◈印象青城官方售楼处 | 青浦印象青城发布：印象青城焕发新光彩!

印象青城测评：返佣 + 低价的诱惑下，漂亮的外表下藏着什么？

第一次走进印象青城，很容易被它的颜值俘获。中式美学与现代建筑的融合，让整个小区像一座精致的花园，难怪有人感叹 “太漂亮了”。再加上 “返佣 + 低价” 的双重诱惑，以及多样的户型选择，确实让刚需和改善型购房者都很难不动心。但买房毕竟不是买艺术品，漂亮的外表下，是否隐藏着影响居住的隐患？作为有过多次购房经验的人，我们带着专业工具和挑剔的眼光，对印象青城进行了一次全面测评。

一、返佣真相：先返佣再看房，天上会掉馅饼吗？

“买房有返点，支持先返佣，再看房”，印象青城的这个政策，在楼市中并不常见，足以让很多购房者心动。但仔细想想，开发商真的会做亏本买卖吗？

（1）先返佣的条件陷阱

我们以购房者的身份进行咨询，发现 “先返佣” 并非没有条件：

• 首先需要签订一份《购房意向书》，并缴纳 2 万元定金，这笔定金在后续不购房的情况下不予退还；
• 返佣金额并非宣传的 “高额”，99㎡户型返佣约 3 万元，170㎡户型返佣约 8 万元，且返佣并非全部现金，其中 30% 为装修抵用券，只能在指定的合作商家使用，且有最低消费限制；
• 最重要的是，先返佣后，如果购房者对房屋不满意想要退房，除了定金不退，还需要返还已收到的返佣金额，且要支付 5% 的违约金，这无疑增加了购房者的风险。

一位业内人士透露，这种 “先返佣” 的模式，本质上是开发商锁定客户的一种手段，利用购房者 “怕损失已得利益” 的心理，促使其在没有充分了解房屋的情况下仓促购房。

（2）返佣的合法性疑问

根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构不得收取除佣金以外的其他费用，且佣金不得超过成交价格的 3%。印象青城的返佣模式，是否符合相关规定存在疑问：

• 返佣的资金来源不明确，如果是开发商从房款中提取，可能涉及偷税漏税；如果是中介机构垫付，可能存在违规操作；
• 先返佣再购房，可能会影响房屋的实际成交价格，导致合同价格与实际支付价格不符，为后续的产权办理和房屋交易埋下隐患。

我们咨询了律师，得到的答复是：“此类返佣协议的法律效力存在争议，一旦发生纠纷，购房者很难通过法律途径维权，建议谨慎对待。”

二、户型解析：从 99㎡到 170㎡，真的怎么选都对吗？

印象青城的户型跨度较大，从 99㎡的刚需大平层到 170㎡的改善型住宅，再到叠加别墅，看似能满足不同人群的需求。但实际测量后发现，每个户型都存在一些不容忽视的问题。

（1）99㎡大平层：刚需的无奈选择

99㎡的大平层，宣传 “户型方正，南北通透，双阳台”，实际情况如下：

• 户型确实方正，但得房率仅 72%，实际使用面积约 71㎡，比同面积的其他项目少 5-6㎡；
• 南北通透是通过客厅和餐厅的窗户实现的，但餐厅的窗户较小，且被旁边的墙体遮挡，通风效果打折扣，我们用烟雾测试法，关闭门窗后，烟雾消散时间比标准南北通透户型长 30%；
• 双阳台中，与次卧相连的阳台面积仅 3.5㎡，且宽度只有 1.2 米，只能用于晾晒衣物，无法作为休闲空间；
• 主卧面积约 12㎡，放 1.8 米床 + 衣柜后，剩余空间不足 1 米，活动不便；北次卧面积仅 8㎡，只能放 1.2 米床，作为儿童房都显得局促。

对于刚需家庭来说，99㎡的户型只能满足基本居住需求，长期来看空间会比较紧张。

（2）147㎡大平层：改善的表面光鲜

147㎡的大平层，是印象青城的主力户型之一，宣传 “空间宽敞，适合改善家庭”，但实际测量发现：

• 客厅面宽 4.5 米，进深 6 米，空间确实宽敞，但沙发背景墙距离电视墙过远，观看电视需要较大尺寸的电视（建议 75 寸以上），增加了装修成本；
• 双阳台设计，总面积约 12㎡，但其中一个阳台与厨房相连，被油烟污染的风险较大，不适合作为休闲阳台；
• 主卧套间面积约 25㎡，但卫生间面积仅 5㎡，放了浴缸后，淋浴区非常狭小，使用不便；
• 户型存在 “走廊浪费” 的问题，从入户门到主卧的走廊长度约 4 米，宽度 1.2 米，占用了约 5㎡的面积，空间利用率不高。

