新房二手房，冰火两重天

7月末，楼市高端市场分外活跃。

23日，苏州两宗住宅地块成功出让，其中（2025）04号地块经过47轮的竞价，绿城以46.67亿元总价竞得，楼板价65242元/平米，刷新苏州宅地单价最高纪录，同时刷新江苏宅地楼板价最高纪录

24日，上海出让六批次8宗地，其中静安区C050202单元053-b-1地块首先拍卖成功，经过34轮竞价，中海以总价53.63亿元竞得，楼面价90390元/平米，溢价率10.1%

下旬，杭州奥体核心区的滨江奥映鸣翠预售证公示，首开精装均价86978元/平米，最高单价达到了92180元/平米；入门户型2楼225平米的房源，门槛总价1661.81万元；公示的开盘价格超过了锦绣公馆在3月创下的84998元/平米的均价，成为杭州单价最贵的高层新房

新房和二手房，就像两条分道扬镳的射线，一条向上一条向下，永不会交叉。

与高端市场冰火不容的，是二手房市场的继续萎缩

安居客6月百城二手房数据：

一线城市挂牌量8.13万套，环比9.48%；挂牌均价48206元/平米，环比-7.92%；

新一线城市挂牌量6.48万套，环比14.12%；挂牌均价16841元/平米，环比-7.48%

全国百城二手房挂牌量263.03万套，同比13.33%；挂牌均价12248元/平方米，同比-8.59%；挂牌时长90.52天，同比6.46%；其中一线城市挂牌时长103.03天，同比10.37%

与火热的土地市场和豪宅市场相比，二手房和新房，一面海水，一面火焰。

一周前的文章里，我阐述了一个观点，以后的新房，卖得越来越贵了

那篇文章阅读量不多，被屏蔽的留言不少。被系统屏蔽的，留言中含妈量很高。

我再重复一下这个观点的本源——

美国所有的政治问题都是经济问题；东大，反之。

懂了这一点，就会明白为什么我会得出“新房会卖得越来越贵”这个结论。

房地产现在的明牌是双轨

增量和存量的双轨

新房和二手的双轨

改善和刚需的双轨

显性市场和隐性市场的双轨

就像20年前任性大炮的那句话“只给富人盖房”，此时此刻亦如彼时彼刻；

如果普通人有需求，市场上多的是便宜且房龄不长的房子可以选择，以后的市场和产品是给高净值人群准备的，新房已经和大多数普通人无关。

至于为什么房价整体还需要盘整很多时间，看看待售和施工面积就明白了。

2024年6月末，商品房待售面积73894万平方米，其中住宅38287万平米

2025年6月末，商品房待售面积76948万平方米，其中住宅40821万平米

这些待售面积的商品房和商品住房，肯定不是“好房子”标准出来后的那一批

2024年6月末，商品住宅施工面积487437万平米

2025年6月末，商品住宅施工面积441240万平米，相比一年前少了46197万平米

至少要等到24年施工的住宅完成竣备，市面上全是第四代或者第N代的“好房子”的时候，房价在产品这个层面才有企稳的基础。

有迭代更新的新房子，谁还会买公摊80%不到的旧标准房子呢？