全国单价地王诞生，面粉价20万/平，上海楼市要狂飙？

土地市场风起云涌，瞬息万变！

7月25日上海第六批次土拍收官，亮点不断，意外满满：

玩家固定，还是国央企主导；

浙商试图杀入上海豪宅圈，跨界试水，把全国单价地王拿了；

王炸齐聚，全国单价地王、虹口地王、莘庄地王、唐镇地王全诞生；

中海后来者居上，空降第一，豪气冲天，2块地花了119亿；

国资拼杀的猛烈，绿城、安高、厦门国资均有所获；

绿城还是那个绿城，果断拿下虹口地王；

保利、华润全程冷静，坐着观望；

保利、安高没拿唐镇，招商与南通瑞城拿了；

静安地块没拍到中止价，中海捡漏拿下，真如还是中海真如。

早已注定的全国单价地王如期诞生，单价飙到了20万/㎡，溢价率22.4%，由浙商祺祥旺宇拿下。

这一次的土拍共推出8块地，浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、虹口区、闵行区、青浦区、奉贤区八个区各有一块，总起拍价是236.7亿。

从报名情况看，除了一家浙江民企外，其余清一色的都是国央企报名，厦门国资四大开发商来了三家，象屿地产、国贸地产、联发集团，建发没来，可能是因为前面通过其他方式已经拿到了虹口北外滩和杨浦新江湾的四块地，拿地没这么急切了。保利、华润、中海、招商、金茂、越秀、安高、金隅等一众企业齐聚沪上。

上半年，中海没在上海拿到一块地，这一次的土拍集中报名了六块。华润跟越秀、招商与南通瑞城还是想一起行动。

第六批次土拍结果出炉，8块地成交总价是289.6亿，平均溢价率是22.3%。中海是其中最大赢家，在静安、普陀连下两城，总地价高达118.89亿，空降第一；绿城拿下虹口地王，总价64.72亿。

图表：上海第六批次土拍成交情况

资料来源：亿翰智库

出手即王炸！

上海这次是拿出了王炸地块，关注度最高的有三块，分别徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块、静安区C050202单元053-b-1地块和虹口区北外滩地区hk315-11地块。

徐汇的这块地毫无疑问问鼎全国单价地王，这块地有三个竞买人，1号祺祥旺宇（浙江台州汽车模具大王叶华彪之女的公司）、2号招商&徐房、3号中海；最终花落祺祥旺宇，成交楼面价20万/㎡，超过了2024年拿下的徐汇滨江地块13.1万/㎡的楼面单价，也超过了静安迷你地块（静安寺板块风貌住宅地块，成交总价约4.87亿元，楼板价约16.23万/㎡，上海静投置新城市更新建设有限公司拿下）16万/㎡的单价，不得不说，浙商是真有钱。

这块地位于衡复风貌区内，是这个区域十年里的首宗新增住宅。出来之前，就已经是命定的单价地王，起拍楼面价是16.36万/㎡，如果只按5200平的住宅面积计算，起拍楼面价已经超过19万/㎡，达到了19.25万/㎡，成交楼板价是23.56万/㎡，等到新房出来，这个价格得飚到多少？

静安东斯文里地块爆冷了吗？静安的这块地报名企业有四家，1号招商&象屿、2号中海、3号保利、4号华润，整个竞拍过程，保利只参与了一轮，华润全程只旁观，不参与，1号与2号最终拍到了34轮。要是这块地最终无人竞拍，是不是得落入保利口袋？

这块地的起始楼面价8.2万/㎡，最终以10.1%的溢价率成交，楼面价9万/㎡，成交总价是53.63亿，由中海地产拿下。封顶溢价率是40%，只拍到了10%，中海这是捡漏了吗？

24号这一天，除了静安东斯文里地块外，中海还以65.25亿的总价拿下了普陀真如地块，溢价率14.2%，楼板价5.88万/㎡，中海这是要继续深耕普陀，把真如变成自己的真如？

