购房攻略-南山-中海云启源境楼盘详情/最新价格/户型解析/配套

以下是南山中海云启源境的购房攻略：

楼盘详情

基本信息：位于深圳市南山区北环大道与南山大道交汇处西北侧，是原南山润亚奕拓厂房的旧改项目，由深圳市海奕房地产开发有限公司开发。项目可售商品房共计 298 套，首推 1 栋一座 208 套，3 梯 5 户。

建筑特色：外立面采用简约大气造型，大面积使用三层中空夹胶 Low-E 玻璃，点缀铝板勾勒线条，定制全卧室 YKKAP 系统窗，密封防漏。

公区打造：融入南洋特色元素，有艺术酒店式落客大堂，架空层空间打造成社交休闲领域，还有星空顶地库、单元入户门廊等。

最新价格

项目备案均价约 9.09 万 /㎡，开盘推出 9.18 折综合折扣，折后均价约 8.46 万 /㎡，折后单价 7.44-9.3 万 /㎡，总价 700-1338 万 / 套，另外 2 套顶复折后总价 2527-2669 万 / 套。其中，90㎡三房折后单价 7.6-8.1 万 /㎡，总价 701-751 万；95㎡三房折后单价 7.7-8.6 万 /㎡，总价 742-828 万；105㎡3+1 房折后单价 7.7-8.4 万 /㎡，总价 820-898 万；143㎡四房东户折后单价 7.9-9.3 万 /㎡，总价 1137-1338 万，西户折后单价 7.4-8.8 万 /㎡，总价 1070-1272 万。

户型解析

90㎡三房两厅两卫：经典竖厅格局，三开间朝南，采光较好。进门有入户玄关，LDKB 一体化设计，S 墙预留冰箱卡槽位，U 型厨房，卫生间干湿分离，还带有 1 个设备平台。宽深比接近 1:1，采光面超过 10 米，但部分空间如卧室、客厅等的尺度相对较小。

95㎡三房两厅两卫：四开间朝南，采光极佳。同样有入户玄关、LDKB 一体化、S 墙设计，U 型厨房，卫生间干湿分离，且有 1 个超大设备平台，可改造成 4 房 + 1.5 卫，但空间利用上可能存在一些角落浪费。

105㎡3+1 房两厅两卫：超大宽面客厅，开间达 5 米，客厅与次卧间的墙面是非承重墙，可灵活打通拓宽起居空间。主卧的 L 型飘窗，视野开阔，但打通客厅与次卧可能会影响次卧的独立性和私密性。

143㎡四房两厅两卫：竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅，LDKB 一体化，S 墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，客厅连接次卧出巨幕大阳台。各个卧室空间较大，但户型面积较大，总价高，清洁和维护成本也较高。

配套设施

交通配套：距离地铁 12 号线同乐南站约 400-500 米，步行 5-8 分钟可达，可换乘 5 号线、1 号线、9 号线、11 号线。临近北环大道、南山大道等城市主干道，驾车出行方便。

商业配套：项目旁边有豪方天际的写字楼配套商业以及前海东岸的底商，总建筑面积约 8.14 万平米。周边 2-3 公里还有约 1 万㎡隆尚 Minitown（招商中）、海雅缤纷城、沃尔玛、西丽约 8 万㎡云城万科里、超 50 万㎡南山、宝中成熟中心高端商圈。

教育配套：紧邻南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制），2024 年普高率近 90%。项目还自带规划 12 班制的幼儿园，步行 120 米可达省一级资质的豪方天际幼儿园。

景观配套：与中山公园相邻，部分户型可欣赏到公园景观，高区还能看到科技园、深圳湾和前海桂湾景观。

中海云启源境售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

最新消息：南山科技园板块唯一一个央企开发的项目——【中海云启源境】已取证！预计端午后开盘！项目可售商品房共计298套，首推1栋一座207套，3梯5户，含：90-95-105-143㎡户型。备案均价约9万元，整体折扣0.918，折后单价约8.35万元一平，比当时预期的8.6万以上还是要低了不少，而且大部分户型都低于周边的二手房市场价。

价格区间如下：综合折扣0.918折！

01号房，143㎡4房2卫，单价约：7.9-9.3万，总价约：1137-1338万

02号房，143㎡4房2卫，单价约：7.4-8.8万，总价约：1070-1272万

03号房，90㎡3房2卫，单价约：7.6 - 8.1万，总价约：：701 - 751万

04号房，105㎡3+1房2卫，单价约7.7 - 8.4万，总价约：820 - 898万

05号房，95㎡3房2卫，单价约：7.7 - 8.6万，总价约：742 - 828万

顶复：239㎡，2套，单价约10万-11万，总价约：2528万-2670万

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项目区位

中海云启源境所在是南山与宝安交界的南头同乐板块，位于南山区北环大道北侧，紧靠南山实验园丁学校、豪方天际，与中山公园相邻。

面图及户型图

据市场吹风，项目的售价可能6字头起（约6.8万-7.5万/㎡），按次计算，总价600万元起可买南山三房。

目前，南山相邻片区主要竞品主要有桑泰缙樾府，114㎡四房总价768万起，但得房率仅75%；天源华府90㎡两房727万起，户型实用率不高。

产品方面，中海云启源境打造约90-143㎡新规三、四房，使用率较高。

据了解，目前正处于基坑施工状态，最快将于今年年中入市，仅供参考，最终以官方公布为准。

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交通配套

云启源境距离12号线同乐南站大概400-500m距离，步行时间大概在5-8分钟，12号线可以换乘5号线和1号线，9号线，11号线到宝安，前海、科技园。开车走北环大道，上南山大道、南海大道都比较方便。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。