北京土拍重启，传递出三个信号

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暂停18天后，北京土拍市场按下重启键。

7月18日，丰台岳各庄村DC-L01地块、顺义薛大人庄村SY00-0025-6017地块，双双进入用地预申请池。

它们是第五轮供地清单里的地块，另有6宗尚未有动静。

按照常规的流程，那8宗地本应在6月底就进入预申请，第六轮住宅供地清单应该公布。

但时至今日，第六轮还没到来。

为什么会出现这种状况？

原因大家都知道，2025年上半年卖地的业绩太好了：成交22宗住宅地块，用地面积111.22万平米，规划建面220.76万平米，总成交金额1005.56亿元。

它同比去年，多卖了273.2亿元，增幅约37.3%。

一级市场火热，二级市场却冰火两重天。

2025年1-6月，北京新建商品住宅网签总量为21227套，较2024年同期的22657套，下降约6.3%。

在榜单前十名中，有6个是10万元/㎡以上的豪宅，总共卖了320多亿。现实是，大部分楼盘不温不火。

因而，土拍市场必须按下暂停键。

但，这个按键什么时候重启？孰先孰后，颇费思量。

从岳各庄和薛大人庄两宗地重启一事，花姐至少看到三个信号。

一、8月土拍交易重启在23日左右

来看一下两宗幸运地块的基本信息：

A、岳各庄村L01地块：用地规模约2.18公顷，规划地上建筑面积约5.8万平方米，起拍价29亿元，起拍楼面价约5万元/㎡；

B、薛大人庄村6017地块：用地规模约2.3公顷，规划地上建筑面积约3.68万平方米，起拍价10.3亿元，起拍楼面价约2.8万元/㎡。

它们的预申请受理时间，自7月18日起至8月18日下午17:00。

这表明，它们的挂牌竞价时间，可能从8月11日开始——比预申请截止时间提前一周；竞价时间约为8月23日——竞价起始时间后的半个月。

如果拿昌平新城CP00-1101-0033、0036、0044地块7月31日土拍计算，北京土拍市场，将至少22天无交易。

这种状况，在7月份就出现了。

从7月3日延庆区YQ00-0205-0001地块成交，到昌平地块成功拍出，中间空窗了28天。

这大概是对6月初供地的“拨乱反正”。

为了完成上半年土拍业绩，6月首周，北京共有6宗商品住宅地块成交，合计205.51亿元，总建筑规模61.68万平方米。

有点疯狂。

二、避开海淀西部楼市战事

谁先进入预申请，意味着谁先交易。

毫无疑问，海淀四季青镇西郊机场附近的双子座延后了。

它们都是抢手货：

A、HD00-1410-0007商业服务业用地、0012城镇住宅用地，用地面积4.81公顷，规划建面8.24万平米；

B、HD00-1410-0018城镇住宅用地，用地面积3.81公顷，规划建面6.28万平米。

这个双子座往东南3.2公里和西南2.5公里，分别是半壁店双子座和宝山村双子座。

5月20日，保利发展与北京建工联合体以45.45亿元，拿下半壁店HD00-2201-0003、0004地块，规划建筑规模5.8万平方米，楼面价7.84万元/平米，溢价率11.95%。

6月5日，宝山村双子成交，中建壹品以27.78亿元摘得0016地块，规划建面5万平米，楼面价5.5万元/平米，溢价率1.8%；金隅地产以33.64亿元拿下0017地块，规划建面6万平米，楼面价5.6万元，溢价率1.5%。

如果加上待供的四季青双子，海淀西部猛增约30万平米住宅，以每套150平米计算，约为2000套。

供应量实在太大了，四季青双子只能避开锋芒。（详见《北京西线土拍战事》）

三、昌平东小口地块分批出让

昌平楼市，压力很大。

连常胜将军董毅也遇到了困难。他是越秀地产华北区总经理。

星耀未来4月拿证，供应930套，目前网签151套，成交均价5.54万元/平米，成交金额8.43亿元。

中海未来之境拿地5个月，也没有开盘的消息。

就连7月31日竞拍的昌平南邵组团CP00-1101-0033、0036、0044地块，也是三进宫了。（详见《“肥瘦搭配”过激，昌平土拍纠偏》）

在这种情况下，如果第五批供地清单里的东小口CP02-0405-0001地块、0002地块和0005地块集中上架，会让昌平楼市雪上加霜，打压购房信心。

东小口这三宗地，是昌平离五环最近的地块，不足4公里。它们的规划建面约39.8万平米，约4000套房子。

如果把昌平在售、待售的供应量加在一起，昌平楼市一年内的供应，将突破1万套，堪比丰台区。

花姐预计，东小口地块会分批次上架，不会挤在同一个时间点。

北京双子座供地手法已有积弊，如何让相邻地块错峰，很考验供地者的水平。