澳洲楼市火爆，清盘率创历史新高！悉尼公寓市场突变，价格低过5年前！

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澳洲楼市持续升温，本周清盘率创12个月新高

《澳洲金融评论报》7月27日报道，在买家普遍预期借贷成本即将下降的背景下，澳洲房市热度升温，拍卖初步清盘率升至74.7%，创下近12个月以来的新高。

与此同时，拍卖房源数量也有所回升，为即将到来的春季房市奠定了积极基调。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，市场对下月降息的期待，加上住房可负担性的改善，尤其是在自2022年底以来表现疲软的墨尔本，共同推动了这 一轮市场回暖，这将有望促使更多业主挂牌出售。

数据机构Cotality的数据显示，本周初步清盘率略高于前一周的74.4%，达到自去年7月第一周以来的最高水平。

截至目前，1774场预定拍卖中已有1303场公布结果。本周拍卖房源数量较前一周增加14%，上周为1561场，上上一周则为1432场。

Christopher指出，通常在每年7月的第二或第三周，即冬季学校假期的第二周，拍卖市场会进入低谷，之后才会随着春季临近逐步回升。

不过，尽管拍卖数量有所上升，但仍低于去年同期水平。

2024年同期，也就是市场尚未对利率下调抱有希望的时候，曾有1975套房源进入拍卖市场。

在墨尔本，房价下跌带动住房可负担性提升的幅度超过布里斯班和悉尼，本周初步清盘率为76.3%，与前一周的76.7%基本持平。

预定拍卖房源数量从上周的671套增 加至837套。

来自Fletchers的房产中介Daiman Kane表示：“人们又开始竞价和试图购买了。”

在墨尔本绿意盎然的Balwyn North区，Kane负责销售一套占地650平的四居室房 屋，该房屋在周六的拍卖会上以297.5万澳元成交。

这套位于Macedon Avenue 9号的单层家庭住宅，地块面积650平，指导价为250万至 265万澳元。

Kane透露：“我们在拍到265万时就宣布on the market了。”

Kane还表示，买家普遍预期澳联储将进一步降息。

“这已经被市场提前消化，大家都知道这是迟早的事。与其等到官方宣布，不如提前布局。”

不过，这种提振并非在所有市场都一致。专注于高端市场的买家代理机构Morrell & Koren的Emma Bloom指出，Toorak和South Yarra等高端市场依旧低迷。

“就像一条死狗一样安静，”她形容道，“200万以下的房子还有一些动静，但 Toorak、South Yarra这些高端地区基本没什么成交。”

悉尼方面，尽管预定拍卖数量从585套增至601套，但初步清盘率略降至73.8%，前 一周为74.8%。

尽管略有波动，悉尼的初步清盘率已连续七个月保持在强劲的70%以上。

Ray White新州及首都领地拍卖主管David McMahon表示，澳联储本月决定将现金利 率维持在3.85%，而非市场预期的那样降息，这一决定削弱了买家的积极性。

McMahon指出：“我们观察到买家行为出现微妙变化，一些市场中再次出现竞价犹豫的情况。这也促使中介在拍卖日前与潜在买家的沟通更加紧密。”

在悉尼著名的内西区Rozelle，一套3居室公寓于周六以467.5万澳元成交。

这套位 于Margaret Street 903/29号的顶楼公寓，拥有3.5米层高、两个地下车位和180度 朝东北方向的海港景观，2007年6月的成交价为169.5万澳元，18年间价格上涨了276%。

