拆迁一年，海珠新中轴开建！新港城地块规划探到了

要说旧改进度哪家强？

海珠新中轴，绝对称得上广州的“开挂区”！

如今，距离新中轴片区启动旧改已经超过一年，建设进展如何？

壹

近日，楼市君实地探访发现，海珠新中轴已部分进入“拆旧建新”的阶段。

最引人注目的，当属新港商业城地块：

｜新港商业城实拍

｜广州楼市发布 摄

曾经商业街区，如今已被夷为平地，钩机在平整的土地上来回作业。

楼市君向项目人员打听到，新港商业城将率先开建，未来改造为绿地景观和配套道路。

现场公示的规划图，也展示了新港商业城附近一带的规划：

在新港中路南侧，官方规划了几条配套道路，1号道路将重点解决交通疏解问题，包括路基夯实、人行道铺设等工程；而3号道路则要兼顾烟草小区和畅流工业区的车辆通行需求。

｜ 新港商业城周边规划

｜广州楼市发布制

可以预见，随着这些配套工程的推进，片区交通状况将很快得到改善。

至于整个新中轴海珠片区，未来会升级改造成什么样呢？

楼市君梳理了一下已有的官方信息：

这个总长6公里的“绿轴”，涵盖约272公顷旧改区域。根据官方规划，环海珠湖一线将重点布局高端商业，包括2025年投用的悦榕庄酒店和低空飞行中心；

二线区域则以居住和公共服务为主，包括新港商业城所在的东风启动区。

｜新中轴海珠片区 规划示意图

｜广州楼市发布制

值得注意的是，由于非地标建筑高度控制在150米，环湖核心区可能不批复高层住宅。

从逐步释放的规划看，未来这里不仅将串联起广州塔-琶洲经济带，更将孕育低空经济等新业态。

不久前，官方为新中轴海珠片区举办了整体策划及综合设计竞赛，吸引了设计西塔的华南理工设计院、规划跑马场的清华大学设计院、规划上海虹桥世界中心的中建上海设计院。

设计结果很快会公布（预计7月26日），届时楼市君也会进一步跟进。

贰

除了新港商业城，海珠新中轴客村等片区，有不少正在如火如荼地拆改中。

比如不少人关心的艺苑南路，目前的沿街商铺基本都被拆卸。

｜艺苑南路实拍

｜广州楼市发布 摄

整条街上，只剩下极为零星的商铺在营业。

｜艺苑南路实拍

｜广州楼市发布 摄

还有较早前被拆平的纺织学校地块，目前也已经被拆平，将被纳入D34安置地块配套人居环境提升工程。

客村片区的华军科创谷、新泉文化产业园、金帆工业区等，已围蔽准备开拆。

在楼市君实踩过程中，时不时也有车辆进出。

｜客村周边实拍

｜广州楼市发布 摄

现场所见，客村的几个园区内都挂满了旧改标语和改造公告，出入口也被围了起来。

｜华军科创谷实拍

｜广州楼市发布 摄

醒目的红色标语在围挡上格外醒目，不时有工程车辆进出，预示着大规模拆除即将启动。

还有网友发现，就连鸿运花园外围的楼房和店面，也已经围蔽起来了。

据了解，改造方将针对鸿运花园外围进行修正和焕新，相当大手笔！

｜鸿运花园实拍

| 来源：广州楼市发布社群

对比一个月前，海珠新中轴的拆迁进度颇为显著。

叁

经常有村民在讨论，相比其他片区，为什么海珠新中轴的速度如此快？

近期我们看到，广州为了推进拆迁，给出了非常强有力的支持。

首先，广州正在借助“钞能力”加速旧改。

昨天，海珠官方发布了《关于征收新中轴绿轴东侧道路国有土地上房屋的决定》。

｜来源：海珠区人民政府

当中提到：被征收人需在公告签约期内，携带房产证、身份证等材料到指定地点办理补偿手续。

官方公告中，还附上新中轴绿轴东侧道路国有土地上房屋补偿方案：

｜来源：海珠区人民政府

按照最新方案，居民最高可补偿超6万/平（框架结构房屋补偿价4.3万/㎡+征收奖励5000元/平+搬迁奖励3000元/平+弃产补助9000元/平+额外补助约800元/平）。

