富力地产387处房产八五折起拍背后：超千亿元债务压顶，重组计划延期

千亿元债务压顶的富力地产（HK02777，股价0.95港元，市值35.65亿港元）再次出售核心资产。

近日，据京东资产交易平台信息，富力地产位于广东省佛山市华南国际金融中心（目前已更名为“佛山南海富力广场”）的387处商场房产将进行整体拍卖，起拍价为3.9亿元，相当于评估价的八五折。

具体来看，这387处房产的评估价为4.576亿元，土地性质为批发零售用地/商业服务（商业用房）等。涉及的执行案号为（2025）粤0605执5409号，执行标的金额约为4.39亿元，计划于8月18日开拍。

来源：京东资产交易平台

《每日经济新闻》记者注意到，截至7月27日中午，尽管该拍卖吸引了超千人围观、25人关注，但截至发稿时仍无买家报名。

值得一提的是，该项目是位于千灯湖核心区的地铁上盖综合体，堪称佛山的黄金地段。据京东资产交易平台展示的实拍情况，商场外立面已完工，但内部仍处于毛坯状态，尚未完成装修。此外，还有7套房产处于“带租拍卖”状态。

“此次富力在佛山的核心资产因执行案件被强制拍卖，从行业角度来看，出险房企选择‘割肉’核心资产实属无奈之举。”7月26日下午，农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅通过微信向每经记者表示，这种处置方式在出险企业中较为常见，通过拍卖资产能回笼部分资金，但最终效果仍取决于资产的成交价。

来源：京东资产交易平台

地处佛山黄金地段，387处房产待拍

此次上架拍卖的387处房产，位于佛山市南海区桂城街道海五路28号华南国际金融中心406室、407室，均属于该项目规划中的购物中心部分。

从京东法拍披露的信息来看，这批房产面积跨度较大，从32~467平方米不等，内部尚未装修完毕，目前处于毛坯状态。

现场图片显示，商场外立面已完工，但内部地面裸露、管线杂乱，部分区域仅用绿色防护网简单围挡。虽能看到整体构造和电动扶梯，但毫无商业运营迹象。

佛山南海富力广场外立面 来源：京东资产交易平台

对于竞拍者而言，除了关注价格是否具备“捡漏”的可能外，还需留意房产自身的复杂情况。

佛山市南海区人民法院明确提示，这些房产所在楼宇拟作为商场使用，楼内独立房产可能超过600处，此次仅处置其中387处。

佛山南海富力广场内部现状 来源：京东资产交易平台

因部分房产未进行物理分隔且无明显界限，法院特别提醒竞买人务必实地看样，并强调：“因387处房产情况相对复杂，如有意竞买，请提前与法院联系，并务必到现场看样。”

每经记者注意到，此次被拍卖的387处房产中，有7处房产为“带租拍卖”。法院规定，这7处房产不清场移交，买受人需承接现有租赁关系，租赁期内不得无故要求租户腾退，其余房产则由法院负责清场交付。

法拍提示信息 来源：京东资产交易平台

从项目区位来看，此次被拍卖的华南国际金融中心位于千灯湖核心区域，属于广东金融高新区A区中轴核心的地铁上盖综合体。其西侧紧邻千灯湖，东侧距广佛线千灯湖站直线距离约420米，负一层设有地下通道接驳地铁站，临近海五路、海八路等主要交通干道，出行较为便捷。

项目周边聚集了汇丰银行大厦、华亚金融中心等众多金融楼宇，商务氛围浓厚。此外，项目不远处就是此次处置机构——南海区人民法院，两者相距约900米。

另据佛山房天下数据，佛山南海富力广场周边的二手房项目主要包括中海万锦豪园、中海寰宇天下、保利天悦等，二手房挂牌均价在3.0万~5.65万元/平方米不等。

来源：安居客

安居客数据显示，截至7月20日，佛山千灯湖板块的房价为2.35万元/平方米。周边房价情况，也从侧面印证了此次拍卖项目所处的核心区位。

袁帅分析称，在当前房地产市场调整的背景下，投资者对法拍商业资产态度谨慎，但央国企因资金实力雄厚、风险承受能力强，有望成为这类法拍资产的接盘者。

“此外，随着行业内多家出险企业通过处置核心资产，法拍成为快速处置资产、缓解债务的有效途径。对于机构和投资者而言，部分‘不良资产’确实存在抄底机会，但这主要取决于资产自身的价值、企业运营能力以及市场的复苏程度。”袁帅说道。

接手八年规划落空，富力“割肉”求生

华南国际金融中心的命运转折，也是富力地产近年来困境的真实写照。

该项目所在地块最初由广东新天鸿物业发展有限公司于2008年以1.1亿元竞得，占地面积约5.71万平方米，当时拿地楼面价仅为428元/平方米。

2013年封顶后，项目一度陷入停工状态。直到2017年，富力地产正式收购该地块，并将其更名为佛山南海富力广场，开始打造这一黄金地段的项目。

接手之初，富力对项目满怀期待。规划显示，项目包括2栋超甲级写字楼、3栋公寓式办公楼及7层购物中心（地上五层、地下两层）。其中，购物中心原计划打造约7万平方米的多元化体验式综合体，总建筑面积约40万平方米，其负一层将通过地下通道接驳广佛线千灯湖站。

在业态布局上，从负一层至五楼规划了星光里、酒吧街等五大主题，涵盖时尚零售、网红餐饮等多元化业态。

每经记者注意到，2021年7月，该项目还举办了招商发布会，宣布SPACEPLUS等品牌进驻，主打“24小时潮玩生活圈”。

然而，4年过去，上述规划并未能实现，商场内多数商铺空置，“即将开业”的宣传早已过期，户外广告牌也褪色。

项目从“完美规划”到走向法拍，背后也与富力地产自身严峻的财务形势密切相关。

富力地产2024年年报

富力地产2024年年报显示，该公司全年营业收入177.01亿元，同比下降51.15%；毛亏损8.24亿元，净亏损高达177.1亿元。

销售端同样表现疲软，总合同销售额为112.3亿元，同比下滑43.7%；销售均价从9270元/平方米降至6800元/平方米。

债务压力是富力地产面临的主要挑战。截至2024年末，富力地产总借款达1030.18亿元，一年内到期借款为941.42亿元，受限制现金及现金等价物合计约38.64亿元。

为缓解压力，富力地产不得不加快资产处置步伐。

2023年，富力地产以1港元出售伦敦项目；2024年，其尝试出售国内酒店资产，但两年间仅售出3家。此前，广州富力空港假日酒店两次流拍，价格从2.77亿元降至2.22亿元后第三次挂牌。截至2024年末，富力地产仍持有22家酒店资产。

尽管频繁出售资产，但富力地产目前仍未摆脱困境。7月21日，富力地产宣布，公司因违反财产报告制度，被广州市白云区人民法院列入失信被执行人名单。

富力地产发布的未经审核营运数据显示，2025年上半年，富力地产累计总销售收入约为73亿元，同比增长30.36%。

尽管上半年销售数据有所增长，但富力地产要彻底走出困境仍需时日。富力地产于6月30日公告称，公司债务重组工作仍在进行中，截止日期已修改为2025年7月31日伦敦时间下午4时。

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