「物业未来之路」系列之业主自治到底靠不靠谱？

本文由CRIC物业AI与人工编辑共同完成。

近期，关于“业主自治”等相关新闻屡见报端，不了解业主自治模式而附和、盲从者也有不少。

业主自治的核心在于由业主共同决定小区管理事务，实现自我管理、自我服务与自我监督。这种模式究竟适合不适合当前国内社区现状呢？

在我们看来，业主自治在目前仍只是一种美好的理想，缺乏落地的现实土壤。

究其原因在于：

第一，国内的社区现状使得业主自治面临巨大挑战。

在我国，当前小区最为明显的一个特点就是：规模大、住户多。一个小区拥有上千个业主已不罕见，而在大城市中，拥有数千个、上万个业主的小区也不在少数。组织这些数以千计、万计的自治意识不强的业主群体，让每个人都能充分表达意见，从一定意义上讲，没有可操作性。

尤其是在北京、上海等一线城市的一些小区中，业主流动性强，这使得作为小区意志机关的业主大会根本难以稳定和正常地运作。

因此，面对这些情况的社区，实现业主自治的现实可行性非常小。

第二，业主自治的主要载体“业主委员会”，在实际自治管理中具有天然短板。

首先，从制度方面来说，目前国内法律对业委会的地位界定并不明确，业委会制度本身存在诸多不足，这直接影响自治的成效。

从现实情况来看，运作不正常的业委会占据相当大比例，而那些所谓正常运作的业委会有相当一部分还面临着难以监管、权力无限扩张等问题。如果推行业主自治，可能会引发少数业主利用物业管理中出现的矛盾，操纵业委会、控制业主大会，以不正当的手段，借业主自治之名，谋求个人或特定群体的利益。

第三，目前的劳动用工制度、税收与财务制度等也成为业主自治的现实困境。

劳动用工制度方面：业主大会、业委会作为社会团体法人，其资格尚未得到明确，也没有组织机构代码证，从而无法直接以自己的名义聘用人员，也无法为员工缴纳社会保险。

税收与财务制度方面：业委会并非法律明确的企业法人，其自治管理也面临着税务处理方式等问题，其将如何管理和使用收取的物业管理费？这给了一些业委会成员谋取私利以可乘之机，成为诱发更大法律乃至犯罪问题的潜在风险。

总而言之，业主自治可以成为物业管理的一种创新尝试，但在目前国内社区与法律现状下，很难成为主流模式。物业管理需要专业知识和技能，需要投入大量时间和精力，而这是大多数业主所缺乏的。

不可否认，业主自治也有其成功案例，甚至还有通过业主自治为业主分钱的。这些案例都有着共性因素，诸如：

1.小区体量适中：住户总量可控，便于组织协调与决策执行。

2.业主共识强：多数业主对公共事务有共同认知，愿意参与治理。

3.业委会执行力高：成员具备公益心、责任心及一定专业能力，能推动具体事项落地。

4.经营性收入支撑：通过广告招商、停车收费等方式开辟稳定来源，保障长期运行。

例如，新华社官方微信号所报道的广州某小区：

其首次向业主发放20万元红利便引发外界热议。今年，该小区停车场新增20个车位带来12万元收入，快递柜、电梯广告分成有5万元，再加上通过优化服务节省的7万元清洁费，总共有24万元的收益可以全部分发给业主。

在该小区，业委会积极动员业主们以志愿者身份参与到小区的建设与治理中。不仅增进了业主对业委会的信任，更能唤醒大家对小区日常运转的关注与重视。而业委会办公室到了晚上就变身为“居民茶馆”，有问题可以随时沟通。正是有了这些热心于小区公共事务的业主组成的业委会，该小区的自治模式便越来越顺畅。

但这种案例实数个例，难以复制。据我们研究统计发现，更多的是失败案例。有的甚至为此付出了生命代价。

西安和平花园自治所造成的沉痛后果，相信很多物业人都难以忘记。

在和平花园的自管模式初期，受到了众多业主的支持和拥护。他们相信自己可以通过自己的努力，来改善小区的服务质量，同时也能降低物业费用。然而，现实却是残酷的。

据2021年西安新闻网的一则信访贴显示：和平花园部分业主通过上访、爆料等途径，对业委会迟迟不公布上年度财报等问题提出质疑，要求成立业主“纪委”，对业委会实施监督。其实，个中原因不难发现：业委会可能成为了某些成员谋取私利的工具，而并没有真正为业主谋福利。

