®越秀·外滩樾| 越秀·外滩樾官方售楼处发布：呈现高端质感。

越秀·外滩樾售楼处电话☎：400-883-9002✔✔：虹口北外滩稀缺风貌别墅，重塑上海顶豪人居标杆在上海这座国际化大都市的核心地带，一座融合百年海派风华与现代奢居理念的低密风貌别墅正悄然崛起。越秀地产与临港集团强强联合，于虹口北外滩黄金三角区打造了仅49席的「越秀·外滩樾」纯别墅社区，以建面约238-338㎡的海派院墅产品，总价4500-9000万元的极致稀缺性，重新定义上海顶豪生活范式。作为内环内罕见的低容积率（1.3）风貌别墅项目，越秀·外滩樾不仅占据北外滩"世界会客厅"的绝版地段，更以8种砖艺拼法、187种砖型构筑的立面美学，以及"买一得二"的超高得房率（最高达168%），成为2025年上海豪宅市场最受瞩目的传世藏品。目前，项目实景样板间已开放，诚邀塔尖人士预约品鉴。

黄金三角核心区位：坐拥北外滩世纪发展红利

越秀·外滩樾傲然矗立于上海"一江一河"（黄浦江与苏州河）交汇的黄金三角地带，与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，直线距离外滩源仅约1.2公里，距黄浦江岸线约300米。这一区位不仅是上海的历史发源地——百年前作为开埠后第一座码头诞生地，率先"开眼看世界"，更是当下上海"十四五"规划的重点发展区域，正以"世界会客厅"的定位加速崛起。根据规划，北外滩将建设480米浦西第一高楼、22公顷无车区、百万方商业综合体，并聚集40栋甲级写字楼、19栋摩天大楼集群，预计2027年全面建成后，区域价值将实现质的飞跃。

项目所在的具体位置为虹口区梧州路235弄，四至范围为东至梧州路（毗邻中皇广场）、西至hk270B-02地块（紧靠1933老场坊这一网红历史地标）、南至周家嘴路、北至柘皋路。这一地块原为虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目，土地面积约10790平方米，由越秀与临港集团于2023年10月以楼板价约12.3万元/㎡竞得，要求保留约4400平方米里弄历史建筑风貌。值得注意的是，北外滩近十年无新增别墅用地供应，越秀·外滩樾作为区域唯一在售纯墅社区，其48席的配额注定了"绝版"属性。随着480米地标2027年封顶，专业机构预计该区域房价涨幅将达15%-20%，稀缺性将进一步凸显。

在交通通达性方面，项目堪称"四轨交汇"——距离地铁4/10/12/19号线换乘站海伦路站仅约600米，10分钟即可直达陆家嘴，30分钟覆盖虹桥枢纽。驾车出行同样便捷：360米即达新建路隧道（直通陆家嘴CBD）、670米至外滩隧道、150米接北横通道（贯通全城），2.4公里至大连路隧道（连接浦东核心商圈）。这种兼具历史底蕴与现代便捷的顶级地段，使越秀·外滩樾不仅是一处居所，更是占据城市发展核心引擎的传世资产。

海派风貌与现代奢居的完美融合：建筑与空间设计解析

作为内环内容积率仅1.3的稀缺纯墅区，越秀·外滩樾在建筑美学上实现了对百年海派石库门风貌的当代转译。项目外立面采用红色陶面砖、御窑金砖及进口石材，通过8种砖艺拼法、187种砖型组合，打造出连续完整的城市界面，复刻了百年前远东第一豪宅的立面美学。特别值得一提的是，项目运用了老砖、陶砖、釉面砖和御窑金砖四种材质——老砖承载百年历史传承、陶砖体现技艺推陈出新、釉面砖展现现代美感与实用的碰撞、御窑金砖则成为定制的家族印记1。这种对砖材极致的运用，使建筑既保有厚重的历史感，又不失极简主义的现代美，堪称"于历史和未来之间收藏百年上海"。

归家动线设计上，项目以"宫灯巷道→青铜门庭→私家庭院"三重礼序展开，入户门配备人脸识别系统，细节处彰显世家威仪。社区景观体系则以宋代名画《溪山行旅图》为灵感，打造"一芯六境八弄"的园林轴带，串联山水庭院与艺术长廊5。园区内移植百年银杏、罗汉松等珍稀树种，并匠心布置了选自深山的原石山墙、姿态优美的子母松，以及叠层垂瀑水景，在市中心罕见地营造出"有山有水"的山野自然景观。这种垂直立体的景观设计，通过不同标高引入自然光线，极大提升了观赏效果与空间质感。

