合政策加持，市场进入了一个稳定期，但是最近几个月来，市场再次进入下行通道，这一观点已被过去一年半的市场走势初步验证。所以基本上还会延续去年的判断。那么经历过一年多的房价下跌，可能还有一定的下降空间。

从长周期来看，朱宁认为，人口结构逆转、城镇化放缓叠加年轻人的低欲心态，正持续驱动楼市深度调整。面对从“买房必涨”到“买房即亏”的代际观念巨变，房地产的逻辑已彻底颠覆——第一套房应是消费品，而非投资品。

我记得在2025年天津夏季达沃斯论坛分论坛上，朱宁分析，全国房价仍有10%-20%的下降空间，调整或持续1-3年。

朱宁的观点之所以引发关注，还因为他曾经精准预警2016年房地产问题：中国房价高估的核心是“隐性担保”催生的“刚性兑付”预期。这种预期使市场坚信“房价只涨不跌”，最终推高资产泡泡。

大家回顾下，当年是不是经常听到这样的声音：你担心啥？房价不可能跌的，不允许跌，开发商、地方都不怕，你怕啥？事实上，咱们还真比不了人家，咱们输不起，市场的波动极大影响了我们的生活。

我想如今，大家买房再也不会追求什么买了即赚的幻想了，很多人跟我说不求大幅上升，只求少跌一些就很好了，现在大多数买房人也都是刚需和改善性住房需求。

说到刚需，其实，我当年也说过哪里有什么真正刚需，都是伪命题伪概念，是开发商活生生创造出来的词。如果真有的话，你就不会因为当前房价下跌而不敢买房了。那会说这话可能不太明白，经历了之后你会发现，根本没用，你再需要买房也不是能买得起房的对象，也是无效需求。

对此，我记得朱民也曾说过类似的话，他曾明确指出，“住房是刚需”这一常见提法存在根本性错误，买房从来就不是一种必需品驱动的行为‌。他说他从不认同“刚需”这个概念，经济学只讲“有效需求”——即你买得起的需求。

他强调，住房的本质应以满足实际居住需求为核心，而非将其视为投资工具或一定上走的资产‌。过去20年买房能赚钱、能解决子女上学问题，才使得买房看似“刚需”。当这些附加条件改变，所谓“刚需”便不复存在。

过去20年买房能赚钱、能解决子女上学问题，才使得买房看似“刚需”。当这些附加条件改变，所谓“刚需”便不复存在。过去20年“打破头都要买房”的预期已经逆转为“打破头都要卖房”。如何稳定和改变这一预期，是房地产市场能否止跌回稳的关键。

但事实上，过去恰恰就给营造出这样的一种氛围，让所有人都相信买房就能跨越阶层，就能致富，悲哀的是，当所有人都明白这个道理的时候，往往就是最容易出问题的时候。而这一切都被美丽的谎言所掩盖，被房地产迅猛上涨的劲头所蒙蔽，从而让我们变得被动。愿意冒险、加杠杆的人确实赚得盆满钵满。但事后看，许多房地产开发商正是因为这种野蛮生长方式，最终导致了如某大般累积超2万亿的天量负债。

所以，朱宁表示，虽然自2021年起中国楼市开始进入调整期，但还未见底，企稳回升将在2027年左右。中国情况介于美日两者之间，且政策干预较早，假设调整期10年左右，若部分二三线城市2018-2019年已见顶，则调整可能持续到2027年左右。

对于年轻人买房，应该跟上脚步，将过去的思维摒弃，从投机思维转为消费思维，买房更应该看重什么，需要重新梳理，购房逻辑需要重新改变，否则可能会被旧思想的旋涡而吞噬。