下面是中海的拿地海报，很喜庆！上海的同事应该激动了，又有活干了，刚好前面拿的那些地也进入下半程了，这两块地的到来正好接上了。

虹口地王被绿城收入麾下，刷新楼板价纪录。虹口的这块地一出来，市场也有很高的期待，因为2025年年初的时候，虹口就出了一块地王项目，大家也想知道这块地的地价会不会打破纪录，金茂会不会再去争一争？

2025年上海的第一拍中（2月27日），金茂与新加坡庆隆组成的联合体以89.64亿的总价拿虹口区C080302单元hk329-1地块，成交楼面价是11.74万/㎡，溢价率达到38%，这块地是上海楼面价靠前的地块，当然也是虹口区的楼面价地王。这块地将打造的是金茂的首个璞系项目—金茂·璞元。庆隆是新加坡的企业，在这之前，它已经10多年没有在上海拿过地，这是看中上海核心板块的资产升值前景了。

虹口的这块地起始楼面价是8.65万/㎡，绿城跟金隅进入到竞品质阶段，最终成交总价是64.72亿，溢价率46.33%，成交楼面价是12.66万/㎡，最终由绿城中国拿下，虹口新地王诞生，绿城这是要正式杀入上海的豪宅市场了。

闵行莘庄地块超预期。保利、中海、安高（安徽高速）、象屿四家企业竞争，最后拍到了30%的溢价率，安高花费36.89亿拿下，楼板价5.6万/㎡。安高在唐镇的安高申宸院也是上海的红盘，应该是申宸院的热销应让安高扎根上海的信心上来了。

奉贤新城地块本是2022年8月奉贤新城集中签约的红星美凯龙奉贤·城市书香项目用地，土地属性为商办，投资68亿，后来因一些原因终止出让。2025年4月对用地属性和容积率进行了调整，从商业办公混合用地调整为住宅用地，容积率由2.0变到1.2。这次属于改变属性后再次拿出来出让。24号的土拍中，这块地被厦门两大国资—国贸与象屿拿下，总价7.6亿，溢价率12%，楼板价是24595元/㎡。

浦东唐镇这块地的关注度也很高，招商&南通瑞城拿下。这块地共有七家企业（联合体）参与竞拍，1号安徽高速、2号中海、3号国贸、4号保利、5号绿城、6号华润&越秀、7号招商&港中旅，安高24日在莘庄拿下一块，表现的很强势，在唐镇也有热销红盘——申宸院，对这块地也是有很强烈的意愿；保利也是同样道理，毕竟唐镇还有个现象级日光盘—保利天奕项目，一批次认购率197%，首开当日售罄；二批次是7月13日认购，认购率也是超过了170%，26日（周六）将正式开盘，只有102套。

但竞拍过程很出乎意料，保利全程没报价，前50轮左右，基本是2号与7号竞争，后面直到61轮是3号和7号竞争，接近中止价是1/2/4/5/6号均不接受中止价，不参与竞品质，还是只剩下3号和7号，最终7号招商&港中旅拿下，总价27.3亿，溢价率40%，楼板价拍到了5.2万/㎡，刷新了保利天奕4.4万/㎡的楼板价，成为新地王。虽然这块地，保利没拿，但也把保利天奕的热度拔了起来，只待明日（26日）的开盘。

拿地之王是中海，空降第一！

回顾上海前五次的土拍，拿地金额排名前三的分别是金茂、中建东孚（中建八局）和保利发展。金茂拿下的就是上面我们说到的虹口地王，一块地就花了89.64亿；中建东孚拿下了宝山的巨无霸地块，总价近82亿；保利是拿下了三块地，杨浦、闵行、青浦各有一块，地价总金额是接近75亿。保利在上海深耕的迹象很明显，特别是杨浦和闵行，要巩固阵地。

华润置地与越秀地产再度组成联合体拿下浦东新区地块，总价是50.9亿，这已经不是华润与越秀的第一次合作。2023年11月23日，华润置地与越秀、中能建拿下了新杨思地王项目，也就是现在热销的翡云悦府，三开三罄，连续三次触发积分。

