广州旧改周报┃广州天河冼村旧改村屋全部拆除清零

2025年第29周广州城市更新市场周报

（7月14日—7月20日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了1条国家级最新政策。内容主要集中于“好房子”建设经验做法。

行业资讯：

1.《国家历史文化名城广州历史文化名城保护规划（2021-2035 年）》获得省政府批复

2.广州天河冼村旧改村屋全部拆除“清零”

3.广州首个连片危旧房改造试点，老旧危房变岭南风新居

4.广州新中轴海珠南洲片区改造有新进展！

5.广州黄埔区科峰苑365套安置房摇珠选房圆满收官

6.清拆！选房！广州从化区禾仓村城中村改造火热进行时

项目动态：

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示3项，用地面积8.1万㎡、9个项目动态：基础数据公示1项；实施方案公示1项，用地面积18.9万㎡；控制性详细规划调整1项，用地面积726.6万㎡；征收补偿安置方案公示1项；土地征收公告4项，用地面积64.7万㎡；微改造1项。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有4宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1077套，成交面积115606㎡；商业成交44套，成交面积2866㎡；办公成交191套，成交面积10713㎡；车位成交791个，成交面积10083㎡；合计成交2103套，成交面积139268㎡。

01

政策资讯

本周重点收录了1条国家级最新政策。内容主要集中于“好房子”建设经验做法，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：住房城乡建设部办公厅关于印发“好房子”建设经验做法（第一批）的通知

发布单位：住房城乡建设部办公厅

发布日期：2025-7-17

文件要点：

为全面贯彻落实党中央、国务院关于“好房子”建设的决策部署，加大“好房子”工作推动力度，住房城乡建设部总结各地“好房子”建设经验做法，形成《“好房子”建设经验做法（第一批）》：

《“好房子”建设经验做法（第一批）》

02

行业资讯

1.《国家历史文化名城广州历史文化名城保护规划（2021-2035 年）》获得省政府批复

广州作为我国第一批国家历史文化名城，《国家历史文化名城广州历史文化名城保护规划（2021-2035 年）》已于近日获广东省人民政府批复。

《规划》设置12章，提出“岭南文化中心，魅力开放门户”的目标愿景，总结广州五大历史文化价值和六大名城特色。构建覆盖全面、类型多元的历史文化保护传承体系，推动粤港澳大湾区联动保护和文化发展，构筑文化与生态共融的市域保护发展格局，协调历史城区保护发展，加强历史文化街区和历史风貌区、历史文化名镇名村传统村落、不可移动文物、历史建筑和传统风貌建筑、非物质文化遗产等保护活化利用和宣传，建立全过程工作机制和分期计划，为名城保护提供保障。

2.广州天河冼村旧改村屋全部拆除“清零”

7月20日，随着最后两栋村屋顺利拆除，广州天河冼村旧改迎来历史性时刻，1950栋村屋全部清零，开发建设全面启动。15年，这条全国闻名的城中村，以依法动迁破解僵局、圆满收官。

作为珠江新城最后一个城中村，冼村改造从2009年开始筹备，2010年正式启动。由于人口密度高、土地资源紧张、地段价格随经济发展一路飙升，再叠加村集体财产问题、宗亲纠葛等情况，改造难度极大。

多年来，天河区通过“以建促签”“以拆促签”“以清促签”等方式全力攻坚冼村旧改动迁难题，努力将未签约户降至个位数。此后动迁工作陷入僵局、停滞不前，为突破最后的难关，2023年11月，天河区委区政府坚持改革创新，在无先例可循情况下率先探索实施依法动迁。2024年5月1日，《广州市城中村改造条例》正式施行，成为冼村旧改依法动迁最坚实的法律支撑。

天河区分类施策，结合动迁土地权属性质，创新探索出依法动迁两条路径。项目中已办理“集体土地转国有土地”手续的融资区，按照国有土地征收程序依法处理；复建区的土地性质仍为集体所有性质，则采取村集体收回集体土地使用权，并依法申请行政处理的依法动迁路径。

在依法动迁的强力推动下，今年1月，融资区拆迁率先完成；7月20日，复建区最后两栋村屋拆除“清零”，冼村旧改村屋拆迁画上圆满句号。

日前召开的中央城市工作会议提出，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。冼村旧改通过实施依法动迁，顺利实现村屋全部拆除“清零”，更重要的是蹚出了一条城中村改造依法动迁的新路，为城改工作提供了有益的借鉴。

3.广州首个连片危旧房改造试点，老旧危房变岭南风新居

近日，广州市规划和自然资源局越秀区分局正式核发全市首个老城区连片式危旧房改造试点项目——“黉桥·小石集”危旧房改造工程规划许可证。这标志着广州市探索出了一条老城区危旧房自主更新改造的新路径。

