北京买房：理清思路，购房建议1601

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我在研究东五环的公寓，总结了一个规律，每次楼市大行情火爆的时候，公寓市场是涨幅最大的，后来的下跌则是政策打压的结果，那如果在低迷期抄底的话，是不是收益会最高？

A：

1、您总结的规律算部分正确吧。或者可以改成：楼市大行情火爆的时候，公寓市场有可能涨幅最大，但也有可能涨幅最小。另外再加一句：如果小户型公寓在行情中涨幅最大，那必定说明泡沫严重（包括大盘），跌起来也就更狠。

2、您指的肯定都是4/50年产权的公寓。那这种公寓大致经历过四轮行情，其中2009和2016的两次算涨幅较大，2006-2007的这次没什么特殊的，2013年这次则是涨幅最小。因为2013这次是以学区房为主的，而商住公寓不带学位，所以得不到利好，自然涨幅小。2006-2007这次是以自住为主的，炒房氛围不浓，所以对商住也影响不大。

3、另外也可以看看70年的小公寓，主要都是在2013、2017和2020年学区房热潮中涨幅最大，其他行情都属于涨幅最小的。毕竟产品的受众窄，又是以上车和小投资客为主，所以在没有学区加持的情况下不太容易抬高价格，能做到跟大盘拉平就不错了。

4、另外之所以说如果涨幅大就泡沫严重，是因为到行情火爆时，那些钱不多的+谨慎的+后知后觉的也就都参与进来了。可此时他们的资金不足，又容易激动，所以很多都冲入总价低的公寓市场。导致后果就是价格虚高，在市场冷静之后自己就下跌的更多了。

这不光是北京的特点，也是全国+全世界各大城市的规律，欧美日韩等国的大城市都一样。一旦小户型公寓市场火爆，就说明市场的不理性成分增加，泡沫也就快达到顶峰了。

5、总之您的想法在理论上不能算错，但实施起来难度也不小，考虑好时机的把握吧。抄底不算难，用租售比判断就行，难的是能控制欲望，能见好就收的逃顶！

仅供参考。

二

Q:

请问，本人女，非京，前几年买了套商住公寓，略有亏损。现在准备结婚了，男友体制内，有可能分房，请问如果结婚，这套公寓影响分房吗？

另外他现在住单位的公租房，如果我们还想住公租房，这套公寓影响吗？如果影响的话我就卖掉这套房，但是中介说不好卖，除非大幅降价，所以也很纠结。另外他在**部，您了解他们单位的分房情况吗？

A：

1、早就没有“分房”一说了，按现有政策是不影响“购买福利房”。

2、如果是50年产权的公寓，那就不影响公租房。因为这属于商业地产，不属于住宅。

3、留着吧，没必要降价卖。虽然是略有亏损，但租金应该是挺合适的，收益率比银行利息高多了。

4、我不清楚福利房的情况，各单位的情况也不一样。不过既然还是正科级就别太着急吧，一般都是到了处级才机会更大呢。尤其是单位人多+名额少的，再加上有遴选的插队，那等的时间就更长了。

当然这也看运气，如果国管局又有新的建房规划了，那就很可能提前。总之这不是着急的事儿，耐心等待吧，早晚都肯定有，但一般是40岁之前够呛。

仅供参考。

三

请问，自住改善，3000万预算，泛海国际和泰禾北京院子您推荐哪里？保值角度哪个更好？

章哥：

1、保值角度，那到目前为止肯定是泛海啊，这是送分题。既然两个小区能放在一起比较，那就说明面积和单价差的不太多。而在十年前，北京院子的单价是泛海的两倍呢，能说明泛海的保值更好了吧？

2、所以自住角度看自己的喜好吧，既然是改善就不用太听别人的。保值角度肯定是市区普宅占优，别墅类的绝大多数都不太强。仅供参考。

再请问，我经常出国，美国为什么郊区别墅的保值那么好？

章哥：

1、就因为美国的楼市主流产品就是郊区别墅啊。商品价格是由供需关系决定的，哪种产品的需求大买家多，那自然就保值更好。

2、另外美国也不是只有郊区保值好，市区的高档公寓保值也不错。交通方便+HOA服务好，那自然租户多+买房的业主多，价格走势自然也不错。如果是曼哈顿那种豪宅公寓就保值更强了，典型的稀缺产品。

再请问，北京为什么郊区别墅的保值不好？

章哥：

1、北京不是“郊区”别墅保值不太好，而是几乎所有别墅类产品的价格走势都一般。能跟上大盘走势的凤毛麟角，基本都是在产业区周边的。而且就算跟上了大盘，也多数落后于本板块的普宅。

2、至于为什么，还是因为买家少呗，或是不需要，或是觉得没必要，或是有钱人都喜新厌旧，一旦别墅老了就不追捧了，都去买新楼盘。北京院子就是这种情况，刚开盘的时候非常受追捧，前几年的保值也就挺好。但这不是老点儿了吗，所以价格走势就弱了。

3、再有一点，郊区别墅不太符合中国的国情，所以才不太受追捧。美国中产是从60年代逐步搬到郊区的，为什么？因为市区的穷人流浪汉越来越多，他们需要方便的交通+齐全的基础设施+发救济的超市+弄钱打零工都方便。而中产以上的群体为了躲开他们，所以搬到了郊区。

如果市区有良好的治安+市容环境，那有钱人也不愿意去郊区的，交通的时间体力也是成本，代价并不小。

而且您既然经常出国，那应该观察过美国郊区的高档社区吧？不仅没有地铁公交，也没有沃尔玛这种发救济的平民超市，更没有能搭帐篷的公园广场什么的，也就是流浪汉轻易过不来，来了也没得干，零元购都没机会。而只有这样这才能保持社区的环境，进而保证生活安全和房价的保值。

这跟中国的情况完全相反，咱们是无论市区郊区都很安全，都没有流浪汉和零元购什么的，那中产以上的就没必要非得去郊区了呗。所以除非是就喜欢那环境和房子的，否则在市区能过的更方便。

4、简单就这情况吧，别墅至少在北京不是太受追捧。在社交Party不是很多的情况下，住那么大面积也挺累的，所以很多家庭不是买不起，而是觉得没必要，上下楼梯的也没有大平层方便，所以市区普宅才相对更保值。

仅供参考。

四

Q:

再请问，那如果还是3000万的预算，泛海国际和九号公寓您推荐哪里？当然，九号公寓的面积更大，能买到400多平米，而泛海国际也就300平。

A：

1、我还是这话，既然是改善的需求，那就看自己的喜好吧，没必要听别人的。只有投资保值角度才需要参考大众的感受呢，否则赚谁的钱去？

2、如果单从保值角度说，那肯定也是泛海国际。或者这么说吧，至少到目前为止，朝阳公园西边的这些老公寓，价格走势都比较普通，明显落后于东边的这几个。

背后的道理也简单，就因为房子是用来住的，那房龄越新的就理念越新，居住品质也就更好。在一个是规模大的小区天然就有优势，物业收到的钱多利润就多，提供的服务就相对好，对小区的价格走势有很大帮助。

3、简单就是这情况，要不您问问别人吧，我已经没什么可说的了，该说的都说好几遍了。您愿意认可就认可，不认可也无所谓，别再问我就行了。还是这话，房子是用来住的，看自己的喜好。

仅供参考。

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