继母赠房被指转移遗产，北京房地产律师如何证明赠与有效？

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在家庭财产处分纠纷中，赠与合同的效力认定常与遗产继承问题交织。北京一起案件中，继子女因继母将拆迁所得房屋赠与孙子而诉至法院，主张赠与合同无效，法院结合遗嘱效力、财产来源等因素，最终驳回了继子女的诉讼请求。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：钱敏、钱芳（继子女）

被告：刘桂英（继母）、张力（刘桂英孙子）

被继承人：钱福生（父亲，2020 年去世）

已故亲属：李秀兰（钱福生前妻，1984 年去世）

（二）事件经过

钱福生与李秀兰婚后育有二女钱敏、钱芳，李秀兰 1984 年去世。1990 年，钱福生与刘桂英再婚，无子女。2020 年钱福生去世，张力系刘桂英之孙。

2015 年 10 月，钱福生作为被征收人与北京市东城区房屋征收办公室签订补偿协议，其承租的八号房屋（原东城区天坛南里西区房屋）被征收，选择货币补偿后购买定向安置房。2017 年 7 月，刘桂英与乙公司签订买卖合同，购买朝阳区九号房屋，2021 年 12 月登记在刘桂英名下。2022 年 3 月，刘桂英与张力签订赠与协议，将九号房屋过户至张力名下。

钱敏、钱芳诉称，九号房屋系八号房屋拆迁所得，八号房屋为钱福生与李秀兰的财产，九号房屋应为钱福生与刘桂英夫妻共同财产。钱福生去世后，其份额应由法定继承人继承，刘桂英与张力恶意串通转移房产，赠与合同应无效。

刘桂英、张力辩称，八号房屋在婚姻存续期间购买为私房，属夫妻共同财产。钱福生 2014 年自书遗嘱明确拆迁后其份额归刘桂英，且征收时钱福生指定刘桂英购买安置房，九号房屋为刘桂英个人财产，赠与合法有效。钱福生去世前已从拆迁款中分给钱敏、钱芳各 30 万元，遗产已分割完毕。

经查，八号房屋为公房，1960 年分配给钱福生，2015 年征收时已通过买卖协议确定钱福生权利。钱福生 2014 年自书遗嘱载明：“百年后八号房屋承租权归刘桂英，拆迁后我的一半归刘桂英”，有签名捺印。2015 年 10 月，公证处公证钱福生声明指定刘桂英购买安置房，放弃另行购买权利。钱敏、钱芳对遗嘱真实性不认可，但未申请鉴定，亦未提供相反证据。

（三）争议焦点

九号房屋是否存在李秀兰的财产利益？

钱福生 2014 年自书遗嘱是否有效？

刘桂英将九号房屋赠与张力的合同是否无效？

二、案件分析

（一）房屋财产利益的归属认定

法院对财产来源的审查：

八号房屋的权利属性：八号房屋为公房，承租人为钱福生，李秀兰 1984 年去世后，其作为共同居住人的权利已消灭。2015 年征收时，钱福生通过买卖协议取得房屋权利，此时处于与刘桂英婚姻存续期间，故八号房屋转化为夫妻共同财产。

诉讼时效的考量：八号房屋 2015 年被征收，距李秀兰去世已 31 年，即使存在相关权利，也已超过 20 年最长诉讼时效，钱敏、钱芳主张存在李秀兰利益缺乏依据。

九号房屋的产权来源：九号房屋系用八号房屋征收补偿款购买，登记在刘桂英名下，属于八号房屋拆迁利益的转化形式，应认定为钱福生与刘桂英的夫妻共同财产。

（二）自书遗嘱的效力判断

法院对遗嘱有效性的审查：

形式要件的完整性：钱福生的自书遗嘱有亲笔签名、捺印并注明年月日，虽存在文字涂抹，但系笔误修正不影响整体意思，符合《民法典》自书遗嘱的形式要求。

真实性的确认：钱敏、钱芳对遗嘱真实性提出异议，但未在法院指定期限内申请鉴定，亦无相反证据反驳，应承担举证不能后果，法院对遗嘱真实性予以采信。

内容的合法性：遗嘱中钱福生仅处分自己享有的财产份额，明确拆迁后其份额归刘桂英，未侵犯他人权利，内容合法有效。2015 年钱福生指定刘桂英购买安置房的公证声明，进一步印证了遗嘱内容的真实性。