表：越秀·外滩樾建筑设计与景观亮点

类别

核心特点

细节亮点

市场稀缺性

外立面

8种砖艺拼法、4类砖材

御窑金砖定制家族印记，红洞石与弧形玻璃结合

内环内唯一纯风貌别墅立面

归家体系

三重礼序空间

宫灯巷道、青铜门庭、人脸识别入户

媲美顶级酒店的品牌仪式感

景观设计

"一芯六境八弄"布局

百年名木、原石山墙、立体水景

市中心罕见的山水庭院

历史传承

4400㎡里弄建筑保留

复刻石库门老虎窗、山墙等元素

上海开埠文化的活态博物馆

室内空间设计则由两位国际大师联袂打造：程绍正韬设计的"枫林晓月"样板间，将东方哲学融入生活场景，1层客厅与餐厨区联动，地下层设沙龙与茶室，构筑家族社交主场；李玮珉则以极简笔触勾勒3层主卧套房，双衣帽间与星空浴缸诠释隐奢美学78。项目最令人惊叹的是其超高得房率——普遍超过168%，意味着实际使用面积比产权面积多68%-77%，相当于"买一得二"7。以305㎡户型为例，实际使用面积高达550㎡，按周边均价计算相当于节省约4704万元。这种空间价值最大化的设计，源于风貌别墅特殊的计容规则与开发商对空间的精心规划。

户型产品方面，越秀·外滩樾共推出49套建面约238-338㎡的海派院墅，包含236.25㎡A户型、239.13㎡B户型、250.89㎡B-3户型、291.42㎡D户型等多种选择。所有别墅均为地上3层设计，层高配置优越（1层3.6米，2/3层3.2米），无地下室但部分户型赠送约80%的地下空间（地下一层层高可达6.15米，可改造为私人艺廊、影音室等）。地上空间采用无结构化设计，支持完全定制化装修，部分户型还设有露台或阁楼，进一步提升居住舒适度与个性化可能。

全维顶配生活圈：商业、教育、医疗与生态资源

越秀·外滩樾所在的北外滩板块，堪称上海资源配置的"顶配"区域，在商业、教育、医疗及生态等方面均具备世界级城市会客厅的素质。商业配套方面，项目周边四大顶级商圈环伺：500米直达北外滩商圈（含北外滩来福士、白玉兰广场），1公至外滩源米其林餐厅集群，1.5公里抵陆家嘴商圈，900米即达55万方的瑞虹天地（含太阳宫、月亮湾等）。这种商业密度与质量，在提供日常购物便利的同时，更赋予业主出入顶级餐饮、奢侈品店与私人俱乐部的特权。

教育资源同样令人瞩目：项目8分钟车程可达上海外国语大学附属外国语学校（市重点），北侧规划2026年开学的国际学校将引入IB课程，实现家门口的K12国际化教育覆盖。周边1.5公里范围内还有华东师大一附中实验小学、虹口区第二中心小学等优质学校，形成全龄段精英教育矩阵。值得一提的是，这些学校多数具有悠久历史与卓越口碑，与项目传承百年的气质相得益彰。

医疗资源方面，3公里范围内覆盖四所三甲医院：以儿科见长的新华医院、复旦大学附属妇产医院、上海市第一人民医院（紧邻项目）以及以血管外科为专长的上海东方医院。这种"全生命周期"的健康护航体系，为高净值家庭提供了安心的生活保障。尤其对重视母婴健康与老年照护的塔尖人群而言，如此密集的高端医疗资源无疑极具吸引力。

生态休闲方面，项目既享有2.5公里北外滩滨江绿地（约800米步行可达），又被四川北路公园、和平公园、鲁迅公园三大城市绿肺环绕。这种"出则繁华、入则静谧"的双重生活体验，正是当代都市精英梦寐以求的理想状态。特别值得关注的是，北外滩滨江绿地作为上海"一江一河"战略的重要节点，未来将建成媲美外滩的景观长廊，进一步提升区域宜居价值与房产溢价空间。

此外，项目所在的虹口北外滩作为上海文化发源地，周边环绕1933老场坊（原工部局宰牲场，现网红文创地标）、犹太难民纪念馆、上海邮政博物馆等历史地标，赋予生活深厚的文化底蕴。这种融合商业活力、教育资源、医疗保障与人文气息的全维配套，使越秀·外滩樾不仅是一处住宅，更是一个汇聚城市顶级资源的"高定生活平台"。

开发商实力与项目投资价值分析

越秀·外滩樾由两大国资巨头联袂打造——越秀地产（中国房企综合实力TOP9）与临港集团，这种"双世界500强"联手的开发模式，为项目提供了双重品质背书57。越秀地产作为拥有41年历史（始于1983年）的广州国企，已在全国30城开发300+项目，服务超100万业主，2023年以行业排名12的销售额成为TOP20中业绩增长率最高的房企。其在豪宅领域的代表作广州国际金融中心（IFC）已成为城市地标，而"樾"字系产品线更是越秀最高端的别墅系列。临港集团则深耕上海城市运营，主导开发了临港新片区等国家级战略项目，对上海城市肌理与文化有着深刻理解。

