恋爱购房分手确权，北京房地产律师如何帮登记人赢官司？

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在恋爱关系中，一方出资以另一方名义购房的情况并不少见，一旦感情破裂，房产归属往往成为争议焦点。北京一起案件中，男子在婚姻存续期间与女友恋爱，出资以女友名义购买两套房屋，分手后诉请确认房屋归自己所有，法院结合双方关系性质及法律规定，最终驳回了其诉讼请求。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周强

被告：吴婷

案外人：赵敏（周强前妻，2008 年离婚）

（二）事件经过

周强与赵敏 1977 年结婚，2008 年离婚。1994 年，周强与吴婷建立恋爱关系，2014 年分手。期间，1999 年 11 月，吴婷与甲公司签订《房产认购书》，购买海淀区三号房屋、四号房屋，总价款分别为 157869 美元和 151855 美元。双方先约定一次性付款，后变更为按揭付款。2000 年 10 月，吴婷与银行签订借款合同，贷款 120 万元用于购房。

周强主张，两套房屋的首付款、贷款、契税及装修款等均由其一人支付，因单位购房指标问题借用吴婷名义购买，双方共同居住至分手，故诉请确认房屋归其所有。吴婷辩称，房屋由其自行购买出资，周强的主张缺乏依据。

经查，2021 年周强曾以借名买房为由起诉吴婷，法院判决驳回其请求，二审维持原判。生效判决认定周强存在出资事实，吴婷在录像中认可周强交纳购房款。2021 年，赵敏以赠与合同为由起诉周强、吴婷，主张周强赠与房屋无效，法院以证据不足驳回，二审维持原判。

关于出资情况，周强称首付款 80 万元来自向乙公司项目处借款，由助理马某经办，后已归还；还贷由其将现金交司机王某存入吴婷还贷账户，王某出庭作证。吴婷否认上述事实，主张首付款和还贷均来自个人积蓄，王某存款系受其委托，钱款来源为自己收入。两套房屋现登记在吴婷名下，由其居住使用。

（三）争议焦点

周强与吴婷之间是否构成法律上的同居关系？

周强以恋爱期间出资为由主张房屋所有权是否成立？

本案是否构成重复起诉，周强的请求是否超过诉讼时效？

二、案件分析

（一）双方关系性质的认定

法院对关系合法性的审查：

关系的法律属性：周强与吴婷 1994 年建立恋爱关系并共同生活，而周强与赵敏的婚姻持续至 2008 年，在此期间周强处于婚姻存续状态。根据《婚姻法》及《民法典》规定，有配偶者与他人同居不受法律保护，不构成法律认可的同居关系。

同居关系的构成要件：法律上的同居关系要求双方均无配偶且自愿稳定共同生活，周强在婚姻存续期间与吴婷的关系不符合该要件，故不能适用同居关系析产的相关规定。

行为性质的影响：周强在未与前妻离婚的情况下与吴婷建立恋爱关系，其行为本身违反法律禁止性规定，由此产生的财产纠纷，法院在处理时需考量行为的合法性基础。

（二）房屋所有权的归属判断

法院对产权归属的审查：

物权登记的效力：根据物权公示原则，两套房屋登记在吴婷名下，依法应推定吴婷为所有权人。周强主张实际所有权，需提供充分证据推翻登记效力。

出资行为的性质：生效判决已认定周强存在出资事实，但出资行为并不必然导致物权变动。周强未能证明双方存在借名买房的书面约定，其主张借名买房缺乏关键证据支持。

款项性质的认定：周强的出资可视为恋爱期间的自愿支出，在无明确约定的情况下，难以认定为购房款的实际支付从而取得房屋所有权。前妻赵敏曾主张赠与无效被驳回，进一步说明周强未取得房屋权利。

（三）程序问题的审查

法院对程序合法性的审查：

重复起诉的认定：吴婷主张本案构成重复起诉，但前案基础法律关系为借名买房，本案周强以同居关系析产为由起诉，诉讼理由不同，不构成重复起诉，法院对此抗辩不予采纳。

诉讼时效的考量：双方 2014 年分手，周强知道或应当知道权利受损，但其 2021 年才首次起诉，已超过诉讼时效。但法院主要基于实体理由驳回请求，未单独适用时效规定。

证据效力的认定：周强提供的证人证言（司机、助理）因证人与周强存在利害关系，证明力较弱；银行流水仅能证明取款和存款事实，无法直接关联到购房出资的专属性质。

三、裁判结果

法院判决：

驳回原告周强的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）恋爱期间购房的风险防范

产权登记的明确约定：恋爱期间共同购房或一方出资购房的，应签订书面协议明确产权归属、出资比例及分割方式，避免仅以口头约定行事。登记在一方名下时，需注明出资情况及权利归属。

出资证据的完整留存：保留首付款支付凭证、还贷记录、装修费用票据等，注明款项用途。通过银行转账时备注 “购房款”“还贷” 等字样，避免现金交易导致举证困难。

借名买房的合规操作：确需借名买房的，应签订正式借名协议，明确房屋实际所有权归属、过户条件及违约责任，并进行公证，同时保留实际占有使用房屋的证据（如物业费、水电费缴纳记录）。

（二）婚姻存续期间的财产处分

夫妻忠诚义务的遵守：婚姻存续期间应遵守法律规定，禁止与他人同居。违反忠诚义务产生的财产纠纷，法院在处理时可能对过错方的主张不予支持。

夫妻共同财产的保护：婚姻期间处分大额财产需谨慎，擅自将夫妻共同财产用于恋爱支出的，配偶有权主张权利。本案中周强前妻虽未成功主张赠与无效，但仍可就出资部分主张损害赔偿。

离婚时的财产清算：离婚时应对婚姻期间的财产进行全面清算，明确债权债务，避免离婚后因婚前财产纠纷再起争议。

（三）物权登记与实际出资的冲突处理

物权登记的优先效力：不动产物权以登记为准，实际出资不能直接对抗登记效力。出资方若要主张权利，需证明存在借名约定、代持协议等足以推翻登记的证据。

债权与物权的区分：实际出资方虽不能直接取得物权，但可依据出资事实主张债权，要求登记方返还出资款及合理利息，这一权利不受物权登记的影响。

诉讼策略的选择：在无法主张物权的情况下，可转变诉讼思路，以民间借贷或不当得利为由要求返还出资，降低举证难度，提高胜诉可能性。

（四）重复起诉与诉讼时效的规避

诉讼请求的明确性：首次起诉时应明确基础法律关系，避免因诉讼理由不当导致败诉。变更诉讼理由时需确保与前案不构成重复起诉，必要时咨询专业律师制定诉讼策略。

诉讼时效的及时行使：权利受损后应在 3 年内提起诉讼，超过时效将丧失胜诉权。存在中断、中止事由的，需保留相关证据（如催款记录、对方承诺等）。

证据的补强收集：对关键证据（如书面协议、录音录像）应在诉讼前充分收集，确保证据链完整。证人证言需配合书证、物证等其他证据使用，增强证明力。

本案判决再次明确了物权登记的公示效力和法律对有配偶者与他人同居关系的否定态度。恋爱期间涉及大额财产处分时，双方应增强法律意识，通过书面协议明确权利义务，避免因感情破裂导致财产损失。同时，婚姻关系中的当事人应恪守法律底线，珍惜家庭关系，避免因不当行为承担法律后果。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）