布里斯班的初步清盘率为74.5%，高于前一周的68.4%，此次数据基于190场预定拍卖中已公布的145个结果。

阿德莱德方面，预定拍卖房源数量维持在86套不变，初步清盘率由71.7%略降至 69.1%。

首都领地则录得49套预定拍卖，较前一周的56套略有减少，但初步清盘率 从65.8%大幅上升至73.7%。

02

悉尼公寓市场现“新冠后遗症”！多地价格低过5年前

悉尼数个曾经备受欢迎的城区也出现了“新冠长期后遗症”，持续低迷的房价至今仍未好转，多个华人区榜上有名。

报道称，这些城区至今仍未从疫情带来的经济冲击以及2022至23年间的13次加息中走出，房价因此下跌、停滞或仅出现极其微弱的增长。

房价下跌在高密度城区尤为明显，这些地方一度备受投资者欢迎，尤其是面向国际学生和短期租户的公寓市场。

PropTrack的数据显示，悉尼内城区和下北岸目前的公寓价格普遍低于2020年的水平。

PropTrack的经济学家Angus Moore表示，与其它首府城市相比，悉尼的公寓价格在疫情后的增长显得尤为乏力。

“自新冠疫情爆发以来，悉尼的公寓价格仅上涨了22%，远低于阿德莱德超80%的涨 幅，和布里斯班接近95%的涨幅。”

“部分原因是疫情期间人们选择迁往更小的首府城市，这也与这些城市当时相对较高的可负担性有关。”

Moore指出，悉尼公寓市场的疲软反映出疫情期间买家偏好的转变。

“人们更希望拥有更多空间以便居家办公，对通勤的顾虑也有所减少，这使得人们更倾向于购买大的独立屋，而非公寓。”

他还表示，建造成本和周期的增加也限制了悉尼公寓整体价格的增长。

“在疫情期间，建造成本迅速上升，建房时间延长，劳动力短缺也构成制约。”

澳洲统计局（ABS）的数据显示，从2020年第三季度到2024年第二季度，建筑施工 企业的价格成本上涨了31.1%。

在过去12个月内售出至少50套公寓的城区中，Eastwood的价格跌幅最大，自新冠疫 情以来下跌了18.4%。

邻近的Epping和Gordon也受到冲击，公寓价格下跌。

Raine & Horne Lower North Shore的Andrew Bowden表示，该地区的公寓价格“仍在波动”。

“高端、热门公寓的售价不断创纪录，而其它公寓的价格仍维持在2021年的峰值附近。”

Bowden指出，下北岸部分公寓表现不佳，这与其整体呈现状况有关。

“在下北岸，位于优质地段且装修良好的公寓表现依旧强劲，而买家对于条件较差的公寓则更为谨慎，他们倾向等待更符合自身需求的房源。”

在更靠近CBD的城区，Haymarket、Darlinghurst、Ultimo和悉尼的公寓价格也在过 去5年内出现下跌。

一套位于Haymarket区88 Hay St的公寓于2025年4月以87.5万澳元的价格成交，而 它在2020年4月的成交价为87.8万澳元，5年几乎无增值。

Village Property的Jack Williams表示，疫情对这个地区来说“确实是一个巨大挑 战”，人们需要适应居住与工作方式的转变。

他指出，“新冠后遗症”效应的关键因素之一是2020年代初陆续交付的新开发项目。

“当一个新开发项目建成，会带来更多选择，通常会在一段时间内抑制价格上涨。而现在，几乎没有新项目推出，因为建筑成本涨得太厉害了。”

他补充道，也不全是坏消息，随着更多人回归高密度生活，这些地区的长期发展潜力正逐渐显现。

“租赁需求强劲，租金回报率也不错——我认为这些地区有长期发展潜力。”

Moore也表示，疫情对悉尼高密度城区的影响“正在逐步减弱”。

“尤其是建造成本不再快速上升，但并未回落，仍远高于疫情前的水平。”

03

1年飙升25.9%！墨尔本房价涨幅排行出炉

过去12个月内，墨尔本房价出现大幅上涨的城区都有大型家庭住房且靠近基础设 施，涨幅远超全市平均水平，华人区榜上有名。

最新的Domain House Price Report显示，在截至6月的12个月里，墨尔本房屋中位价上涨了1.6%，至近106.4万澳元。

Domain的Nicola Powell表示，2.3%的季度涨幅似乎表明墨尔本房市正在摆脱多年的低迷。

“总体而言，我们看到墨尔本各地的房市正在好转，独立屋价格涨幅创3年半新高，公寓价格涨幅则创2年新高。”

