147.7亩，6.2亿起！幸福林带板块回炉地优化后“再上桌”

进入7月，西安土地市场最活跃的板块当属幸福林带。

从月初金茂&贝好家携手落地，掀开下半年西安土地成交大幕；到中旬推出约70亩涉宅用地，再到今日超85亩涉宅用地的供应……

显然， 幸福林带正在吹响了地产开发建设的新浪潮。

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147.7亩，6.19亿元起拍！

新城区幸福林带板块今日发布出让的2宗土地，整体位于华清西路以南，东站路以东，兴工东路以北，公园北路以西，需捆绑出让。

其中，地块一地籍编号XC3-3-62，是一宗净用地面积56813.62㎡（85.22亩）的住宅、商服地块，其中住宅55487.3㎡（83.231亩），商服1325.92㎡（1.989亩）。

容积率2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，地上最大计容建面142000㎡。

地块二地籍标号为XC3-3-61，这是一宗41653.23㎡（62.48亩）的中小学教育用地，属于划拨，容积率1.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%，限高36米，地上计容建面41600㎡。

值得一提的是，按照土地规划地块一内需要配建幼儿园、社区配套用房、社区卫生服务站等各类公建配套设施，建成后无偿移交给新城区相关部门。

地块二内需建设1所公办中学，办学规模42个班（24班初中+18班高中），竞得人应在首期开发时同步完成学校建设，建成并通过验收后将该公共设施（学校）整体移交新城区教育局。

另，竞得人须在宗地规划内建设3071㎡绿地，由西安市幸福路地区综合改造管理委员会负责监督落实。

上述2宗地的竞买保证金为12384万元，挂牌起始价为6.192亿元，挂牌时间2025年8月11日至8月22日。

由于地块二中小学用地为划拨性质，只计算住宅、商服地块的地价，该宗土地折合地价726.59万元/亩起，楼面地价4360.56元/㎡起。

因为竞得者还需要投资建设1所幼儿园、1所中学（初中+高中）等，因此其实际的土地成本要远远高于6.192亿元，实际的楼面地价也要更高一些。

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幸福林带胡家庙粮油仓库及周边改造项目一部分

从这两块地所处的位置来看，属于幸福林带板块的胡家庙粮油仓库及周边改造项目的一部分。

DK-1和教育用地为此次供应土地

地块所处优势明显。一方面，在于地处二环边的城市核心，周边拥有成熟的配套资源。

宗地向西约700米为东二环，西南直线距离约900米为地铁3号线—胡家庙站，向南地铁一站路为1号线与3号线的换乘站—通化门，向东直线距离约850米还有地铁8号线—幸福林带北站，周边三地铁包围。

同时向东约1公里范围内还有分布有幸福林带、龙湖长乐天街（预计今年年底开业）等优质配套资源。

再加上，这块地自身配套有幼儿园，旁边代建的初中、高中等，教育配套也将成为这个地块的一个配套亮点。另外地块西侧还规划有一宗21.535亩的科研商业混合用地，后期开发后对于周边配套将进一步提升。

更重要的是，今年幸福林带落地了爱知中学等名校资源落地，开通了幸福路北延伸线、幸福路-咸宁路下穿隧道等道路，城市配套资源正在加速兑现。

但这宗土地还有一定的挑战，北侧不远处为陇海线铁路，对部分住户有一定噪音影响。

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能否溢价成交，谁最有可能拿地？

除此之外，关注这片区域发展的人，或许早已注意到了，该宗土地曾在去年11月出让过，后因种种因素终止交易。

和8个月前首次出让相比，虽说都是“一宗住宅、商服用地，一宗划拨中小学教育用地”的组合，但在今日最新出让方案中，原超百亩的涉宅地块占地少了27.279亩变成了85.22亩，而教育用地相应增加了27.279亩，同时教育用地由原来的初中用地，增添为初中+高中用地。

涉宅用地的容积率，也由原来的2.8变更为如今的2.5，改善基因更为明显。

另外竞买保证金从原来的2.46亿降低为如今的1.2384亿元，降了一倍左右；挂牌起始价从12.275亿元减少为6.192亿元，无形中降低了房企进入门槛。

所以此时有人开始询问，该宗地是否会溢价成交？

一方面，该宗地西侧不远处是融创壹号院，早在2016年融创以楼面地价7212元/㎡、168.12%的土地溢价率摘得，当时的西安地王，吸引了多家房企参与。

另一方面，今年幸福林带沿线还有一宗小幅高容城改地块以溢价形式成交。

所以这一片区有土地溢价成交的基因。

谁会拿地？

今年4月份的签约大会上，与幸福林带板块签约的房企包括中国金茂、越秀地产、中建丝路、旭辉地产、陕建地产、世纪金源地产、陕西汇兴地产等。此时金茂、中建丝路等已有项目落地，其他房企谁会下手这宗土地？让我们拭目以待。

目前幸福林带沿线在售的新盘主要为中建悦庐幸福序、旭景丰颢园等两个项目，

两个项目紧邻，在售的面积区间均在105-170㎡之间，区别在于前者央企，高层+小高，体量较大，传统三代宅设计，后者为四代宅设计，目前两个项目均有一定的价格优惠。