北京买房：理清思路，购房建议1602

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，大兴团河美澜湾的未来发展如何？市区拆迁房的安置小区，北京市重点样板工程。未来周边是双地铁交通，自然环境好，应该也有产业区，应该发展的很好吗？

当然我也不是很想买这里，如果能买在三环内是更好，只不过是资金暂时不足才考虑的，您看这套两居怎么样？如果不合适的话能不能再等等，等房价降了再买。

A：

1、美澜湾的两居是300万左右，买在三环内也没问题，只是居住体验肯定跟郊区差远了。但等降到什么程度啊？假定三环内现在跟美澜湾差不多的房源吧，一般怎么也得翻一番600多万，要想降一半是没有任何可能的，降个零头儿差不多。

2、比如南三环之内的亚林西居住区，现在单价6万多吧，90平两居600万左右，租金是每平米100块钱之内，这套房能租8000左右，租售比在6/700左右，租金回报率1.5-1.8%。

那假定要是房价跌一半，在房租不跟随下跌的情况下，这套房的租金回报率就是3-3.6%。远远超过现在的银行利率，您觉得会不会有人抢啊？

就算不下跌，现在的1.8%回报率也跟同期银行利率至少差不多，标准利息五年前的才1.3%，还不如房子的租金呢。

3、总之我认为房子是用来住的，有需求就买吧。但最好别对美澜湾的投资性期待值太高，毕竟这是安置房性质，本身就是自住为主的，投资性并不强。周边环境挺好，地铁早晚的事儿，但产业区够呛，土地性质不合适，周边单位也不太合适吧。所以别想的太美好了，还是多考虑自住吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我在丰台总部基地上班，想买苏黎世家的三居，但纠结于旁边垃圾填埋场的问题，想问问您是否了解情况？另外就是请您帮我看看图中的这户型，900万值不值？是不是还是泡沫挺大啊？

A：

1、垃圾填埋场早就没了，或者说是早就改成焚烧厂了。这应该是口罩之前的事儿了，之后反正我是没听说还有什么臭味儿。

因为我在总部基地也有个办公室，隔些日子去一次。前些年甭说周边小区了，连这办公楼要是没关窗户，早上都能闻见满屋的留香。同事也有在附近住的，那些年经常的吐槽。

但在改成焚烧厂之后就没人提了，又经历过口罩，环保方面的要求肯定很高，应该是都符合标准了。

2、另外我还听到个说法，就是中国的垃圾焚烧技术在前些年得到了重大突破，于是在2018年之后进行了全行业整改。再加上有补贴和电价方面的优惠，导致各地垃圾场都非常的赚钱，后果就是大干快上的扩张产能，扩张到恶性竞争，垃圾竟然都不够烧的了。

那在这种情况下，导致各家焚烧厂就更得注重环保了，否则一旦被居民投诉或超标被查，这补贴和利润就被别的焚烧厂抢走了。所以在2019年之后，全国只要是焚烧厂都没什么负面新闻了，至少也是越来越少。

简单就是这情况吧，这也是我听到的，真假不知道，只是也感觉到北京的焚烧厂都没什么有味道的报道和传闻了。

3、900万值不值的怎么说呢？这没标准，只能看自己的喜好。但是单价6万我认为还行，因为这小区的档次高，每平米的租金坪效应该在100块钱以上，大户型的也得在100左右。

那租售比就是600左右或出头儿，在北京算性价比相对高的了。所以如果按照数值，这套房在居住角度算是比较值的。

4、按租售比来说是没什么泡沫了，这自己算算吧，或者让当地中介算算，用数字说话更踏实。

仅供参考。

三

Q:

