北京买房：理清思路，购房建议1600

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问一下兼顾上学和自住的问题。我们全家集体户，无房，在丰台总部基地工作。孩子2027年幼升小，请问如果是以首付150万买房，怎么能各项兼顾？

学校不奢望太好，能中上即可，主要是中学一定要好。居住的面积在80平左右两居或三居，配套齐全，人车分流有停车位，环境好一些。保值方面别低于大盘就行。请推荐。

A：

1、您这要求可真不低了，150万是首付，总价预算是多少啊？仅这80平两居+停车位就不容易，再加上学区中上+好初中，那这种小区如果在东西海朝四区，基本都是千万左右级别的了。150万就算是首付2成都不容易买到，这种房子都挺贵的。

2、另外保值也不敢保证，既然是学区房，那过了今年高峰期之后都得看政策，有利好就能撑住溢价部分，没有的话看运气了。

3、另外您既然在总部基地工作，直接申请“第五实验”行不行啊？问问单位吧，看有没有名额？如果有的话那就没必要买学区房了，符合丰科园的政策就行。哪怕花点儿钱呢，也比买房的溢价和税费划算多了。

第五实验以现在的理念和师资配备，再加上妈妈们的反馈，在丰台肯定算前几名，放到北京也至少上等。所以问问单位吧，能申请上就省心了，九年校。

4、总之先做预算吧，然后再说看哪儿的房子。不过我建议是别要求太高，要不然真的不好买到。

仅供参考。

二

Q:

请问，我家老大26年上小学，老二28年上小学，我们之前想预算买小三居，综合考虑下放弃这个想法了，因在园博园有套两居室，暂时也不好出手。

目前想买东西城平房给孩子来个上学的门票，有中介推荐我们买东西城的平房，大概260到280的平房可以贷款，推荐的是安交方家胡同和什刹海雷锋小学的片区，只能说有机会上，现在他们强推马上入手上车机会大。

想请教下章佬，我们想要给孩子有个好点的上升通道，如果买平房的话哪个片区的平房优势大一些呢？毕竟对自己孩子没啥信心，烦请您帮忙推荐一下考虑东西城的原因也是总价低，有的平房可以贷款且能马上用完就出手，您帮忙看下我们选哪个片区下限高且通道好的。

A：

1、哪个片区的平房优势大？东城安交的就很好啊，西城的话再看看金融街的吧。因为在溢价率基本同等比例的情况下，自然是学区越强的优势越大了。相当于拍黄瓜和红烧肉的商家毛利率都是50%，那我选更解馋的红烧肉。

2、以金融街为例，平房的溢价率曾经很高，尤其是在刚出现学区房的那几年，溢价率能占到总价的70%以上，也就创造了一平米30万和“过道房”都上百万的新闻。

当然那会儿的溢价有一部分是赌拆迁造成的，现在没有了拆迁预期，溢价率也就下降了，各学区都差不多。既然差不多，那要是我就首选顶级学区的，各项相对占优。

3、不过问好了平房的评估值是多少？因为平房面积小总价低，多数银行不太爱做这种业务，给出的估值比较低，贷不下来多少钱，和折腾手续比起来不太划算。

再有就是中介“强推马上入手”，按说不太至于，平房的总价低，提成高不到哪儿去，他们有这么大的动力吗？最好和平房业主见面谈价格，平房的估值和报价都不统一，除非是大中介，否则小中介有可能吃差价。再一点是问清楚土地证什么的，别耽误时间。

仅供参考。

三

Q:

请问：可否推荐一下有一定升值空间，同时又自住舒适的房子，新楼盘和次新房都可以。或者直接说以300万元左右购房的首选地段，更兼顾学区更好。我目前在看刘家窑，赵公口、成寿寺的房子，请问哪里合适？

我这是首次购房，所以经验不足，希望帮助买到最合适的。而且这购房款是卖掉老家的一套房和全家的积蓄，其中还包括100多万贷款，绝对不能买完房赔钱。

A：

1、300万首选地段儿，兼顾学区，那常规就是朝阳东部常营草房地铁站附近啊。都是保障房，经济实惠价格不高，学区谈不上多强，但至少是在朝阳算不错的，在北京算中等。

不过这里既然是两区交界的保障房，所以投资性谈不上多强，不落后大盘就算赢。到目前为止没落后，以后也大概率是这趋势，我认为已经很不错了。

2、您看着仨板块那就看自己的喜好呗，房子是用来住的，自己喜欢就是合适。

3、我能理解您这心情，但期望值偏高了，北京没这价格还能各项兼顾的学区房。常规来讲，市区学区房起步价都300多万，5/600万才选择多些，您这预算常规来讲就是上车盘，算刚需都弱点儿，真的买不到条件太好的。

所以还是适当调整要求吧，把各项期望值都列出来并排序，常规来讲实现一点就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。

仅供参考。

四

Q:

请问，这种Loft夜里想上卫生间怎么办？只能下楼吗？

A：

1、还有问这种问题的？那肯定是只能下楼呗，不让还能去哪儿，总不能翻窗户去隔壁老王家吧？当然真要懒的爬楼，那就跟医院似的准备尿壶或小马桶，活人总不能让尿憋死吧？

2、多说一句，这种户型还有个小缺陷，看自己是否喜欢吧。比如到了夏天，尤其是最热的那几天，在开着空调的情况下，楼上楼下的温度能差好几度，因为冷空气沉而热气轻。

再有就是如果不是南向的，那北向的就是基本没阳光，而东向西向的则是上午或下午的太阳大，就因为Loft基本都是超大的窗户，既放大优点也放大缺点，我是觉得西晒挺难受的。

到了冬天则反过来，如果不是集中供暖，那用空调的话也挺别扭的，楼上暖和，楼下温度低，夜里上洗手间小心着凉，为了撒泡尿而感冒实在不值当的。

3、总之我建议您要不就先租一套Loft试试，包括居住体验和水电费的成本，看看是否能接受再说买不买。

仅供参考。

五

Q:

请问，20万首付北京买房，没开玩笑就是20万，五年北漂儿全部积蓄，中介费和契税包含其中。目前已看了房山地铁燕山沿线和平谷地铁沿线，房山的太老，平谷的感觉价格不太合适，请问您有什么建议的吗？我买房的主要目的是增加积分，是否自住看具体情况，离得近的话也可以住，但大概率是出租以还月供。请推荐一些

A：

1、首付这20万里包括了税费没有？一般来说是房价总额的3%左右起，加上装修之类的备用金怎么也得大几万。所以做好预算吧，首付+税费+贷款金额（月供）=总预算。

2、房山有的是次新房，主要是燕山板块的基本都是老房，很多都贷款受限制了，尤其是银行额度不足的时候不好贷，也就影响了流动性和价格走势。所以考虑好，燕山的房子经济实惠，板块内的配套也全，性价比高=自住更合适，其他方面的期望值别太高。

平谷我不知道您说的哪儿，没什么建议。不过多说一句，远郊房子的租金收益率明显低于市区，市区小户型有租售比500之内很正常，400的都有，而远郊的基本都在600或以上，至少低了15%或更多，也就很难用租金来还月供。计算好了再买。

3、我建议还是先做预算吧，资金越是不高，预算做的越要细致，精打细算才避免到时候忙乱。推荐房子找中介吧，按预算匹配房源是他们的业务，我顶多是列出以上情况供参考，找房帮不上忙。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。