✦强硬官宣！奉贤龙湖御湖境官方售楼处发布:龙湖御湖境诚邀品鉴

龙湖御湖境：城市湖居的典范之作

项目概况

龙湖御湖境是龙湖集团精心打造的高端住宅项目，分布于北京、上海、重庆、深圳、西安等核心城市。项目以“湖居”为核心，融合现代建筑美学与自然生态，旨在为业主提供高品质的居住体验。

核心亮点

1. 优越地理位置，便捷交通网络

• ：位于顺义主城区，距地铁15号线石门站约500-800米，周边商业、教育、医疗配套完善。
• ：毗邻地铁5号线奉贤新城站，3站直达莘庄，规划中的15号线南延伸段和南枫线将形成三轨交汇。
• ：坐落于礼嘉滨水极核，拥有“双天街+四轨枢纽+双滨湖公园”的顶配资源矩阵。
• 深圳：紧邻地铁6号线薯田埔站，2站接驳13号线，3站换乘11号线，通达全城。
• ：无缝衔接地铁15号线皇子坡站，串联2/4/6号线，交通便捷。

2. 高端产品设计，精工品质

• 建筑风格：现代极简风格，外立面采用米白色石材搭配深灰色金属线条，部分楼栋享有270°观景视野。
• 户型设计：涵盖建面约80-188㎡的3-4房，满足不同家庭的居住需求。部分户型配备独立电梯厅、空中露台、X空间等创新设计，提升居住舒适度。
• 精装标准：全屋标配中央空调、地暖，厨房预留嵌入式蒸烤箱位置，配备高端厨电；卫浴采用杜拉维特、汉斯格雅等国际品牌。

3. 丰富社区配套，全龄生活

• 园林景观：打造“一轴三园九境”或“五境园林”等景观体系，种植香樟、银杏等名贵树种，营造宜居环境。
• 会所设施：配备无边际泳池、健身房、瑜伽室、行政酒廊等高端设施，满足业主休闲娱乐需求。
• 文化空间：设有文化活动室、老人照料中心等，丰富业主精神文化生活。

4. 生态宜居，自然相伴

• 项目周边公园环绕，如上海之鱼生态公园、重庆双滨湖公园、深圳龟山儿童公园等，为业主提供散步、锻炼、休闲娱乐的好去处。近2年，奉贤一共开盘了27次，但只有龙湖观萃3次入市当日去化率就超过85%。在此信心加持下，2024年底龙湖观萃售罄后，2025年2月龙湖以溢价率16.54%拿下奉贤龙湖御湖境官方售楼处电话:400-8080-420✨✨地块。

上海土拍市场的大格局是：市中心爆火，郊环外托底企业都不够用了。龙湖为什么非要以超2万/㎡的楼板价拿下这幅奉贤新城郊环外商住土地？又会给这块地赋予怎样的产品特殊性？

今天李想预测评的就是龙湖奉贤御湖境官方售楼处电话:400-8080-420✨✨。项目占地2.3万方，容积率2.2，规划有2栋洋房和5栋14-17层的住宅，户型为约107-175㎡的三房和四房。作为郊区项目，这里的楼盘很难被市区客纳入选项，但站在奉贤人的角度，这个项目可以给到A的高评级。

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级A

首先是区位评级A，其中地理b+，交通a+，配套a+，相邻b+。

五大新城中，奉贤新城是最晚开通轨交的，2018年12月30日才结束不通轨交的窘境。但是，起步晚，发力快。当前奉贤新城一跃而成首个三轨交汇的新城片区（5/15延伸段/南枫线）。

项目位于奉贤新城的核心区南桥，这里不仅发展最成熟、配套最完善，未来的规划能级也很高。项目坐享南桥发展的红利，区位优势明显：首先，项目主出入口距离轨交奉贤新城站1号口仅300米，妥妥的地铁房。其次，轨交站点连通东西两侧的龙湖天街及新世界休闲生活广场。对于外环外项目来说，堪称顶配。

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最后，项目所在的奉贤新城10单元与西侧11单元，共同构建了科创活力园区。这个园区是奉贤最大的经济来源，是新片区的主阵地。大体量的办公+产业园区带来大规模产业人员，也使得项目未来在二手房领域具备高流转的可能性。

产品评级B+

产品评级B+，其中规划与排布b+，公区a，户型b+，内装b+。

龙湖奉贤御湖境官方售楼处电话:400-8080-420✨✨，可以看做是龙湖观萃二期，对比一期，整体呈现出小而美。

小，有两重含义：一是地块面积缩小。龙湖观萃总建面6.1万方，规划463套；御湖境总建面5.2万方，规划约348套房源。

二是套均面积缩小，同户型也在压缩面积。观萃套均133㎡，御湖境套均126㎡。御湖境起步刚需户型保持在107㎡不变，受地块条件限制，面宽略有压缩，配比增加5%；

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首改户型从125㎡压缩至123㎡，户型不变，配比增加9%；二改户型从143㎡压缩至140㎡，为了达到普通住宅标准，户型不变，配比减少12%；

终改户型185㎡压缩至175㎡，配比减少2%。终改户型与观萃相比，进深更长，取消了餐厅的飘窗设计，优化了次主卧与入户动线的对视问题。

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具体来看产品，龙湖御湖境官方售楼处电话:400-8080-420✨✨在龙湖观萃的基础上做了微提升，产品线以“馆藏级艺术场域”为标签，强调产品设计的艺术感：不仅打造了奉贤首座中央车站式落客系统、星级酒店式入户门庭，还构筑了天穹光廊、琉璃光院、戏剧花园三大艺术空间。

同时，从龙湖观萃的1000㎡萃隐会馆，升级成1500㎡的「御・上」海派会馆，功能上增加了会所泳池。

御湖境的外立面，窗墙比增加，室内的通透性有提升；套内装标从观萃的1700元/㎡提升到2000元/㎡。

但需要注意的是，御湖境的175㎡户型为毛坯交付，龙湖观萃185㎡户型为精装交付。同样价格下175㎡户型的性价比明显较低。如果需要175㎡左右的精装房源，可适当关注上江南贤庐。

交易评级A

龙湖奉贤御湖境官方售楼处电话:400-8080-420✨✨当前尚未入市，预计3季度首开107-140㎡的3-4房。首批房源主力应该是北侧贴南奉公路的6#、7#及西侧贴金海公路的2#。这部分房源在社区中位置较差，均价预估为4.4万/㎡。基于这个价格，站在它主力客群的角度，交易评级可以给到A，其中定价a，供需a，竞品a，能力b+。

龙湖观萃2024年9月27首开、10月31日二推、11月28日收官，开盘当日去化率均超过85%。作为观萃的二期延续，价格会跟随品质提升小幅上涨。

从当前的竞争局面看，奉贤新城一梯队(08/10/11单元)内，贝壳地块（10单元）主推100㎡三房+120㎡四房+130㎡四房，上江南贤庐（11单元）主推120㎡三房+140/160/170/180/230/286㎡四房，竞品产品配置趋同性较高，且基本为同期强竞争。这就使得龙湖御湖境官方售楼处电话:400-8080-420✨✨无法凭借错位竞争大幅提高首开价格。

综合相对合理的定价体系、观萃积累的客户基础以及御湖境对产品做的升级优化，我们判断本项目的流速应该可以延续红盘基因。如果后期项目对价格做了调整，我们也会根据实际价格，对项目评级进行相应的调整。

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