购房款优先返还 最高法新规为住宅“烂尾楼”购房者撑腰

大象新闻记者 张子汐 郑子怡

2025年7月23日下午，最高人民法院对外发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)。《解释》自7月24日起施行。

《解释》发布后，受到了不少买到“烂尾楼”网友的关注。

7月25日，大象新闻·大象帮记者采访了北京市中伦文德（郑州）律师事务所张宇律师，针对网友们的热议与关切，张宇对《解释》进行法律解读。

记者：《解释》所针对的“执行异议之诉”指什么？

张宇：“执行异议之诉”顾名思义，“执行”就是强制执行案件，“异议”就是对执行案件的合法性、高效性有异议。在提出执行异议之后，如被法院执行局裁定驳回，这个时候，就要提起一个新的诉讼，立案之后，这个案由就叫作执行异议之诉。

记者：《解释》在购房者权益的保护上有哪些具体的改进。

张宇：此前，购房者主张购房款的返还权是低于银行的抵押权的，因为在建设工程施工过程中，施工方有很多的方式来集资，比如说在建工程抵押、民间借贷、预售产生的购房款等。在这种情况下，一旦房地产公司不景气导致烂尾楼出现，由此产生的纠纷案件很多。

这一点在新的司法《解释》中有了极大的变化，新的《解释》中，购房款的返还权，在符合一定条件的情况下，大于银行的抵押权。

记者：许多网友对《解释》第十一条的内容十分关注，请解读一下其中的新变化。

张宇：《解释》第十一条明确，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持，

如果购房者仅支付了一部分房款，申请执行异议之诉，在一审法庭辩论终结之前，购房者需要把全部的房款一次性补齐。把房款支付到法院，用于全部案件的执行，这样法院才会支持购房款的返还权优先权的主张，这是一个新的改变。

另一项条件是“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，这意味着这一部分司法解释不适用于购买商铺、写字楼等以投资为目的的房产的人群。

记者：第十二条中“请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的”是什么意思？

张宇：变价款可能会涉及房屋已经被拍卖。这种情况下，案外房产消费者想要追回损失，符合一定条件的，也有优先权从变价款中获得返还款项。

记者：若房屋增值，购房者能否主张差价损失？

张宇：我认为不能。因为司法解释的目的在于平衡购房者和其他债权人，包括其他优先受偿债权人之间的权利。如果对于购房者的利息、违约金、增值收益等全部都支持的话，对其他的债权方是不公平的。另外，法律优先保护的是生存利益，并不是增值收益等经济利益。

记者：《解释》对买房者来说，是不是一个特别利好的政策？

张宇：对于烂尾楼业主的权利的主张，可以说是比较利好。《解释》第十二条明确，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。新的司法解释，有利于维护广大消费者和购房者的基本权利。

记者：《解释》的施行，除了对房屋消费者有影响之外，它对房企、金融单位有什么样的影响？

张宇：我认为，这算是一种对房企的洗牌。购房者主张购房款的返还权高于银行的抵押权，会使得银行的行为趋向谨慎，银行会加强放贷监管，适当提高贷款利率，对贷款对象资格的审查也会更加严格。因此，一些小型的房企，融资将会变得更难。但这也会倒逼房地产开发企业集资过程规范化。

记者：举例来讲，比如说我买了一个房子，尚未交付，房地产开发商就已经破产，拍卖款也覆盖不了消费者的购房款，我应该如何利用《解释》来维护自己的权益呢？

张宇：需要注意，《解释》讨论的是过程，是过程中的优先级；而每一个具体问题需要的是结果，要根据个案来裁定，其中会涉及商业行为甚至刑事责任，在个案的审判中，这些都有专门的法律指导。

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