小石集片区建筑建于上世纪，历经风雨侵蚀，存在严重安全隐患。建筑质量堪忧，改造迫在眉睫。

项目充分应用《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》利好政策，探索连片式危旧房自主更新改造新模式，对17栋危房进行整体拆除翻建，不仅消除了街区安全隐患，也改善了区域交通条件，更在有限的空间内嵌入养老、托育等公共服务设施，有效解决老城区配套不足的需求痛点。

以连片改造创新模式。小石集片区17栋房屋涉及公房、企业、私人等多类产权业主，若按传统分散式危房重建改造模式，不仅难以统筹资源，更无法解决老城区高密度高强度开发问题。项目通过创新实践了全市首个连片式危旧房改造模式，有效破解老城区危旧房改造的难题。

以民意共决夯实基础。在项目改造过程中，尊重周边居民意愿，召开多轮居民议事会，广泛收集吸纳各方意见建议，在政府相关部门的指导下，分类施策，助力老城区危旧房“旧貌换新颜”。

以规划引领破解难题。通过系统梳理地块内各产权权属情况，将零散的多幢房屋统一规划，增添红砖灰瓦、天井庭院等岭南风貌，实现“红线零扩张、功能大提升”。面对项目地块与规划路网冲突问题，结合项目实际条件，因地制宜采取首层架空及周边建筑退缩等方式，在满足道路退让的同时，形成社区交流小广场，为周边群众提供公共活动空间。

以政策叠加增添效益。创新探索运用《广州市装配式建筑和模块化建筑项目容积率激励措施实施细则》与《办法》相结合，鼓励危旧房改造项目使用装配式等绿色建筑技术进行建造。

“黉桥·小石集”危旧房改造项目以居民自主更新意愿为引擎，以精细化政策工具箱为支撑，以文化传承与功能再生为灵魂，生动践行了“人民城市人民建”的理念。作为城市更新行动的有益补充，连片式危旧房改造试点模式正稳步推广，区规划和自然资源分局将进一步助力广州市经济转型升级和城乡居民生活品质持续提升。

“黉桥·小石集”危旧房改造效果图

4.广州新中轴海珠南洲片区改造有新进展！

近日，新中轴改造又迎新进展！海珠区南洲街道东风村志懋酒店地块完全拆平，达到净地交付条件，标志着新中轴海珠南洲片区依法征收工作又有重大进展。

志懋酒店地块位于南洲街东风村广州大道南西侧，毗邻万达广场及海珠区政府，地理位置优越，是新中轴海珠南洲片区更新改造东风村安置房复建地块。地块占地面积0.92万㎡，改造完成后，预计可提供3.55万㎡安置住宅，将有力保障村民回迁安置需求。

据介绍，2024年8月底以来，南洲街全力推进新中轴海珠片区依法征收工作，累计完成14个集体物业（旧厂房）地块征收，总占地面积43.42万㎡；同时，一批私宅也已签订补偿协议，各项工作都在紧锣密鼓推进中。

5.广州黄埔区科峰苑365套安置房摇珠选房圆满收官

近日，科峰苑安置房摇珠分房活动在科学城会议中心黄埔厅顺利举行，本次活动秉持“公开、公平、公正”原则采用现场摇珠选房方式，在黄埔公证处全程监督下有序完成房源分配，标志着项目全面迈入交付实施阶段！

据了解，活动共安置对象396户，开放科峰苑安置点约7万㎡的安置房源，长岭街道、萝岗街道、联和街道、云埔街道、黄埔街道共5个街道的安置对象已顺利完成选房，共选取安置房源365套，总面积约3.4万㎡。

科峰苑安置房项目位于广州科学城核心板块，地处开源大道北侧与玉岩路西侧交汇处，毗邻云埔街道行政中心。项目坐拥科学城产业集聚区优势，周边路网发达，可快速接驳城市主干道。本期项目交付1-3栋、7-8栋共5栋均为31层住宅楼，为满足不同村民的需求，项目提供60-140㎡五种户型。

此次分房工作的顺利完成，不仅是科峰苑安置项目迈向交付的关键一步，也为黄埔高质量发展注入新动能。

6.清拆！选房！广州从化区禾仓村城中村改造火热进行时

7月15日，禾仓村姓龙围安置区“禾瑞府”项目和地铁A出口两处关键区域同时开展清拆作业。“禾瑞府”位于改造核心区，是姓龙围原址回迁安置房项目，当天上午清拆了一栋541.8㎡的房屋。在地铁A出口区域，同日下午拆除了姓钟队一栋219㎡的房屋。后续的清拆工作也在加紧开展。

当天下午，江埔街组织禾仓村城中村改造项目第一至第四批签约的7户安置户，在禾仓村城中村改造指挥部会议室举行河东，河西安置房选房分配现场会议，通过抽签等方式，现场选定河东，河西安置区安置房共11套。

