今明两年不买房，五年过后是更买不起还是随便挑？答案来了

市场分化已成定局，未来五年有人望房兴叹，有人从容挑选。

“再等等，房价还会跌吧？”

“现在不买，以后会不会更买不起？”

楼市迷局中，无数家庭被同样的问题困扰，高盛最新研报预测，2025年房价可能再跌10%，叠加此前20%的跌幅，累计调整幅度可能达到30%。

国家统计局数据显示，2025年二季度70个大中城市中，53个城市二手房价格环比下跌，比例创下近24个月新高。

五年后的房地产市场，答案早已写在今天的趋势里。

01 量价齐跌：市场进入深度调整期

当前楼市正经历一场结构性调整，2025年房地产市场的关键词是“量价齐跌”。国泰海通证券最新报告指出，2025年二季度房地产市场整体呈现“量缩价滞、库存承压”特征。

新房销售面积持续下滑，2024年全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降12.6%，这是自2015年以来的最低点，2025年上半年这一趋势仍在延续。

价格方面，一线城市住宅均价下跌5.8%，二线城市下跌7.2%，三四线城市下跌8.5%，曾经坚挺的北京核心区学区房，价格已从高峰期的每平米10万元降至6.5万元左右。

市场观望情绪浓厚，全国购房者观望情绪指数达到67.8%，创2018年以来新高，二手房成交周期普遍延长至45-60天，市场流动性显著降低。

02 人口结构逆转：需求萎缩成长期趋势

支撑房价上涨的根本动力——人口，正在发生历史性转折。

2025年第一季度数据显示，我国65岁以上人口占比高达16.8%，0-14岁人口占比降至10.9%，国家统计局预计，2025年全年人口将减少约350万，这是自1962年以来最大的人口自然减少。

高盛研报预测，新房需求将从2017年峰值2000万套降至2030年的410-500万套，下降幅度超过75%，二手房交易占比则将上升，预计2035年达到总交易量的66%。

03 城市分化：五年后房价差距拉大

未来五年，不同城市房产将走向截然不同的命运。

一线城市核心区域展现出较强韧性，上海、北京等城市核心地段因优质地块供应增加和政策支持，价格趋于稳定，深圳、杭州等城市依托轨道交通升级和产业人口导入，房价可能进入上升通道。

二线城市则显露疲态，2025年二季度二线城市新房成交同比骤降15%，库存去化周期从1月的19个月升至6月的23个月，产业基础良好、人口持续流入的城市有望企稳，而产业空心化地区将持续探底。

三四线城市压力巨大，面临人口流出和土地财政萎缩双重压力，房价可能进一步回调至3000元/㎡左右，库存去化周期超过28个月，部分城市房价甚至跌破开发成本。

面对市场下行，政策已采取一系列措施。

金融政策持续宽松，多地银行将首套房贷利率降至3%左右的历史低位，部分城市首付比例降至15%，2025年房贷利率可能进一步降至2字头。

高盛预测需投入2万亿人民币，直接用于去库存，4万亿支持在建工程和债务重组，2万亿支持问题房企项目交付，若没有额外8万亿财政支持，楼市低迷可能持续至2027年。

面对复杂市场，决策应因人而异。

刚需购房者可择机入市，首付能达到40%以上，月供控制在家庭月收入30%以内，当前是较好时机。

一线城市2025年上半年新房降价8-12%，二手房降价15-20%，是自2015年来最大降幅。

改善型家庭迎来置换窗口，2025年第二季度全国改善型购房需求占比升至38.7%，同比增长6.3个百分点。核心区域与远郊区域房价差距收窄，降低了置换成本。

投资需谨慎，2025年一季度一线城市住宅租金回报率仅为1.8-2.2%，低于10年期国债收益率，除非是核心区域稀缺房产，否则房地产投资回报率已远不如前。