当时拿下这块地，也是经历了一番腥风血雨的抢夺。开局是192轮的竞价，到40%的溢价中止价后，又通过竞品质、竞公建配套，再202轮加价才最终拿下，成交楼面价7.44万/㎡，溢价率40.37%。

这块地在当时也是打破了几个纪录，喜提好几个Title：新杨思地王；上海实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价的地块；刷新了上海集中供地后的最高溢价率纪录。

绿城在上海的知名度不及浙江本土，2024年拿下徐汇滨江地王，可以说得上是一战成名，2025年上半年在上海又拿下一块，3月底抢下了浦东北蔡地块，这块地的总价是29亿，溢价率高达40%，楼面价也是到了7.14万/㎡，是北蔡地王。

这里面还有一些国企，厦门国资四剑客（建发、联发、国贸、象屿）全部就位，还有越秀地产、保利置业，都是想在上海这片热土争得一席之地。

加上这次的第六次土拍，上海前六批次土拍中，合计拿地金额TOP3的企业分别是中海、绿城、金茂&庆隆 ，拿地金额分别为118.89亿、93.88亿、89.64亿，中海属于直接空降第一，绿城的上升得益于虹口地王的加入。

图表：上海典型房企拿地金额排行榜

资料来源：亿翰智库

备注：1、只统计上海前六批次土拍；2、合作拿地企业拿地金额不做拆分。

上海是全国地王的诞生地！

作为土拍最火热的城市，上海在一直创造纪录，全国总价/单价地王也是在上海诞生，5月31日端午节当天，东安新村的最后两块地被上海地产拿下，三块地总价超过523亿，成为全国的总价地王。再加上25日诞生的全国单价地王，上海是把总价、单价地王包圆了。

图表：上海地王情况（万㎡、%、亿元、万/㎡）

资料来源：亿翰智库

地块迷你化，社区小型化，是不是趋势？

不知道大家有没有这个感觉，现在有些地块在走向“迷你+低密”，地块面积很迷你，容积率低，这些注定是偏中高端的产品类型，特别是一些高价地块，大多都有这样一个特征。

像上面说到的静安风貌地块，用地面积2084㎡，容积率1.44，计容面积也就3000㎡出一点点头，这毫无疑问就是个小型的豪宅项目；绿城在2024年8月7日拿下的徐汇滨江地块，土地面积也就1.67万㎡，最后开出来也就120套，均价卖到19.5万/㎡，根本也不够卖。当时拿地的时候，因为地价飙的太高，刷新了2016年融信拿地时创下的楼板价纪录，市场上就出现了质疑的声音，能不能卖得出去？事实上，虽然这个项目价格高，但位置好、面积小，流速上没问题。

这次土拍出来的几块也是这样低面积、低容积率、高单价。徐汇的这块地，住宅总建筑面积也就5200㎡，静安、虹口两块地的用地面积也都不到2万㎡，以前一个楼盘可以开发个十年八年，这种超长周期的开发模式都是适用于上涨的行情，需求是有保障的，当前这环境，谁还能敢赌？预计未来造城式的开发模式应该会越来越少了。

这对开发商而言，可能也是个好消息，开发周期没那么长，对资金的占用没那么多，少量的项目快速去化掉，钱能回来快点，剩下的就是后期的建设、交付、运营。 小型社区可能会更普遍，这样对业主来说可能也是好事，人少了，事可能也会变少，没那么复杂了。

现在上海的土拍已经是另一个层级，核心的地块拿出来，土地款拿到手里，想干的事情早点去干。地价不断创纪录，全国前几的楼面价都在上海，如今这楼板价已经到了20万/㎡，细想起来是很恐怖的，是当之无愧的土拍第一城，后面还有北京、杭州、深圳、江苏及成都，当前的楼板价最高价分别是10万/㎡、8.8万/㎡、8.4万/㎡、6.5万/㎡、4.2万/㎡，创下这些纪录的分别是中海、建发、招商蛇口、绿城、建发，是的，都是国央企，未来还有无限可能……

春江水暖鸭先知，敏感的城市和企业已经往前多走一步了，下一篇来说道说道。

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