超95%业主同意？蛇口老小区发起自筹自拆自建，网友：以后值12万/㎡

等不来开发商进驻谈旧改，蛇口业主们决定主动出击、自己动手了。

最近，蛇口海湾花园发起小区自筹自建的意愿征集，这是继去年罗湖红岗花园后，第二个有自筹自建想法并展开行动的老旧小区。

据了解，目前意愿征集已完成，小区业主同意率超过95%，相关材料已提交到街道办。

▲海湾花园

蛇口小区摸索自筹自拆自建

业主权益：1：1.15重建+增购面积

海湾花园位于南山蛇口街道，与南海玫瑰花园隔着一条望海路，据贝壳找房APP显示，该小区建成年份为1986-1992年之间，容积率2.2，共411户。

▲海湾花园

小区周边配套成熟，距离2/8号线水湾站步行约500米，一路之隔就是各类商铺，餐饮店铺尤其多。

美中不足的是，这块区域建筑较为老旧，海湾花园斜对面的蓝虹豪苑出现外墙脱落，围了一圈高空防坠物网。

海湾花园内部也显得老旧，多栋楼都贴有招租公告。

今年5月，小区业委会发起自筹自建意愿征集公告，征集范围为小区1-35栋。有消息称，7月初，业主同意率超过95%，意愿征集材料已经交给街道办，并由街道办提交给区住建局进行审批。

▲网传海湾花园业主群内截图

7月25-28日，@深圳买房计划 曾致电海湾花园所在的海昌社区工作站和蛇口街道办咨询相关进度，接电话的工作人员均表示暂不清楚。

在海湾花园发起自筹自建意愿征集的过程中，@深圳买房计划 了解到， 针对业主们的权益，小区业委会设计了4种方案，基本权益是按1：1.15重建，且可按市场价三折增购20%面积，对小区有贡献的业主还可额外增购一定面积。

4种方案的不同之处主要是：重建后住宅部分交付标准（毛坯/精装)，以及是否规划建设人才房这两点，建设人才房的目的是回收资金，覆盖大部分建设成本。

方案中甚至考虑到了存在有业主“确实无法承担出资”的情况。

据第三方小程序@行舟深房 显示，海湾花园今年成交了2套二手房源，价格在3.94-4.35万/㎡之间。

该小区成交价巅峰期在2020年7月，彼时楼市红火，小区最高单价7.82万/㎡。

有网友在社交平台分享海湾花园自筹自建的动态时分析，按第四代好房子标准重建后，核心城市核心区域的核心地段的海景房，保守估计12万每平米，以今年海湾花园650万成交的一套159.5平米房源计算，加上增购20%面积后能得到一套约215平米的房子，除去投入，能赚1820多万。

▲社交平台上网友对重建后项目的分析

目前该项目尚未立项，评论区有网友表示乐观，认为海湾花园“今年估计要拆了”。

在海湾花园之前，去年罗湖清水河试点红岗花园自筹资金拆除重建，自去年6月启动首轮摸底，同意率迅速达到90%之后，推进变得缓慢。

原因总结下来主要有几个：有的业主没钱/不愿意出钱，有的业主联系不上，有的房源属于公司产权、企业不愿签约等。

有业主透露，今年3月小区成立了自拆自建改造委员会，但截至目前并无实质性进展。

然而，旧住宅区自筹资金的探索步伐不会停。

罗湖住建局在其2025年工作计划中就提到，“ 探索旧住宅区自筹资金改造实施路径，摸底挖掘更多符合条件的试点小区 ”。

业内人士也指出，自筹自建（自主更新）模式，是老旧小区的未来趋势。

“当前政府的关注点在于盘活存量项目上，对增量项目十分谨慎，再加上开发商大多也无意愿介入，以观望为主，业主如果想拆除重建，自主更新或许是较为合适的路径。”

杭州广州小区自拆自建案例

如今怎么样了？

深圳还在探索 老旧住宅区自筹自建，全国范围内已有成功案例，例如 杭州浙工新村项目和 广州集群街2号楼，前者属于成片改造，13栋楼全部拆除重建，增加公共设施和地下停车库；后者则是单栋楼的改造。

两个项目都已建成交付，但改造结果并不是皆大欢喜。

广州花都区集群街2号楼危旧房改造项目今年1月正式验收交房交证。

该社区居委会主任表示，这个项目具有不可复制性，一方面，这个项目中有部分公房，这类大业主的存在在许多其他项目中难以重现，其在协调和决策上影响力具有独特性。此外，能促使全体业主达成一致意见并顺利推进项目，在实际操作中难度较大。

▲改造后的集群街2号 | 图源人民日报

而作为老旧小区自筹自建先锋案例的杭州浙工新村项目，今年2月正式交付，4月却陷入僵持，主要争议在于超出原产权面积的部分价格没谈好，且居民对于建设过程中对项目的各种变更存在不满。

有业内人士指出，主要原因是自主更新应该为居民自己的项目，而不是政府项目，但居民没有特别大能力，变成由政府 主要牵头做。由于一直是政府在主推，虽然舆论热议业主自掏腰包4.7亿元，但直到现在要交房，才到了业主要真金白银掏腰包的时候。

界面新闻采访的其中一位业主也表示，在交房前，业主们没有投入，甚至连过渡费也是由政府相关部门出资。从拆迁开始，一些业主的心态就是等交房交钱时再说。

怎么能更顺利推进老旧住宅区自筹自建模式？

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，“自筹自建模式对于业主居民而言，一是可深度参与项目改造，更好匹配原业主诉求；二是老旧房屋增值；三是居住品质明显改善。为了推动众多业主居民参与，政府应主动出台政策支持，政府可在项目审批支持以及给予部分财政资金补助、规划增容业主增购住房面积激励业主积极性。”

他指出，业主自筹自建统筹实施难度大，且这种模式的核心难点在居民出资标准和出资承受力，政府应主动按具体项目实际情况制定实施方案，指导业主内部成立相应的自筹改造工作推进组织机构，由其统一业主核心诉求；出资标准的制定需综合考虑不同群体的支付能力。

针对诉求不同、自身条件不同的业主，政府还能怎么进行支持和协调？

罗宇建议：

对于极少数参与意愿较低或诉求过高的业主，政府可探索房屋征收模式；

对于经济困难户，政府可针对符合低保认定的家庭给予更高额度的补贴或协调银行提供低息贷款，且在安置期间府可协调提供保障房作为过渡安置期间住房等方式，来降低经济困难户出资成本；

对于普通家庭，通过银行低息贷款、公积金提取或安置期间提供租金补贴等方式给予支持；

对于增购面积的居民业主，政府可协调组织商业银行提供贷款等方式给予支持。

“同时，积极探索第三方资金的介入，提前研究项目建成后收益性资产的预期评估，如位于核心地段的项目，社区商业、停车场及社区养老服务中心等收益性资产可探索资产证券化，吸引更多社会资金的参与。”

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