从“试水"到“深耕”，地方国企区域发展模式及亮点

2025年，住房租赁行业正处深度调整与格局重塑的关键期，“国进民退”态势明显：民企战略收缩明显，闭店规模增加，由追求规模到追求净利润转型，而以地方国企为代表的“国家队”则积极入局深耕，长线经营的战略定力进一步凸显。

在政策大力支持下，地方国企依托资源整合优势，加快品牌化布局，不仅持续为行业发展注入强大动力，更成为推动住房租赁市场从“野蛮生长”向“高质量发展”转型的关键力量。

随着国家及地方政府针对住房租赁行业持续加强政策支持，特别是配租型保障性住房项目进入加速建设周期，地方国有企业依托其显著的资源整合与平台运营优势，展现出强劲的市场发展动能。

数据显示，截至2025年上半年，TOP30租赁企业中“国家队”企业开业规模突破20万间，相较于去年年中同比增长了26%。于此同时，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已突破15%。尤为值得注意的是，其市场份额的同比与环比涨幅基本均领先于房企系及资管系企业。

而聚焦不同城市的发展特点与市场需求，国有企业在租赁住房领域的布局已形成极具地域辨识度的发展范式。以下，克而瑞长租聚焦上海、深圳、成都、郑州、武汉五大核心城市，看国企在深耕实践中如何重塑行业格局。

01.发展特色

上海以新建租赁住房项目为核心，构建覆盖公租房、保租房、市场化租赁的全品类、多层次供应体系。国有企业在租赁住房领域的规模化探索与实践起步最早，凭借先发优势形成了显著的规模效应与行业引领地位，其发展路径为国内租赁市场规模化发展提供了重要参考样本。

02.代表企业

上海地产、上海城投、浦发集团、陆家嘴乐居、金桥集团等

克而瑞长租监测数据显示，截至2025年上半年，上海城方、城投宽庭、浦发有家、陆家嘴乐居等多家国企租赁品牌开业规模超5000间，其中城方开业规模达42086间，位列全国TOP10；城投宽庭开业规模也达到14832间，典型国企品牌的深耕布局，带动上海国企租赁品牌平均规模位居全国前列。

沪上首个国企租赁住房品牌，城方自2018年发布以来稳健发展，在营租赁住房超4万套，涵盖公租房、保租房、市场化租赁住房以及新时代城市建设者管理者之家，构建出“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系，助力城市新市民、青年人安居。

03.模式亮点

政府主导新建+市场化运营，强调全链条开发运营能力和品牌化引领。

01.发展特色

深圳以超大体量集中筹建保障房为主，结合REITs金融工具探索可持续发展模式。地方国企凭借资源整合、政策执行及大规模建设运营能力，在推动租赁住房尤其是保障性租赁住房的发展中扮演着极为关键的角色，单家国有企业在保障性住房累计筹建规模上表现突出。

02.代表企业

深圳安居集团

深圳市安居集团是深圳运营规模最大的房屋租赁企业，累计开工项目119个，总建筑面积1779万平方米，涉及住房14.4万套；累计筹集建设保障性住房31.9万套，供应15.0万套间，约占全市同期总量1/3，在单家国企累计筹建规模上位居前列。同时，安居集团创新发展模式，率先发行了红土深圳安居 REIT，构建起保障性租赁住房 “投、融、建、管、退” 全生命周期发展新模式。今年，随着深圳保租房“个人直租”政策落地，安居集团联合大鹏、坪山、光明、龙华等多区，在全市推出15个项目5016套房源。

03.模式亮点

政策执行力强+资源整合能力突出，注重保障房与城市发展的协同。

01.发展特色

成都多国企平台联合入局，形成区域分散但规模集中的发展格局。克而瑞长租监测显示，截至2025年上半年，成都已有15+国企平台布局租赁市场，参与度在中西部重点城市最高，典型国企品牌开业规模合计达到3.4万套，规模化效应初步显现，形成了鲜明的区域发展特色。

02.代表企业

成都城投、成都交投、成都天投、成都锦东、高投安居、成都轨道等

当前，成都租赁市场已有锦邻公寓、高投安居、臻寓、兴城之家、交子菁寓、桐堂等国企租赁品牌，部分国企开业规模高于5000套。锦邻公寓作为成都国企租赁住房的代表性品牌，截止2025年6月在成都开业门店数4家，整体开业房源规模约3200间，待开业规模超6200间。从开业项目表现来看，以一房户型为主，面积多在39-59㎡区间，租金坪效多在36-40元/㎡/月区间，单项目出租率均在90%以上水平。近期，锦邻公寓成都第三个保租房项目幸福梅林店一批次开启登记选房，项目共1136间房源，首开551间。

03.模式亮点

中西部国企参与度最高，注重区域均衡布局和市场化租金定价。

01.发展特色

在郑州租赁住房市场中，通过大规模收购存量商品房实现短期内规模跃升，单家国有企业成本与效率优势显著，成为区域内租赁住房领域的重要力量。

02.代表企业

郑州城发安居

克而瑞长租监测数据显示，截止2025年上半年，美寓开业规模65031间，在2025年上半年全国租赁住房开业规模榜单中位列TOP6；企业管理规模133060间，位列第四名，仅次于泊寓、冠寓、瓴寓，展现出强大的规模实力，也凸显了郑州单家国企在租赁住房领域的关键地位。

03.模式亮点

重资产扩张+集中化管理，适合存量房过剩的二线城市。

01.发展特色

在武汉租赁住房市场中，国企规模增速最快，大量收购存量商品房和二手房，效率显著。

02.代表企业

武汉城建、湖北联投、武汉城投悦家、光谷安居等

截至2025年上半年，武汉已有联投新青年、之寓、汉悦公寓、城投悦家等多个国企租赁品牌，其中联投新青年开业规模超1.8万间，光谷安居开业规模超1.7万间，展现出一定的规模基础。

值得关注的是，今年上半年武汉地方国企租赁品牌的规模增速表现亮眼。据克而瑞长租统计，汉悦公寓在上半年共计新开项目15个，新增供应房源超 6300套（间），成为武汉国企租赁规模快速增长的典型代表，也凸显了武汉国企在租赁住房领域积极发力的态势。

03.模式亮点

通过“存量房转化+集中新建”模式，以政企合作盘活存量资产，降低开发成本。

结语：

中国城市国企租赁住房发展呈现差异化路径：一线城市中，上海以新建项目构建多层次品质住房体系，深圳依托安居集团实现超30万套体量并创新REITs金融工具。二线城市则侧重效率提升，郑州通过存量收购快速扩张至6.5万间，成都聚集15家国企协同发展，武汉半年新增6300套增速领先。

这种差异既反映地方资源禀赋，也体现国企因地制宜的战略选择，为行业提供多元化发展样本。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）