硬伤地块卖 14 万 /㎡，招商越秀怎么把它盘活的？

有一个地块自拿地之初就伴随着诸多争议

拿地贵，体量小，还紧挨着高架。

由招商和越秀联合体于2024年拍下，成交总价21.82亿元，溢价率约24.53%，楼板价达到88495元/㎡。

市场对“高价地+硬伤地块”的预期普遍偏低。不少人质疑这样的地块，即便做高端产品，价格也难破10万/㎡。

而这个具有“先天缺陷”的地块位于上海长宁区天山板块，以和樾长宁的名称面市，14万/㎡的价格居然卖得特别好，作为操盘手的越秀是怎么让这个项目实现逆袭的？

NO. 1｜壹

被“硬伤”包围的地块

项目与中环路高架的直线距离不足百米，四栋住宅楼中，三栋沿高架排布，日常车流噪声、尾气污染与视觉压迫感几乎难以避免。

和樾长宁周边实拍（图源网络）

中环路作为核心快速路，车流量巨大，高峰时段的噪音分贝可达70-80dB，远超55dB的居住标准，花两千万买房还要忍受噪声污染是有点憋屈。

其次，项目只有173户，在动辄上千户的大盘时代显得格外“迷你”。“L”形的楼栋排布虽然尽可能利用了土地，但也导致社区内部难以规划大型中央园林、儿童活动区等公区配套。

与周边同价位项目动辄数千平的中央景观、多主题会所相比，和樾长宁能规划的配置就落了下风，怎么满足2000万购房群体日常的享受也是一个难题。

另外，项目周边城市界面较差，高端住宅区的“氛围感”难以形成。项目周边多是墙体斑驳、管线外露的老公房，区域短期内也没有拆迁改造计划，缺乏一定的次新居住氛围，业主们很难感受到所谓的高端属性。

和樾长宁周边二手房（图源网络）

NO. 2｜贰

产品力破局，“贵”得让人信服

令人意外的是，和樾长宁入市后，主力户型单价直奔14万/㎡，远超周边二手房，却依然实现了开盘即去化80%的亮眼成绩，这个项目有什么魔力？

92%超高得房率让买房具有性价比

不同于市面上“南向双阳台+北向设备平台”的常规布局，和樾长宁有着中环内首个“3阳台”配置，南向2个景观阳台加上北向1个生活阳台，赠送的面积多了25m²。

和樾长宁阳台（图源项目实拍）

以143㎡户型为例，客厅与次卧共享的南向阳台面宽约8米，进深1.5米，面积达12㎡，堪比一间小卧室。阳台封窗的话，还能做成书房或者儿童玩乐区。

143㎡户型配置的独立使用的电梯厅，面积约8㎡，业主可以将这片空间改造成鞋柜、收纳柜或临时置物区，相当于多了一间“隐形储藏室”。女主人的收纳焦虑在这个富余的空间得到了缓解。

和樾长宁电梯厅（图源项目实拍）

这么算下来，南向8米阳台（计一半面积）+北向2米生活阳台（计一半面积）+4个房间的飘窗（全赠送）+8㎡电梯厅（全赠送），加起来的约25㎡“额外面积”都送给了业主。

虽然单价达到了14万每平方米，但建面143㎡的户型，实际可利用面积超132㎡，得房率高达92%。要知道，均价超14万的次新房西郊紫薇花园得房率才做到了82%，性价比一下就出来了。

石材外立面+豪华装标打动中产改善群体

和樾长宁作为两千万级别的项目，产品力是完全匹配这个价格的，打动人心的是在用料和细节上。

外立面采用的“德国旭格系统窗+葡萄牙米黄石材+阳极氧化铝板”的黄金组合，摒弃了常见的真石漆或普通铝板，温润而细腻的色泽增添了一抹优雅的质感。

和樾长宁外立面（图源网络）

针对业主担忧的噪声问题，和樾长宁用上了号称门窗界“劳斯莱斯”的德国旭格系统窗，从项目现场展示的噪声隔音测试来看，降噪的效果还是可以的。

和樾长宁降噪系统窗（图源项目实拍

全屋墙布、木饰面和奢石的搭配，就是堆料也堆出了艺术感，质感直接拉满，在墙角、踢脚线都能感受到细腻和高级感。

客厅背景墙采用“亚马逊绿”奢石，能在灯光下呈现 “星空闪烁” 的视觉效果；餐厅地面选用“意大利鱼肚白”大理石，表面经过“水刀拼花”工艺，切割出树叶纹理图案；主卧飘窗台面采用“伊朗白玉”，其温润的质感与天然玉石接近。