独立屋价格涨幅最大的是Aberfeldie，在截至6月的一年内上涨了21.6%，至194.6 万澳元。其次是Fairfield，上涨了18.8%至163万澳元，以及Heidelberg，上涨了 14.3%至130.8万澳元。

华人区Box Hill榜上有名，上涨了13.8%至148万澳元。

公寓价格涨幅最大的是Moorabbin，同期上涨了25.9%至75万澳元。其次是 Caulfield South，上涨了25.3%至79.9万澳元，以及Fairfield，上涨了20.1%至 58.7万澳元。

华人区Glen Waverley也榜上有名，上涨了10%至84.95万澳元。

Powell还表示，部分城区房价的大幅上涨似乎是因为家庭想在澳联储降息引发更多上涨之前升级到更大住房所推动的。

“墨尔本相对于其它首府城市表现不佳……家庭们希望在价格进一步上涨之前利用这 一机会。独立屋涨幅最高的Aberfeldie确实表现突出，这里对家庭来说是一个理想的选择。”

“而位于内北区的Fairfield，是一个被低估的城区，现在正在追上来。”

Matthews Real Estate的John Matthews表示，Aberfeldie的独立屋价格之所以能 强劲上涨，是因为市场供应紧张。

他说，这里以安静社区而闻名，且名气越来越大。

“随着内城区因公寓开发等变得更加繁忙，人们正在Essendon和Moonee Ponds等地寻找更安静的地方。”

“该地区的土地价值很高，即便是买一块需要推倒重建的地，也要至少约150万澳元。“

04

可负担住宅未来几个月可能继续跑赢中高端市场

近期降息举措刺激市场活跃度攀升，最新数据显示高端住宅市场或因此呈现更强劲增长势头。然而深入的历史数据分析却揭示了另一番景象。

6月PropTrack房价指数显示，全澳住宅价格环比上涨0.4%，同比涨幅达4.6%。这一市场回暖主要得益于今年2月和5月两次降息后，借款人购房能力与市场需求的双重提升。

尽管各价位区间房价普涨，但部分细分市场表现尤为突出。自今年年初以来，代表前25%至前5%区间的高端住宅价格增速已超越中低端市场，这或许反映出近期高端市场买家信心的持续增强。

但要准确判断不同市场分段的长期表现，必须审视过去数年的价格走势。2020年末疫情期间，利率降至历史低位引发房价飙升，高端住宅在降息后的涨幅明显领先于中端及低端房产。这一趋势与近半年的市场表现共同表明：高端市场对降息政策可能更为敏感，但同时也面临着更大的价格波动风险。

2022年5月开启的加息周期则彻底改变了市场格局。占市场5%-25%分位的低端住宅需求激增，增速反超中高端市场。从2022年中至2024年底，该区间房产累计涨幅达到高端市场的两倍，这种快速逆转暗示低端市场对加息政策的反应更为敏锐。

虽然各细分市场都曾经历强势增长期，但过去五年的累计涨幅数据揭示了一个鲜明对比：自2020年1月以来，低端市场累计上涨67%，中端市场52%，而高端市场仅47%。尽管近期降息小幅改善了购房能力，但当前利率仍处于2012年以来最高水平，住房可负担性依旧处于历史低位。PropTrack《2024住房可负担性报告》显示，收入中位数（约11.2万澳元）家庭仅能负担市场上十分之一的房产。在此背景下，更多家庭被迫转向低价房源，从而推动该细分市场价格涨幅显著超越高端住宅。

未来市场将如何演绎？若预期中的继续降息如期而至，借贷能力提升与住房可负担性改善或将推动中高端市场需求进一步释放，其价格涨幅可能反超低端市场。但若利率维持稳定或仅微幅下调，住房可负担性未能明显改善，低价位住宅很可能在未来数月继续保持更强劲的增长态势。

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