为什么成都先对楼市下手了？

过去两个月，全国楼市一片寂静，我甚至不知道该用什么词来“合法”形容。

以前，还能把北京、上海、杭州拿出来说一说，谁知道它们这一轮也没顶住，尤其北京，不少区域二手房不断刷新近几年新低，奔着 2016 年去了，算是一轮迟来的调整，这个话题没办法展开说。

市场越是这种情况，小道消息就越多。先是深圳，传会全面解除限购，之后传首付降至一成，还要取消增值税。哎！深圳的炒房客这是有多急！这几天又在传，首套房利率将降至 2.5%，二套房为 1.5%，符合政策规定的三套房更是低至 0.5%，这属于离谱！还有说要开始收房租税的，就是炒流量。

这段时间，真正有实质性动作的只有成都。

01

去年 10 月 22 日，我在“16 号内参”中就写过一篇文章《成都楼市，为什么操盘全国第一，为什么说在走钢丝》，提示了风险。当时成都的数据很漂亮，走出独立行情，不仅没怎么跌，有的板块还涨了，特别是新房。一方面操盘手水平高，一方面吃人口红利，虹吸全省。操盘手是在赌，赌经济尽快复苏，全国楼市能起来，打个漂亮的时间差。

当时我判断 3 月是重要的时间节点，熬不过去就现原形。果然，5 月开始，成都二手房房价再次急速下跌，有重现 2023 年下半年之势，不少小区打起房价保卫战。二手房库存量截至 6 月底已经 27 万套，年内肯定要破 30 万套。

从表面数据看，成都上半年卖出 680 万平米的新房，位列全国前二，二手房月均 2 万套成交，能进前五，但需求萎缩之后，新房现在只在 “5+1” 区域（除去天府新区）才卖得动。

有些人会疑惑，为什么成都是城市工作会议后第一个出台稳楼市政策的？害怕垮坝，提前泄洪。

02

有人把今天的成都楼市，形容成堰塞湖，因为过去几年，准确说是 2021 年之后，卖了太多太多的新房。2022 年新房就卖了 14.3 万套，取代武汉，登上了楼市第一城宝座。2023 年新房卖了14.75 万套，2024 年接着当冠军，甩开第二名一大截。

掐指一算，成都楼市明年就会遭遇第一次洪峰过境。然而，按照目前的市场走势，需求还在下滑，到时候大量房源涌入二手市场，投资客都要跑路，市场更受不了。

有人做过一个大概统计，在新政之前，限售的新房房源大概是 30 万套，其中包括 4.6 万套三倍熔断盘（所谓三倍熔断盘是指最高限价被设定为起始价的 3 倍，达到这一价格后，土地不再继续竞价，可能通过抽签或竞配建决定竞得者，就是当初摇号最火爆的那批楼盘），还有 2 万多套人才房和定向项目房。那个时间段成交的二手房源，处于限售期的，大概是 33 万套。哪怕按照 5% 很保守的挂牌率计算，都会对市场有很大冲击，所以才有了这次 721 新政。

03

721 新政的核心就是将限售政策分批取消。在 2024 年 10 月 14 日之前购买的新房，只要办完证就能出售，二手房得等到 2026 年 1 月 1 日，但不包熔断超过三倍的热点楼盘、定向销售项目和人才房。

至于其他政策，二套房公积金首付比例下调等，对市场的影响并不大。

市场解读很多，有人觉得该来的总会来，不如早点解除。其实除了提前泄洪，还有一个重要原因是打通二手置换链，让一部分买房人卖旧买新，卖小买大，这也不是什么新招数。我很早就说过，全国都一样，新房和二手房已经彻底割裂。

二手市场现在就是自由化交易，跌就跌，政府不会再干预，其实也没办法干预，关键是想方设法卖新房，保销量，保价格。从上半年看，为了让新房更好卖，产品迭代加速，开发商和政府已经把底牌亮出来了，不仅仅拿出最好的位置，户型变化也非常大，尽一切可能讨好买家，这和早几年尽一切可能压缩成本，完全不一样。

为什么今天我说成都，其实国内还有几个城市很像成都，堰塞湖已经起来了，但成都最厉害的地方在于消化能力强，常住人口持续增长，操盘手水平高，所以才能走出一条独立行情。话说，之前传出成都某大中介要调整佣金，买家不出钱，卖家出 3%，是不是听到什么风声？

根据中介最新的反馈，这几天大批挂牌的新房，约 80% 的挂牌价与当初买入价持平，接下来新房、次新房、二手房之间的一场恶战是免不了的。明着说，这给了一些投资客抢跑的机会，抓不住，怪不了别人，之前新房扎堆的板块，提前迎来大考。

最后说几句，最近有不少人咨询我，说最近中介喊他们降价卖房，因为带看太少。其实七八月是传统淡季，太热了，如果已经是小区最低价，还没人看，没人谈价，你现在主动再降价也没意义，除非降到一个你自己都无法接受的价格。建议到九十月份市场起来了再说，切不可频繁降价，大忌。