安置选房现场气氛热烈而有序，在工作人员的引导下，7户村民依次核对资料、确认选房顺序，各个家庭的代表，大家兴致勃勃地讨论着不同户型的优劣和楼层视野，每个人的脸上都写满了对未来生活的憧憬。

江埔街在推进城中村改造中充分保障村民利益，本次开放选择的河东、河西安置区，正是禾仓村城中村改造“安置先行”政策的具体实践。

03

项目动态

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示3项，用地面积8.1万㎡、9个项目动态：基础数据公示1项；实施方案公示1项，用地面积18.9万㎡；控制性详细规划调整1项，用地面积726.6万㎡；征收补偿安置方案公示1项；土地征收公告4项，用地面积64.7万㎡；微改造1项。

1、标图建库动态调整公示

1

广州市天河区2025年第一批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示

2

广州市番禺区2025年第一批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示

2、基础数据公示

1

广州市南沙区港湾街道东井村城中村改造项目

地理位置：位于南沙区港湾街道

现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约157011.4㎡，其中：

（1）集体土地内村民住宅现状建筑面积42693.8㎡；

（2）集体土地内集体物业现状建筑面积2294.1㎡；

（3）国有土地内住宅现状建筑面积40645.5㎡；

（4）国有土地内厂房及其他建筑现状建筑面积71378㎡。

改造范围示意图

3、实施方案公示

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广州市番禺区沙头街道大富村更新改造项目

项目位置：位于番禺区西南部的沙头街道，北临禺山大道，西接银平路，东邻西丽工业区，南至市桥水道

用地面积：188708㎡

更新改造目标：以“数字创意+产商服务+生态人居”为建设目标，以数字创意为主导产业方向的“番禺西南·数字创意新引擎”。

建设总量：本次更新改造建设总量为30.50万㎡，其中：村民复建住宅建设量5.11万㎡（含非独立占地公共服务设施配套）；村复建物业建设量8.23万㎡；融资住宅建设量16.04万㎡（含非独立占地公共服务设施配套）；独立占地公共服务设施配套1.08万㎡；文物古迹建筑0.03万㎡。（最终以经政府批复的实施方案为准）

改造方式：全面改造

改造模式：合作改造

改造主体：广州市番禺区沙头街大富村股份合作经济社

项目改造范围图

4、控制性详细规划调整

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广州市白云区江高镇广州轨道交通装备产业园井岗片区城市更新单元

用地位置：位于白云区江高镇，东至许广高速，南至兴南路（规划），西、北至规划路

用地面积：7265700㎡

申请优化内容：

一、规划用地和指标

优化用地布局，释放成片连片产业用地，推动民营经济高质量发展。规划总用地面积约726.57万㎡，总计容建筑面积约717-1153万㎡。

二、道路交通优化

优化片区规划路网，落实主骨架路网，加密内部支路网。

三、公共服务与市政设施优化

按《广州市城乡规划技术规定》要求共配置52处公共服务设施，主要包括九年制学校、幼儿园、变电站、社会停车场、环卫综合体等。

四、绿地系统调整

城市更新单元内绿地面积较现行控规减少0.38万㎡，本次规划减少的绿地在区内占补平衡。

五、工业产业区块调整

调增江高五丰产业区块（BY085）、江高大岭产业区块（BY087），并升级为一级产业区块；调增神山工业园区块（BY004）；将升级后的五丰、大岭产业区块与神山工业园区块同等级合并，修正后共新增工业产业区块一级控制线84.45万㎡。

六、河涌水系调整

根据现状及规划道路调整聚龙支流规划线位，调整后水面率不减少，满足防洪排涝需求。

5、征收补偿安置方案公示

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广州市番禺区沙头街道大富村更新改造项目

项目位置：位于番禺区沙头街道

住宅房屋补偿安置方式：被补偿人可选择复建安置方式，或货币补偿（弃产）方式，或复建安置与货币补偿（弃产）相结合的方式。

1、复建安置方式：

（1）现状不超高不超大的实测建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状不超高不超大的部分“拆一补一”；差额部分作为权益面积，被补偿人可按照1500元/㎡向实施主体回购安置房权益面积部分。超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）可给予房屋建筑成本补偿，不予安置。

（2）现状不超高不超大的实测建筑面积超过复建安置指标的，按照复建安置指标“拆一补一”。超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积（经政府及相关部门认定不予补偿的除外）可给予房屋建筑成本补偿，不予安置。

2、货币补偿（弃产）方式：

被补偿人选择全部或部分放弃复建安置指标，将复建安置指标转为货币补偿（弃产），属于“拆一补一”的面积部分，按8000元/㎡的标准给予补偿，超出“拆一补一”的权益面积部分，按6500元/㎡的标准给予补偿。货币补偿（弃产）后不再给予建筑成本补偿。货币补偿（弃产）先由实施主体支付给被补偿人，对应的复建安置房指标面积（弃产面积）权益归属根据货币补偿（弃产）的最终实际出资方确定。被补偿人须无条件配合最终实际出资方办理上述权属登记等相关手续。

