北京
网友提问
刘某向张某借款400万元，双方签订了《借贷合同》，约定“如被告不能按时归还借款本息，则该房产为原告所有”。当日双方又另签订了《商品房买卖合同》，用于担保《借贷合同》的债务履行，并在两月后办理了房屋的变更登记。借款到期后，刘某不腾房也不还钱，张某遂起诉至法院，要求刘某腾房。
也迪律师解答
本案中，张某与刘某合同中“如被告不能按时归还借款本息，则该房产为原告所有”的约定违反了禁止流押的强制性规定，故该约定为无效条款；虽然双方对案涉房产已经完成变更登记，但因合同中该约定的无效，致使张某仅在形式上享有案涉房产的所有权，但其实质上享有的仅是担保物权。根据民法典有关担保制度的解释规定：“债务人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效；但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持”，故张某以所有权人身份要求刘某腾退并交付案涉房产的主张不能成立。
尽管抵押合同中违反禁止流押条款的部分无效，但这并不妨碍当事人提供担保的意愿，因此张某能够依据实现担保物权的相关规定，通过折价、拍卖或变卖抵押财产获得的款项优先偿还其合法债权。
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