据相关新闻报道显示，在此前的2020年，该小区业委会曾接受采访承认“小区消防设施已瘫痪”，但业委会当时却表态，不动用社区的盈余收入恢复消防设施，而是要请政府有关部门帮助。因为他们曾尝过甜头，两年前就是政府出资几百万，给和平花园等几个小区维修电梯。

小区消防设施没有得到及时维护，2022年，悲剧就发生了。当年8月，和平花园一住户家中给电动车充电，插线板起火，最终造成四人死亡。

在这一案例中，业委会承认消防设施已经瘫痪，但是却没有动用盈余修复消防设施，这样的行为明显存在管理疏漏和责任缺失，凸显了业主自治模式的固有缺陷所造成的严重后果与沉痛代价。

在业主自治模式下，业委会需要承担更多的管理责任和风险，尤其是在应急管理方面。如果业委会不能有效地组织应急救援、处理突发事件，那么就会给业主们带来严重的后果。

其实，相关问题案例不胜枚举：

某小区在选聘物业服务企业时，业主委员会通过业主大会进行表决，但公告结果与实际票数不符（如公告收回517票，实际封存521票），存在重复投票、非业主参与投票、无效票计入总票数等问题。监管缺失导致统计结果未复查便公告，最终决议因未达到法定同意比例而被认定无效。

其问题在于业委会在投票过程中未按议事规则操作，缺乏有效监督机制。

某小区业委会成立过程未经业主授权，未组织公开投票或签字确认，相关信息未在小区显著位置公示。业委会运作不透明，决策如更换物业公司未召开业主大会表决，引发业主联名抗议，要求彻查合法性。

其问题在于业主知情权和参与权被剥夺，业委会意图擅自行动，导致业主质疑背后利益输送。

某小区更换电梯时，业委会招标流程合规但电梯单价27.5万元，显著高于周边小区市场价。业委会承认不了解市场行情，引发业主罢免风暴。业委会还动用公共资金起诉质疑业主，虽退回诉讼费，但暴露权力异化风险。

其问题在于业委会信息公示渠道单一（如仅通过低阅读量官微），沟通体系失灵，加剧信任崩塌。

南京某小区业委会主任以“应急维修”名义，套用数百万元维修资金，虚报工程量（如高层消防系统维修中工程量确认单造假）。业主举报后，该主任因涉嫌经济犯罪被刑事拘留。

其问题在于业委会绕开业主大会表决，利用监管漏洞谋私，损害业主共同利益。

某小区业委会成员因沟通不畅、工作压力大和信任缺失集体辞职。根源包括业主期望过高、资源有限（如停车位争夺），业委会成员多为退休人员，缺乏专业知识，且无薪酬补偿机制，导致工作动力不足。

其问题在于小区共治意识薄弱，业委会面对利益冲突时易陷入无力感。

通过这些案例，我们可以发现业主共治存在的典型通病：

一是制度缺陷：如，民法典高参与门槛（如三分之二表决比例）导致大型小区投票僵局，业主大会难以及时形成决议。法律法规对业委会资格审查、计票规则等细节模糊，易被钻空子。

二是人员素质：业委会成员专业化程度低，常由退休人员担任，缺乏法律、财务知识，履职能力弱。

三是参与不足与信任缺失：业主参与率低，公共意识淡薄，影响决议代表性。

四是信息不透明：决策过程未多渠道公示，引发猜疑和冲突，如业委会运作“暗箱操作”。

五是资源与利益矛盾：小区资源有限（如维修资金、公共空间），人性自私导致争夺，业委会难平衡各方需求。

六是监管缺失：街道办指导流于形式，业主大会对业委会监督机制无效，如罢免程序门槛高等。

业主自治模式满含着业主对于社区的真心关切以及提升服务水平的美好愿景，但在现实中很难大范围普及。对于此，我们也希望对于业主自治的讨论不仅仅停留在一时的新闻热点与盲从跟随中，而是能不断地通过实践切切实实为业主谋福、为社区添彩。

*文中案例源自网络公开报道

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