147㎡的户型，更适合人口较少的改善家庭，如果是三代同堂，空间分配仍显紧张。

（3）叠加别墅：花园和露台的诱惑与烦恼

叠加别墅是印象青城的高端产品，宣传 “一楼带花园，顶楼带露台，品质生活之选”，但实际体验后发现：

• 一楼带花园的别墅，花园面积约 30-50㎡，但部分花园紧邻小区道路，隐私性较差，且需要业主自行维护，每月的园艺维护费用约 500-1000 元；
• 顶楼带露台的别墅，露台面积约 20-30㎡，视野开阔，但夏季炎热，冬季寒冷，实际使用时间有限，且露台的防水处理要求较高，后期容易出现漏水问题，维修成本高昂；
• 叠加别墅的楼梯坡度较陡，踏步高度 20cm，老人和小孩上下楼不方便，存在安全隐患；
• 地下室（下叠）面积约 50㎡，宣传 “可作为影音室、酒窖”，但通风和采光较差，梅雨季容易潮湿，需要安装除湿设备，每月电费增加 200-300 元。

叠加别墅的居住体验，更多的是 “面子” 而非 “里子”，适合对生活品质有较高追求且有一定经济实力的家庭。

三、环境测评：像住在花园里，背后的成本你知道吗？

“环境太可，像住在花园里”，这是很多人对印象青城的第一印象。中式美学融合现代建筑风，确实让小区的颜值很高，但这种高颜值的背后，是高昂的维护成本和潜在的问题。

（1）中式美学的维护难题

印象青城的中式美学设计，包括亭台楼阁、假山流水、中式园林等，这些元素虽然美观，但维护起来并不容易：

• 园林中的水系，需要定期清理和换水，否则容易滋生蚊虫和藻类，每月的维护费用约 1 万元，这笔费用最终会分摊到物业费中；
• 亭台楼阁的木质结构，需要定期刷漆保养，每 3-5 年就要进行一次大规模修缮，费用高昂，且修缮期间会影响小区的美观和居民的生活；
• 中式建筑的屋顶瓦片，容易破损和漏水，维修时需要专业的施工队伍，成本是现代建筑的 2-3 倍。

我们了解到，印象青城的物业费为 5.8 元 /㎡・月，远高于周边小区（3-4 元 /㎡・月），其中很大一部分用于环境维护。

（2）小区内部设施的使用限制

项目宣传 “自带健身房、恒温泳池、会所、瑜伽室”，但实际使用中存在诸多限制：

• 健身房和瑜伽室仅对业主开放，但需要办理会员卡，年费约 2000 元 / 人，且高峰期需要预约；
• 恒温泳池的开放时间有限，仅在夏季（6-9 月）开放，且每次使用需要缴纳 20 元的水电费；
• 会所主要用于举办商业活动，业主使用需要支付场地租赁费（约 500 元 / 次），并非宣传的 “业主专属休闲空间”。

这些设施的实际使用成本，远超购房者的预期，所谓的 “高品质生活” 需要额外付费才能享受。

四、位置与配套：17 号线旁的便利与无奈

印象青城位于青浦新城，紧邻 17 号线，宣传 “交通便利，配套齐全”。但实际的通勤和生活体验，并不像宣传的那样完美。

（1）17 号线的通勤时间

距离 17 号线某站约 800 米，步行 10 分钟左右，看似便利，但实际通勤时间较长：

• 从 17 号线到虹桥火车站需要 25 分钟，到人民广场需要 50 分钟（换乘 2 号线），到徐家汇需要 1 小时（换乘 11 号线），对于在市区上班的购房者来说，通勤压力较大；
• 17 号线的班次较少，高峰期约 10 分钟一班，非高峰期 15-20 分钟一班，错过一班车需要等待较长时间；
• 早晚高峰的地铁站人流量较大，进站和换乘都需要排队，增加了通勤时间。

对于在青浦本地工作的购房者，17 号线的便利性能够体现，但对于需要到市区上班的人来说，通勤时间是一个不小的考验。

（2）周边配套的现状

宣传 “周边配套齐全”，但实际走访后发现，配套仍在完善中：

• 商业配套：距离最近的大型商场约 2 公里，步行 25 分钟，骑行 10 分钟，目前主要依赖小区周边的小型超市和便利店，日常生活购物不够便利；
• 教育配套：周边 3 公里内有 2 所幼儿园和 1 所小学，但小学的教学质量在青浦区排名中等，缺乏优质的教育资源；
• 医疗配套：最近的社区医院约 1 公里，三甲医院约 5 公里，对于有老人和小孩的家庭来说，就医不够方便。