（三）赠与合同的效力认定

法院对赠与行为的审查：

处分权的合法性：根据有效遗嘱，钱福生的财产份额全部由刘桂英继承，刘桂英依法取得九号房屋全部所有权，享有完整处分权，无需征得钱敏、钱芳同意。

恶意串通的认定：钱敏、钱芳主张刘桂英与张力恶意串通，但未提供证据证明二人存在共同损害其利益的故意。刘桂英作为所有权人将房屋赠与孙子，属合法行使财产权利，不构成恶意串通。

合同效力的判定：赠与合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且已办理过户登记，合法有效。钱敏、钱芳因不享有九号房屋权利，其主张赠与合同无效缺乏事实和法律依据。

三、裁判结果

法院判决：

驳回原告钱敏、钱芳的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）公房拆迁利益的继承要点

公房权利的转化：公房承租权本身不属遗产，但在征收过程中通过房改购买转化为所有权后，可作为夫妻共同财产或个人财产继承，需关注购买时间与婚姻关系的关联性。

拆迁利益的归属：拆迁所得安置房或补偿款的归属，取决于原被征收房屋的权利性质和取得时间，婚姻存续期间取得的拆迁利益通常为夫妻共同财产。

已故亲属利益的时效限制：主张已故亲属对房屋享有利益的，需在诉讼时效内提出，超过 20 年最长时效的，法院将不予支持。

（二）自书遗嘱的订立与举证

形式要件的严格遵守：自书遗嘱必须亲笔书写、签名并注明年月日，文字修改需保持意思清晰，避免因形式瑕疵影响效力。必要时可同步录制订立过程视频，增强证据效力。

真实性的举证责任：对遗嘱真实性提出异议的一方需承担举证责任，无正当理由拒不申请笔迹鉴定的，将承担不利后果。主张遗嘱系受胁迫、欺诈所立的，需提供充分证据证明。

遗嘱内容的明确性：遗嘱中应清晰界定财产范围和处分方式，涉及拆迁利益的，可明确 “如遇拆迁，本人份额归 ×× 所有” 等表述，避免歧义。

（三）财产赠与的合法性审查

处分权的确认：赠与财产前需确认自己为合法所有权人，共同财产的赠与需经其他共有人同意，继承取得的财产需完成权属清晰化。

恶意串通的避免：亲属间赠与应基于真实意愿，避免通过赠与转移需分割的遗产或逃避债务，否则可能被认定为恶意串通导致合同无效。

登记手续的完善：不动产赠与需办理过户登记，赠与合同自登记完成后生效，未登记的赠与可随时撤销。

（四）继承纠纷中的证据准备

关键证据的留存：涉及房产继承的，应保存好房产证、拆迁协议、购房合同、付款凭证等财产来源证据；主张赡养义务的，需提供医疗记录、支付凭证、护理记录等证据。

遗嘱的规范保管：遗嘱订立后应妥善保管，可交由信任的亲属、律师或公证处保管，避免遗失或被篡改，同时告知继承人遗嘱存在及存放地点。

诉讼中的举证策略：对对方提交的证据有异议的，应及时提出并申请鉴定，确保证据异议有程序支撑；无法提供直接证据的，可通过间接证据形成证据链证明主张。

本案判决明确了公房拆迁利益的归属认定标准和自书遗嘱的效力审查规则，强调了举证责任在继承纠纷中的重要性。家庭成员在处理房产赠与和遗产继承时，应增强法律意识，规范订立遗嘱，留存关键证据，避免因证据不足或程序瑕疵导致权益受损。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）