厦门房价，卷疯了！

作者：余飞

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厦门房价，卷疯了

关于厦门，我写过很多。

这一次之所以继续写，是因为看到当地媒体报道了几个小区价格大幅跳水的消息。

一个是位于海沧区的马銮湾1号，2019年6月份最高价格卖到了3.75万元/平方米，而最新的一套成交价跌至2万元。

另一个是位于集美区的融侨观澜，拿地楼面价25428元/㎡，2019年均价维持在3.5万/㎡，最新的最低成交价为18917元/平方米。

还有一个是位于翔安区的首开领翔上郡，早年首次开盘时的均价1.5万，2018年的开盘价是2.4万，最新的成交单价是1.3万。

此外，位于同板块的首开领翔国际,2014年开盘时1.2万，最高时2.5万，最新成交价11997元/平方米，十多年的波动，最终回到了原点。

如果你以为这是个案，那就大错特错。

无论是官方统计局，还是民间机构，数据都在显示，这座城市的房价仍在疯卷之中。

诸葛找房追踪的数据显示：

目前厦门的二手房挂牌房源中降价房源占比近乎100%。

贝壳找房追踪的数据显示：

厦门二手房价格已经跌破3万元大关，6月份的成交均价为2.92万元/平方米。

来源：贝壳找房

国家统计局数据显示：

6月份，厦门新房价格环比下跌0.5%，同比下跌2.5%。二手房价格环比下跌0.6%，同比下跌6.8%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

02

厦门房价调整的逻辑

厦门房价调整的逻辑并不复杂，就是太高了。用我经常说的一个词形容，就是“德不配位”。

厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。

在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。

但在楼市大牛期间，疯狂的炒作资金涌入，让这座城市的房价水涨船高。

鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。

然而，厦门拿什么支撑起这么高的房价？

之前我对比过厦门与深圳这两座城市。

上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。

一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。

厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。

现如今，即便拥有强大人口基础、强大产业支撑，叠加供需矛盾仍激烈的深圳，房价已经跌至6万关口。

厦门焉能不持续下跌！

厦门本就不够强的产业，在高房价引发的挤出效应之下，正面临着空心化的走势。

厦门的产业空心化外在表现最大的特征，就是第二产业占比不断下滑，第三产业（广义服务业）占比不断攀升。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

根 据厦门统计局披露的数据来看，2000年厦门三产占比分别是4.2%、52.7%、43.1%。当年厦门经济的一半以上都是工业提供的。

到2010年，厦门的三产占比分别是1.1 %、 50%、48.9%，这时候，第二产业已经提供了厦门一半的GDP。

再看还没有出现疫情影响的2019年，三产占比分别是0.4%、41.6%、58%。第二产业占比较2010年下降了8.4个百分点，同时第三产业（广义服务业）占比则提升了9.1个百分点。

2024年厦门的第二产业占比下降至36.6%，而第三产业占比提升至63%。

如此说，并不是说服务业不重要。工业的尽头是服务业，但服务业的根本是工业。对于工业立市的城市来说，一定不能忘本。

从数据来看，厦门这几年本就不够强的工业，下滑较为明显。2022年厦门规上工业总产值8313.3亿元，2023年降至7726.8亿元。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

中国工业第一城，去年深圳的规模以上工业总产值冲破了5万亿，高达5.4万亿。苏州达到4.7万亿，上海逼近4万亿。

制图 ：城市财经；数据：各城市统计局

再看千亿产业。

2021年，厦门的千亿产业只有1个，计算机、通信和其他电子设备制造业，总产值为3042.73亿元。

2023年千亿产业增加至两个，但当家产业计算机产业总产值跌幅明显，2023年跌至2167亿元。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

对比其他主要城市的千亿产业，厦门值得深思。

深圳拥有8个千亿产业，其中一个两万亿产业，计算机、通信和其他电子设备制造业。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。