官方链接：

http://www.panyu.gov.cn/jgzy/zzfjdbsc/fzqrmzfstjdbsc/stgkml/qt/tzgg/content/post_10355304.html

项目改造范围图

6、土地征收公告

1

广州市白云区云城街道萧岗改造首开区（齐富路地块一）项目

项目位置：位于白云区云城街道萧岗村

用地面积：21114㎡

被征收土地情况：广州市白云区云城街萧岗村第七、第十经济合作社集体土地共2.1114万㎡。

征地补偿安置方案：

征地范围内的青苗补偿费及地上附着物补偿费等其他补偿费用按白云区政府有关规定进行补偿，涉及的被安置农业人员由被征地村以货币补偿的形式安置。为妥善安置被征地农民，切实解决被征地农民的生产生活出路，在保证货币安置落实的同时，白云区政府根据留用地相关政策，按实际征地面积的10%比例核定留用地。

征地范围图

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广州市花都区花城街道杨二村、东边村城中村改造项目地块五

项目位置：位于花都区花城街道

用地面积：182373㎡

被征收土地情况：

拟征收广州市花都区花城街杨二村经济联合社，杨二村草弄经济合作社、榕树经济合作社、存心经济合作社，上头经济合作社、泗合经济合作社（共有），上头经济合作社、存心经济合作社、旗星经济合作社、榕树经济合作社、泗合经济合作社、瓦窑经济合作社、祥凤经济合作社、草弄经济合作社、邦和经济合作社（共有）集体所有土地18.2373万㎡（273.5595亩）。其中，均为建设用地，不涉及农用地和未利用地。

补偿方式和标准：

（1）土地补偿费和安置补助费标准：根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，土地补偿费标准为120万元/万㎡，安置补助费标准为120万元/万㎡。

（2）青苗及其他地上附着物补偿：青苗及其他地上附着物补偿按照《广州市花都区人民政府办公室关于印发广州市花都区“依法征收、净地出让”城中村改造项目农民集体所有土地征收补偿安置方案的通知》（花府办〔2025〕6号）的规定执行。

安置方式：

（1）货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。

（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，按实际征收土地面积的10%，按照置换物业安排留用地。

征地范围图

3

广州市黄埔区龙湖街道汤村旧村改造项目

项目位置：位于黄埔区龙湖街道，东至九龙大道、新田村，南临镇龙村，西临福山村、大涵村，北至旺村、长庚村

用地面积：393763㎡

被征收土地情况：广州市黄埔区龙湖街汤村村经济联合社、广州市黄埔区龙湖街汤村村新埔经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村下一经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村下二经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村下三经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村盘一经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村盘二经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村上一经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村上二经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村上三经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村上四经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村石沥一经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村石沥二经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村荔枝坑经济合作社、广州市黄埔区龙湖街汤村村新东经济合作社的集体土地39.3763万㎡，全部为建设用地。

补偿安置方式：拟采取拆除复建、货币补偿的方式结合进行补偿安置。

被征土地用地界址红线图

4

广州市黄埔区文冲街道文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目

项目位置：位于黄埔区文冲街道，东临航海学院、南至港前路、西临万科城市之光、北至广园快速路

用地面积：49925㎡

被征收土地情况：广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社、广州市黄埔区文冲街文冲第一股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第二股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第三股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第十四股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第十五股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第十六股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第十八股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第二十一股份经济合作社、广州市黄埔区文冲街文冲第二十二股份经济合作社的集体土地4.9925万㎡，全部为建设用地。

补偿安置方式：拟采取复建安置等补偿方式进行补偿安置。

被征土地用地界址红线图

7、微改造

1

广州市番禺区钟村街道金花楼小区微改造项目

项目位置：位于番禺区钟村街道

建设地点：番禺区钟村街道金花楼小区

建设规模及主要内容：要工程内容包括：更换楼道照明灯具，增设楼栋消防栓设施、适老化设施，整治外墙，铺筑沥青路面，清疏化粪池，改造排水管（非雨污分流）、楼栋“三线”等配套设施工程。其中，加铺道路沥青罩面约14075㎡，新装楼栋室内灭火器成套设备约609套，整治外墙约11655㎡，加装空调冷凝水PVC-U排水管约13437米，清疏化粪池约1161立方米，更换雨水立管约857米，清淤管道约852米。

总投资：489.36万元

资金来源：由番禺区、钟村街财政按5：5比例承担，并申报中央、省市级奖补或预算资金补助解决

申报单位：广州市番禺区人民政府钟村街道办事处

建设期限：2025年8月至2026年5月

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有4宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年7月14日至2025年7月20日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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