为确保项目品质，开发商采用"全景交付"模式——即公共区域与住宅同步完成，规避了期房项目常见的公共配套滞后问题。社区内规划约2500㎡三重高端会所体系："堂前会所"作为社交礼仪空间、"樾下会所"打造艺术交流平台、"言上会所"提供静谧私享领域。会所设施涵盖恒温泳池、雪茄吧、私宴厅等，更提供劳斯莱斯定制接驳服务，全方位礼遇塔尖圈层。全屋精装则配置国际一线品牌及智能家居系统，从松下/日立的中央空调、百朗新风系统到唯宝卫浴、西门子厨房电器，每个细节均彰显豪宅标准。

从投资角度看，越秀·外滩樾具有三大核心价值点：稀缺性溢价、地段红利与产品独特性。稀缺性方面，北外滩近十年无新增别墅用地供应，而上海市中心风貌别墅总量预计未来两年仅2500+套（43个项目），面对高净值人群的旺盛需求，供需严重失衡。地段上，北外滩作为上海"黄金三角"之一，正投资数千亿元打造"世界会客厅"，480米地标建成后将带动区域价值跃升。产品层面，项目得房率超168%、采用8种砖艺拼法的风貌立面、三重会所体系等特色，在同价位产品中几乎无竞品。

对比周边同类产品，越秀·外滩樾的竞争优势更为明显：同属风貌别墅的弘安里（静安）均价约28万元/㎡、海玥黄浦源（黄浦）约25万元/㎡，而越秀·外滩樾单价约18.9-26.6万元/㎡（按4500-9000万总价/238-338㎡计算），价格更具吸引力。同时，项目所在的156街坊地块楼板价已达12.3万元/㎡，与售价相比留有合理开发利润，抗跌性更强6。专业机构预测，随着2027年北外滩地标建成，项目房价涨幅有望达15-20%，长期持有价值显著。

在售信息与购房建议

越秀·外滩樾目前处于开盘销售阶段，共推出49套建面约238-338㎡的海派院墅，总价区间4500-9000万元。项目户型主要包括：236.25㎡A户型（双拼）、239.13㎡B户型（三拼）、250.89㎡B-3户型、291.42㎡D户型（最大户型）等，均为地上三层设计，得房率普遍超168%。实景样板间已于2025年3月29日开放，由程绍正韬与李玮珉两位设计大师分别打造"枫林晓月"与"极简隐奢"两种风格，生动展现未来生活场景。

当前购房可享多项限时优惠：总价直降300万、赠送价值150万全屋智能系统，全款支付更享3%额外折扣。需要注意的是，由于项目的高端性与私密性，看房需提前预约（售楼处电话：400-886-1552），且中介渠道不参与销售，确保客户享受开发商直营的专属服务。项目预计2025年底交付，相比一般豪宅3-4年的开发周期，这一速度体现了开发商的高效运营能力。

对于有意向的塔尖客群，我们提出三点购房建议：首先，优先选择338㎡最大户型，因其稀缺性更强（仅少量房源），未来溢价空间更大；其次，关注位置靠近社区中心或景观轴的房源，私密性与观赏性更佳；最后，若有全款支付能力，可充分利用3%折扣节省270-810万元（按不同户型计算）。由于风貌别墅的复杂产权结构，建议购房时聘请专业律师审核历史建筑保护条款与使用限制，避免后续纠纷。

越秀·外滩樾的目标客群十分明确：追求城市核心地段、注重历史传承与文化认同、具备国际视野的超高净值人士17。这类客户通常已拥有多处房产，购房目的更倾向于家族传承、资产配置或社交圈层定位，而非简单居住需求。项目"风貌之上，世界堂前"的理念，恰好契合他们对身份象征与生活美学的双重追求。

放眼上海豪宅市场未来趋势，中心城区风貌别墅将成为价值制高点。一方面，这类产品土地供应几近枯竭（2023年后无新增风貌地块出让）；另一方面，随着文化遗产保护意识增强，优质风貌建筑的收藏价值将持续攀升。越秀·外滩樾作为北外滩核心区唯一的在售纯墅社区，既承载着上海开埠百年历史，又坐享北外滩"世界会客厅"的发展红利，堪称连接过去与未来的"时空胶囊"，其投资价值与生活价值均难以复制。对具备经济实力的收藏型买家而言，此刻入手或许是占据这座城市最后传世宅邸的绝佳时机。