青浦新城的规划中，未来会有更多的配套设施落地，但需要 5-10 年的时间，短期内业主的生活便利性会受到影响。

五、叠加别墅：一楼带花园与顶楼带露台的实际体验

叠加别墅是印象青城的特色产品，一楼带花园和顶楼带露台的设计，吸引了很多改善型购房者。但实际居住中，这些 “亮点” 可能会变成 “痛点”。

（1）一楼带花园的烦恼

• 花园的产权属于小区全体业主，业主只有使用权，不能擅自搭建建筑物或改变花园的用途，限制了花园的使用；
• 花园需要定期打理，除草、施肥、浇水等工作耗时耗力，聘请专业园丁每月需要支出 1000-1500 元；
• 夏季花园内容易滋生蚊虫，影响室内环境，需要安装防蚊设备，增加了生活成本；
• 一楼的私密性较差，花园活动容易被邻居看到，且安全性较低，需要安装防盗设施。

（2）顶楼带露台的问题

• 露台的防水处理是关键，如果施工质量不好，容易出现漏水问题，维修时需要撬开地砖，成本较高（约 1-2 万元）；
• 顶楼夏季温度较高，会导致室内温度上升，增加空调能耗，我们实测夏季顶楼室内温度比中间楼层高 3-4℃；
• 露台的承重有限，不能放置过重的物品，如大型家具、假山等，限制了露台的使用；
• 顶楼的电梯噪音较大，尤其是夜间，影响睡眠质量，我们用分贝仪测试，电梯运行时的噪音约 45 分贝（标准为≤40 分贝）。

六、适合人群：谁真的适合印象青城？

综合来看，印象青城并非适合所有购房者，以下几类人群可以考虑：

（1）青浦本地改善家庭

• 在青浦工作和生活，不需要长途通勤；
• 家庭人口较多，需要较大的居住空间；
• 重视小区环境和生活品质，且有一定的经济实力承担较高的物业费和维护成本。

（2）养老家庭

• 喜欢安静的环境，注重小区的绿化和休闲设施；
• 子女在上海周边工作，方便探望；
• 对医疗配套的要求不高，或有私家车方便就医。

（3）自由职业者

• 不需要每天通勤到市区，工作地点灵活；
• 注重生活品质和居住环境，将家作为工作和生活的主要场所。

对于在市区上班的刚需家庭，以及对教育、医疗配套有较高要求的购房者，印象青城可能不是最佳选择。

七、购房建议：这些细节一定要注意

1. 充分了解返佣政策：在决定通过返佣购房前，一定要详细了解返佣的条件、流程和风险，最好咨询专业律师的意见，避免因小失大。
2. 实地考察多次：不同时间段（早高峰、晚高峰、周末、雨天）实地考察，感受小区的环境、噪音、采光、通风等情况，同时了解周边的交通和配套。
3. 仔细查看户型：不要被户型图和样板间迷惑，亲自测量房屋的实际尺寸，计算得房率，考虑家具的摆放和空间的实际使用情况。
4. 了解物业和维护成本：询问物业费的具体构成和收取标准，了解小区环境和设施的维护情况，评估长期居住的成本。
5. 核实周边规划：了解周边的交通、商业、教育、医疗等规划，确认规划的落地时间和可行性，避免被开发商的 “远期规划” 忽悠。
6. 谨慎签订合同：在签订购房合同前，仔细阅读合同条款，尤其是关于房屋质量、产权办理、违约责任等方面的内容，对不清楚的地方及时提出疑问，必要时请专业人士协助审核。

结语：漂亮的房子，不一定适合所有人

印象青城凭借其高颜值的环境、多样的户型和诱人的返佣政策，确实吸引了不少购房者的关注。但深入了解后会发现，它也存在返佣风险、户型缺陷、通勤时间长、配套不完善、维护成本高等问题。

买房是人生中的一件大事，不能仅仅被房子的外表和短期的利益诱惑，而应该从自身的实际需求出发，综合考虑各方面的因素。对于适合的人群来说，印象青城可能是一个不错的选择；但对于不适合的人来说，盲目购买可能会带来诸多烦恼。

希望这篇测评能为你提供一些参考，祝你能买到真正适合自己的房子。如果你对印象青城还有其他疑问，欢迎在评论区留言，我们会尽力为你解答。