上海
7月21日，我国首部《住房租赁条例》（以下简称为《条例》）正式发布，共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。《条例》的出台填补了住房租赁行业法律空白，也将成为住房租赁行业发展史上重要的里程碑，于2025年9月15日将正式施行。
自2020年9月国家发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称为“征求意见稿”），历时5年修订成功。不难发现，《条例》相较于“征求意见稿”已经有很大的改进和完善，更加有力有效规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展，也将租房从市场自发行为升级为政府主导的民生工程。
因为这是行业首个法律法规，我们想要快速厘清这部法规的内涵，需要重点关注“法律责任”部分，责任追究既能明示国家为住房租赁行业划的底线，又能看清行业目前存在的重点问题，更能预见行业未来发展的导向。
可以看到，在《条例》中法律责任共有11条内容，我们将其概括总结为7个核心点：①非居住空间、②企业资质、③数据监测、④信息安全、⑤资金资管、⑥经纪机构、⑦平台责任。下面一一分析。
1
非居住空间
《条例》规定个人、租赁企业、经纪机构都不能将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住。
非居住空间不能单独出租明确了居住环境，对于群租房、隔断房等问题精准打击，但是同时存在监管难度较大的问题。住房租赁市场主体众多，房源分散，监管部门难以对所有的租赁行为进行实时、全面的监督，尤其是个人出租房源和小规模的租赁企业。因此《条例》中将经纪机构纳入进来，承担连带责任，管理机构比管理个人要简单容易得多。
2
企业资质
《条例》规定住房租赁企业、住房租赁经纪机构必须具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员、管理能力。
企业资质这条看起来不突出，但是却极重要，重点在于需与其经营规模相适应、相匹配，切忌“小马拉大车”，也就是企业方需具备信用兜底的能力，租赁住房行业是政府重点主导的民生工程，企业运营出问题企业得有能力解决掉。
3
数据监测
《条例》规定住房租赁企业、住房租赁经纪机构需在规定时间内报送开业信息，并且按照规定办理住房租赁合同备案。
报送开业及合同备案都是为了解决政府对于住房租赁市场房源数据的监测难题，比如同策研究院联合熟练天下针对上海机构运营的集中式公寓已搭建包含45万套的大房源数据库，但仍仅为上海整体租房租赁市场的一部分。政府通过住房租赁企业、住房租赁经纪机构两手抓，同时掌握机构与个人的房源数据，以便于未来监管机构建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。
4
信息安全
《条例》规定住房租赁企业、住房租赁经纪机构不得发布虚假或者误导性房源信息，住房租赁企业、住房租赁经纪机构不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息。
信息安全越来越重要，住房租赁领域主要的两类信息，一类是房源信息，一类是租户信息，都得加上安全锁，预防住房租赁企业发布虚假房源或者用租户数据谋取不当利益。（）
5
资金监管
《条例》规定住房租赁企业要按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示。
资金监管主要针对行业发展前期爆发的租金贷问题，防止“高收低租”“长租短付”的事件再次发生。“征求意见稿”中曾重点提及“租金贷”的问题，《条例》压根没出现“租金贷”字眼，说明在各地资金资管规则严控下（北京、深圳、杭州等城市均出台了住房租赁领域资金监管政策），“租金贷”现象基本销声匿迹，但资金监管仍需设立一是防止企业擅自挪用资金，二也是为了监督企业的税款问题，这方面也能看出监管风格趋严。
6
经纪机构
《条例》对经纪机构出台了多项规定，提出了多项新要求。
“征求意见稿”中重点规范了经纪机构从业人员素质，《条例》的侧重点则是房源。比如发布房源信息前须核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源；重点提出不能为三类房源提供服务，即不符合建筑消防燃气类规范的、非居住空间的、群租房类的。对于房源的负责也体现了我们上面说的连带责任，这也是《条例》的一大亮点，多主体多平台都划分出了权责界限，但是也同时增加了监管难度，所以责任追究出现了交叉管理。
7
平台责任
《条例》规定网络平台经营者须履行核验责任。
住房租赁领域的民生工程里每个主体都应承担相应的责任，平台当然也不能例外，《条例》中对平台的责任主要就是核验责任，即信息的真实性，包括发布者、发布房源等。笔者认为平台承担责任还是太轻了，随着平台在租赁住房企业获客渠道中占比越来越重，如何防止平台膨胀成为吞食企业单薄利润的“巨兽”还需提早布局。（）
以上，为我们对《条例》的解读，仅供参考，有相关的或不同意见欢迎评论区留言探讨！
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