不少居民感受到，官方征收的力度有所加大。

与此同时，有海珠居民发出一份前几天出炉的公告，来自海珠区国有土地上房屋征收中心的调查结果。

里面提到，截止至2月21日，海珠区国有土地上房屋征收中心已对198户被征收人解释政策和了解情况，收回意见表195份。其中，70%以上的征收人支持征拆，69.7%的住户选择作价补偿。

｜来源：广州楼市发布社群

这份数据充分展现了，海珠新中轴改造工程正在获得居民广泛支持。

其次，广州探索出行之有效的旧改模式：

去年，《广州市城市更新条例》批准通过，就连扰攘15年的冼村旧改，也完成了最后一栋村屋的清零。

越来越多的旧改项目，开始借鉴冼村经验。

此前，海珠新中轴上有建筑被查出违法建筑，官方也开始了集中整治，加速推进违建清拆工作。

| 海珠赤岗西路实景

| 图源：楼市君海珠新中轴旧改社群

这种“协议动迁+依法动迁”的双轨模式，正在破解广州旧改“签约难、推进慢”的困局。

再者，海珠新中轴的拆迁构成，与其他片区不同。

这里最大的优势在于征收对象中住宅和宅基地占比较少，取而代之的是大量厂房、产业园和村集体用地。

这种用地构成，决定了海珠采用“小步快跑”的拆迁模式。就像我们之前报道过的广骏名车汇地块，就是典型代表。

｜海珠湖航拍图

｜广州楼市发布 摄

即便是涉及住宅拆迁，也以单体楼或小型社区为主，鲜见大型住宅区整体搬迁。

以备受关注的康鹭旧改为例，当前动工的9个地块总面积仅占整个改造范围的12%左右，这种化整为零的策略大大降低了拆迁难度。

值得一提的是，大批拿到拆迁补偿款和房票的村民，助推楼市的同时也加速了海珠新中轴的拆迁。

前段时间，楼市君还发现，很多海珠新中轴、白云罗冲围、三元里的 拆迁户，都在拿着拆迁款密集买房，起到示范效应。

|图源：社群

可以说，在官方 与市场协同发力之下，海珠新中轴跑出了加速度。

肆

聊完新中轴海珠旧改现状，再简单聊下未来。

作为广州四大重点做地项目之一，海珠中轴片区从珠江前航道连延到后航道，占据海珠最值钱的两个地方。

在楼市君看来，它是广州中心区未来最重要的增长极之一，非常值得大家期待。

｜广州楼市发布 制图

首先，海珠新中轴定位和能级更高。

不同于黄埔早期引入市场资本模式，海珠片区采用“依法征收、净地出让”的新模式，强调政府主导与国企参与。

如此一来，可有效避免市场过度介入导致的资金风险。

｜康鹭旧改实拍

｜广州楼市发布 摄

其次，海珠新中轴政策倾斜更高。

在广州2025年城中村改造固定资产投资目标中，而海珠区政策资金占比超三成。

早在去年3月，新中轴片区项目就成立专门的旧改指挥部，负责相关执行工作；同年12月，又就成立相关主体公司。

种种迹象不难看出，高层对海珠新中轴旧改的重视程度。

｜康鹭旧改航拍

｜广州楼市发布 摄

而作为海珠继琶洲后最具潜力的片区之一，其旧改结果也关乎海珠未来发展。

随着改造推进，海珠新中轴的断面会被全面打通。从广州塔，到客村，再到海珠湖、海珠创新湾，将会连成一片。

甚至，完全改造后的海珠新中轴，将新增约60-70万方新产业空间、约107万方商业及办公空间等，直接带动5.22万的就业人口。

如今，海珠新中轴旧改如火如荼开拆，标志着海珠这一轮造城，已经拉开了序幕。

最后，关于海珠新中轴旧改，大家还有啥想说的？