制图：城市财经；数据：苏州市统计局

东莞，5个千亿产业，其中一个万亿产业。

制图：城市财经；数据：东莞市统计局

无锡 拥有9个千亿产业。

制图：城市财经；数据：无锡市统计局

广州拥有6个千亿产业。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

佛山8个千亿产业。

制图：城市财经；数据：佛山统计局

武汉有4个营收过千亿的产业。

制图：城市财经；数据：武汉市统计局

杭州有6个千亿产业。

制图：城市财经；数据：杭州市统计局

成都拥有四个千亿产业。

制图：城市财经；数据：成都市2024年统计年鉴

再看工业主要产品产量。

2024年厦门市14个主要工业产品产量，7个在下跌，占比达到一半。

来源：厦门市统计局

液晶显示屏虽然去年有所增长，但相较于高点，已经腰斩不止。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

手机产量更是脚踝斩，去年产量228.74万台，高点时期3592.45万台。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

数码相机产量同样脚踝斩。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

厦门靠什么来支撑？

再看人口。

尽管厦门的人口到目前仍保有增量，但已经接近负增长的临界点。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

所以，厦门的房价调整，属于意料之中，情理之中。

03

调整仍将继续

这几年厦门救市动作不断，去年全面放开了岛内和岛外的限购。

今年上半年，也出台了两个措施。

一个是房票覆盖全市。

4月份，厦门发布了 《关于进一步优化住宅房屋征收房票补偿安置政策的通知》。

一方面，房票可购买的房源涵盖全市各区房源，被征收人自主选择购买房源库内的新房、竞配建房、安置房，也可购买二手房。

另一方面， 房票用途更加多元化，类型除住宅、店面、办公、车位，还可购买通用厂房。被征收人可购买一套或多套房源，在满足户人均居住面积不低于35平方米前提下，可购买非住宅，还可以将房票转让。

在目前推出房票措施的100多个城市中，厦门的房票用途和房源覆盖可谓最大，尤其是可购买二手房和房票可以转让的制度，更是开了先河。

此外，购买新房、竞配建房可享受购房奖励：房票核发之日起6个月内购房奖励5%，第7-12个月内购房奖励2%。此外，部分楼盘还可享开发商专属折扣。

另一个是抢人。

5月末，厦门发布《厦门市人民政府关于完善优化落户条件的通知（征求意见稿）》，对岛内岛外落户现状，进行了大松绑。

来源：厦门市公安局

这份文件相比之前，变化之处如下：

第一，不再强调学历，不再强调住房。

2022年厦门市出台的《厦门市人民政府关于深化户籍制度改革完善户口迁移政策的通知》，即便是岛外落户也有学历要求。

当时的文件要求落户岛外四区（集美、海沧、同安、翔安），要么拥有学历，要么拥有住房。

2022年的要求是，全日制大专生，且距离法定退休时间超过10年，拥有稳定就业，可以落户岛外。非全日制本科生，且距离法定退休时间超过10年，拥有稳定就业，可以落户岛外。2015年6月份之后的技工院校毕业生，拥有稳定就业，可以落户岛外。

此外，在岛外四区有房或者直系亲属有房，可以落户岛外。

而最新的征求意见稿，对于学历和住房，没有做任何要求。

第二，社保年限大幅下调。

岛外四区的落户要求是，有稳定就业，居住满半年，社保满半年。

居住满半年，恰好是区分流动人口和常住人口的指标。一个城市统计常住人口时，就是看居民是否居住满半年。

这意味着，现在的厦门岛外，拥有稳定就业、半年社保的常住人口，即可落户。

岛内（思明、湖里）社保年限也同步大幅下调。

之前岛内的落户社保年限是五年，现在直接压缩至两年。

在岛内居住满两年，缴纳两年社保，拥有稳定就业，即可落户岛内。

同样没有学历和住房的要求。

整体来看，厦门无论岛内还是岛外的落户门槛，都大幅下调了，这一调整相比于过往，堪称王炸。

从数据来看，两个大招对于厦门房价的走势，没有产生任何涟漪。

以更能真实反映市场价格变化的二手房价格来看，国家统计局披露的数据显示：

二季度的跌幅比一季度还大。

制图：城市财经；数据：国家统计局

本号对于包括厦门在内的众多热点城市的房价走势，依旧不变：

继续调整是唯一选项。

连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短。根本原因在于，对房价下跌的根本因素，没有产生任何作用。

本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。

要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。

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