请问，本人有房在亦庄商住公寓，自住一年后单位搬到丰台总部基地就一直出租，租金3800，房子能卖100多万，请问留着还是卖掉当首付买在总部基地？

但我想连学区一并解决，可经过调研后发现丰台也没合适的，第五实验学校我所在公司没有资格，买房是多校，有意义吗？我想要的是两居室，房龄尽量新，面积大些的。

A：

1、买不买的看自己吧，常规建议要么就甭买，买了也就甭卖了。不好卖，税费也挺高的，不缺钱的话还不如留着收租金呢。

2、第五实验靠买房就没意义了，纯粹的赌运气，而且概率估计高不了。因为大部分学位都是给丰科园企业子弟的，少部分派位，而且是两个学区，那就算被派到的概率吧。我认为低于5%，属于小概率事件。

3、首付是100多万是吗？具体是多少？总价预算是多少？这还是先做个预算吧，要不然不好聊。

4、丰台如果只考虑公立校的话，那丰科园周边没什么太合适的。北大地算很不错的学区，一小五小+丰二，十二中的概率也相对大。但这里没有房龄太新的，20多年就算最新的了。

其他就没有太强的学校了，要不就看看怡海的，小区挺好+学校不错。只不过这里是民办校，看是否合适吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，我和爱人是外地人，落户条件远远不够，孩子三岁，房子前几年买在首钢特钢楼，现在价值200万，稍微赔了一点但不多。我们现在考虑是孩子上学问题，看您的文章是朝阳区能让非京籍用房子择校，所以我们有换到孩子爸爸在望京工作单位附近的想法。

只是如果换房的话至少要贷款200万以上（手中还有200万），不知道是否合适？万一不能单校入学怎么办？还有学区溢价这么高，也担心保值问题。

A：

1、200万换成600万的，现在这套房估计是小两居，5/60平左右的吧？那如果是望京600万的，至少是80平左右正规两居了，从居住角度是提升，但是否合适只能自己感受，外人不敢说什么。

2、贷款200万是否合适？前几年结婚时买的房吧，那这也就是四五年时间就攒出了200万，这么高的收入，贷200万压力不太大吧？每个月的按揭不到1万块钱，肯定不到收入的一半，理论上是算合适的。这也是自己评估风险吧。

3、不能单校那就是周边学校派位。既然是三年后上学，那学位也大概率宽松，未必会派位，就算派位也是望京学区的，哪所学校都不算差。

4、望京的溢价不高，以陈分来说，600万总价的溢价率应该不超15%，仅仅是东西海的一半左右。在朝阳区内部也属于性价比相对高的，也就是对口学校好，但溢价率不太高。

保值不敢保证，只能说反正溢价不高，就算有风险也不大。

另外主要看高分期之后的政策，有利好就能撑住，没有的话或许受点儿影响。实在担心的话就等孩子上学后再次置换，换成没溢价的就不用担心了。

仅供参考。

五

Q:

请问，我在老家小城市有三套回迁房，准备卖掉两套150万，加存款凑200多万首付买一套北京的。没有学区要求，想买在东三环东四环之间，您看有推荐的吗？

想要两居室，房龄新一些的，房租在不住的时候能高一些，但问了中介都说是那种“老公寓”大塔楼，也不知道是否合适？主要是传说保值不好，也不知是不是真的，能解决吗？

A：

1、这200多万是首付，总价多少啊？也就是准备贷款多少？还是先做个总价预算吧，要不谁也不好推荐，中介也是要根据总价来匹配房源的。

2、如果只是追求房龄新+租金高，那塔楼公寓挺合适的，这本身就是老公寓的优势。但如果还有保值好之类的投资需求，那老公寓就不算强了。

3、谈不上保值不好，只不过是长期略落后大盘而已，也不是太多。或者说每年或每次行情的落后幅度都不大，都是时间长了才明显的。

之所以老公寓的租金收益高，其实就是因为房价涨的慢造成的，显的租金高。这种情况是2008年奥运之后愈发明显的，尤其是塔楼，和板楼相比不受追捧。而商品价格是供需关系决定的，自然影响了价格走势。

4、解决不了，只能等着看吧，市场自会调整，但没人能左右和预测。

仅供参考。

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