和樾长宁客厅（图源项目实拍）

厨房、卫生间的电器和洁具用的都是大牌，比如嘉格纳四件套、唯宝台盆和智能马桶、高仪龙头、科勒镜柜，中央空调和新风系统都选了大金、百朗这种国际一线，舒适度和健康感都给到位了。

和樾长宁厨房（图源项目实拍）

最能打动高端改善群体的莫过于“1㎡咖啡角”，一个精心预留的私属领地，用来安放了业主的情绪。

143㎡户型的咖啡角嵌于客厅与阳台的过渡区，业主可以通过半通透的木格栅观望家人互动，又能拥有独处的静谧。

120㎡户型则将其设在主卧飘窗的延伸处，270°转角窗将口袋花园的四季景致框入其中，春日樱花飘落时，咖啡杯里仿佛盛着整个春天。

和樾长宁咖啡角（图源网络）

配套补位：用“小而精”对抗“大而全”

在如今市场上，100多户的小区一般不可能有会所。但体量仅173户的和樾长宁不仅在社区内部做了会所和架空层，还打造了室内高尔夫球场、心流舱、斯诺克等功能区来满足业主的使用需求。

和樾长宁下沉庭院（图源网络）

虽然项目占地面积小，但用了1700㎡的口袋花园来填补“中央园林”的空白。

在楼栋间隙间采用“堆坡造景”的手法，打造出微地形景观。入口处是缓坡草坪，中间点缀着涌泉与木栈道，利用了高低落差给小区做了不错的层次感。

和樾长宁口袋花园（图源网络）

项目外部还有1200㎡的社区商业作为“服务型配套”，规划了便利店、药店、咖啡店等满足日常所需的商业。

和樾长宁社区底盘（图源网络）

最具创意的是三层的“空中花园”，仅对业主开放的景观平台，面积约300㎡。这里可以算是空中的“架空层”，既能作为邻里社交的“会客厅”，也是孩子玩耍的“秘密基地”。

稀缺价值让市场买单

和樾长宁能卖出高价，除了产品力的支撑，更离不开对板块价值的深刻理解。

天山板块作为长宁区的核心居住区，近十年来几乎处于“新房断供”状态。2014-2024年，长宁区公开市场仅出让4幅涉宅用地，而天山板块更是“零供应”。这种“稀缺性”，让和樾长宁成为区域改善客群的“必看项目”。

除了稀缺，这个区域还有着强大的高端购买力。作为上海传统“富人区”，长宁区聚集了大量外籍人士、企业家与高校教授，二手房成交均价长期位列全市第三（仅次于黄浦、徐汇），2023年达66681元/㎡。而西郊别墅区更是藏龙卧虎，2024年檀宫一套独栋别墅以4.5亿总价成交，均价37.57万/㎡，刷新上海二手房记录。

他们不缺房子，缺的是“更好的房子”。

与和樾长宁直线距离1公里的西郊紫薇花园，房龄约10年，挂牌价已超15万/㎡；而更老旧的老公房，因户型落后、无电梯，均价约7万-8万/㎡。

这种“价格断层”，恰恰给了和樾长宁机会。作为板块内唯一的新盘，它既能承接老公房业主的“置换需求”，又能以“全新品质”与西郊紫薇花园形成差异化竞争。

和樾长宁（上）和西郊紫薇花园（下）入户对比图（图源网络）

逆袭的本质，越秀读懂了“居住的真相”

和樾长宁的热卖证明了，土地的价值从来不是由“先天条件”决定的，地块条件具有硬伤情况下，也能通过产品实现逆袭。

在高架噪音与小体量的限制下，开发商没有选择“降价走量”，而是用“3阳台”“高得房率”“精准配套”等设计，将“硬伤”转化为“记忆点”，让购房者看到“每一分钱都花在居住体验上”。

虽然拿到了高价地，但和樾长宁通过产品设计做到了让市场心甘情愿地支付高溢价，这或许是所有“高价地”逆袭的终极答案。

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