深圳的地王算得了什么……

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

土拍很热闹的话，豪宅也会很热闹吗？

突击地王

这个月，都说深圳的地王捅破天了，八万四一平方米的楼面地价，怎么卖？

什么样的客群能接受12万+/㎡的新房？

只能说，这些在上海宅地面前，都只是个弟弟。

因为深圳这些地块，如果放在上海同级别的位置，起码要翻一番。

今天（7月25日），全中国最牛的地块诞生了。

位于上海徐汇区的XH-02(TPL）单元 051-11地块成功出让，成交总价为12.25亿元，成交楼面价达到20.03万元/㎡，溢价率约22.38%。

我的老天奶，看到没？纯楼面地价就已经20万+/㎡。

比去年绿城斩获的徐汇xh128D-07地块还要贵，两个地块步行大约是4.1公里，相距比较近其实。

去年8月绿城潮鸣东方（xh128D-07地块）占地面积约16666.04㎡，建筑面积约36665.29㎡，起始价36.96亿元，起始楼面价约10.08万元/㎡。

最终成交楼面地价约13.1万元/㎡，溢价率约30%，成为上海涉宅地单价新地王，同时也刷新了全国涉宅用地最高单价纪录

并且，不仅比去年的绿城潮鸣东方（xh128D-07地块）贵，比今年2月上海静安寺社区C050101单元095-7地块的成交楼面地价也贵。

静安寺社区C050101单元095-7地块，总占地面积2084㎡，容积率1.44，限高12米，今年2月以总价48717万元，楼面价162338元/㎡被上海静投置新城市更新建设有限公司拿下。

在深圳，别说楼面地价能不能到16万+/㎡，新房最贵卖到20万+/㎡就已经很顶了。

按照溢价率来看，地块成交的溢价率才22.38%，好像也不算太贵，深圳的地王溢价率都冲到了约86.1%。

而且这块地，起拍就尊贵。

4705.49㎡的用地面积，起拍价就要10.01亿元，起拍楼面地价就要163639元/㎡，比上海过去任何一块地王的起拍价都贵啊。

但是，是哪家房企如此勇猛？出手如此阔绰？

不是哪个房企，而是一家从来没有在上海土拍市场上出现过的公司——上海祺祥旺宇置业有限公司，不仅打败了中海，还打败了招商&徐房联合体。

这家公司突围得这么突然，是什么来头？

据了解，原来是被浙江台州汽车模具大王叶华彪家族拿下。

天眼查显示，上海祺祥旺宇置业有限公司为今年1月注册，法定代表人为叶舒祺，而叶舒祺为叶华彪之女。

虽然康平路、广元路都有说不尽的故事，但作为初设公司，又是汽车模具领域的接班人，突然拿下这么贵的地，会不会年轻人下手没轻重，有点意气用事了呢？

今年5月叶舒祺名下新增一家注册资本100万元人民币，经营许可范围为“房地产开发经营；住宅室内装饰装修；建设工程施工”的公司。

还真不一定。

首先，上海的新房市场真的太牛了。

到底有多牛？就是看了价格都能让人吓一跳那种。

很贵的新房都卖得完，都有人要。

比如去年8月拿地的绿城潮鸣东方，今年5月以均价19.5万/㎡开盘，小户型单价约17.8万/㎡，总价约4900万，大户型单价超过26.3万/㎡，总价最贵的一套约1.54亿。

120套总价4000万起的豪宅，当日就售罄了。

再比如能建·西岸誉府今年3月以均价约14.3万/㎡开盘，单价区间约11.6万/㎡-16.0万/㎡。

据不完全统计，2020年以来，徐汇滨江共约23个新房项目先后入市（含同一项目多次入市），共推出约4800套房源，所有入市的项目均价都超过了11万+/㎡，并且几乎每个项目的认筹客户都要比房源的供应量多。

这些还有的不是别墅或者联排产品。

再有就是地块容积率约1.3，限高15米，预计就是建成别墅的模样了。

所以，上海的别墅随便建建，卖20万/㎡，有没市场？

还是可以的，毕竟绿城潮鸣东方已经验证过上海的高端购买力了。

总之，非常强悍。

不过，绿城潮鸣东方拿地的时候便宜很多，约13.1万/㎡的楼面地价比20.3万/㎡可是要便宜了7万多每平方米。

所以，业内有人打趣，或许大小姐拿了地，本就没想过要卖呢？

全面“地王化”

XH-02(TPL）单元 051-11地块成为新地王，其实市场是不意外的。

除了起拍价本身就已经是上海宅地一骑绝尘的代表，更重要的是，上海基本已经全面“地王化”了。

每隔一段时间的土拍，都把地王包圆，不断地刷新土拍的价格纪录。

比如过去的“地王”宅地——

这一批次的宅地，上海共出让8宗用地，“地王”的集中度就非常高，8宗用地就出了3宗板块“地王”。

厚礼蟹，这是在史册上值得狠狠地记上一笔的。

浦东新区PDP0-0405单元C-020-01地块，被招商蛇口&中旅投资以27.297亿元拿下，成交楼面地价52360元/㎡，溢价率40%，成为唐镇的新地王；

虹口区北外滩地区hk315-11地块，被绿城中国以总价64.719亿元拿下，成交楼面价126577元/㎡，溢价率46.33%，成为上海北外滩的溢价率王；

然后就是楼面地价冲到20.03万/㎡的XH-02(TPL）单元 051-11地块。

一天之内，3宗“地王”，这是过去都很难想象的热度。

这是对上海市场巨大的认同，接下来或多或少间接传导到上海的豪宅交易市场上。

同时，也说明房企在上海拿地的积极性很活跃，至少要比在深圳活跃得多。

大概是因为上海的豪宅氛围要比深圳的浓厚得多。

并且相对而言，上海更容易出品质更高更好的豪宅。

不过，在容积率方面，深圳和上海有很大的差距。

上海就算是核心区，容积率也能做到一点多。

但深圳不行，容积率低于三都比较难。

上海的好房子是要建超级豪宅，所以，深圳的豪宅要加油了。

PS：如果觉得这些市场最新的信息对你有价值，欢迎关注@格隆汇楼市，不定期带你探索楼市更多最新的动态。

作者观点，不代表格隆汇立场