谢逸枫：政府拟68亿元下场收储世茂集团239亿元项目，合理吗

文/谢逸枫

世茂集团的危机，基本上可概括为利润亏损、流动性、资不抵债、资产贬值、债务和逾期交房危机，一旦无法自救成功，将成为中国恒大一样被清盘。目前世茂集团2025年7月21日约115亿美元债务重组成功，可谓是逃过一劫。

最为值得注意的是世茂集团的资产贬值风险暴露，处置非常困难，其中包括股权、在建项目、土地，投资的物业和项目的处置。市场超过4年的深度下降之后，资产的价值大大缩水，已经出现低于3折收储土地和建筑物的申请。

世茂集团2017年在深圳以总地价239.43亿元竞得龙岗区12宗国有建设用地使用权（深港国际中心），如今以不足土地原价值的1/3（2.84折）收储，即68亿元整备收储补偿，低于3折骨折价收储，确实是不符合市场行情，存在不合理的情况。

老汉认为，以68亿元整备收储世茂176.25亿元土地作为补偿，不足四成（3.85折），非常的不合理。最合理的办法就是退地退款，也可以地票置换，也可以调规（商业转住宅用途，商业写字楼等调高）后开发，也可以引进战投共同开发。

亏损1181亿元

2024年财报显示，世茂集团连续四年（2021年-2024年）累计亏损高达1181亿元，净资产仅剩33亿元。财报显示，2024年世茂集团净亏损437亿元，借贷总额2521亿元中83%的金额，将在一年内到期，手握现金仅约157亿。

世茂集团2024年底，总资产4364亿总资产（2023年底总资产为5432亿元），总负债4330亿，净资产只剩33亿，归母净资产更是负216亿。说明已经到了资不抵债的状况，一年内资产（土地、房屋等资产）价值缩水1068亿元。

世茂集团利润亏损、流动性风险暴露无遗，手握现金仅约157亿，无法覆盖一年到期债务。销售回款缓慢，现金流枯竭。世茂集团2025年上半年累计实现合约销售额约135.23亿元，低于去年同期的170.9亿元。

2024年世茂集团有员工数量41481人，2023年的时候，世茂集团有员工数量53836人。就是说世茂集团去年一年的裁员数量高达12355人，裁员比例高达22.94%。2025年裁员还会继续，毕竟世茂已经资不抵债。

资产贬值风险

资产贬值风险暴露，处置非困难。2025年7月3日，世茂集团宣布以1.56亿元的价格，出售其持有的北京通州综合商业项目50%股权及债权。该项目位于通州区运河核心区，涵盖15.9万平方米商业中心及13栋办公楼。

世茂集团发布公告称，同意出售北京富华运通房地产开发有限公司50%股权及相关债权，交易额1.56亿元，买方为富华国际集团。此次交易的标的公司所持有的是北京通州运河核心区的“财富港”项目。交易完成后，世茂完全退出。

2017年12月，世茂集团旗下公司以239.43亿元的底价竞得位于深圳龙岗区的G01046-0095号地块（深港综合体项目），面积32.19万平，计容面积136.45万平，投资额500亿元，创下深圳土地拍卖史上第二高总价地王纪录。

深圳市龙岗G01046-0095号地块（深港综合体项目），楼板价17500元/平。总用地面积为321945.68平方米，其中建设用地面积196155.35平方米，绿地面积98185.72平方米，道路用地面积17319.81平方米，广场用地面积10284.8平方米。

深港综合体项目地块，由12宗土地组成，包括商业用地、教育设施用地、公园用地等用地，总投资高达500亿元，按照规定，将建一栋超600米（700米）的超高层建筑，超越平安金融中心、打破上海中心大厦632米的全国纪录。

项目将成为深圳、全国第一高楼，堪称第一高。按照总体规划要求，将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。

按照出让合同，标志性建筑深港国际中心的高度控制在600米左右(按航空限高的高限向民航部门申请，最终以民航部门审批的高度为准)。除此之外还包括国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、餐饮、公寓等等。

这一地标超高层的规划高度最高达到了700米，将超越上海中心大厦成为“中国第一高楼”。拿地后，世茂发布的信息显示，世茂深港国际中心项目中心主塔将成为中国地标高楼，旨在打造深圳天际线的一个崭新地标。

深圳市规划和资源局网站2018年11月的信息显示，世茂获取项目后委托机构编制了《深圳龙岗世茂深港国际中心项目详细蓝图设计》。2019年1月，深圳市公布G01046-0095号宗地分宗事宜，该地块被分成14宗分地块。

中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划发起于2019年，2020年7月17日成立，最早到期时间为2022年2月17日，期限设定上，最短期限为15个月，最长期限为24个月，年化利率在6.8%至7.9%之间，总规模87亿元，融资用于深港国际中心项目的建设。

2022年2月，世茂集团陷入流动性危机，资金链断裂，深港国际中心项目停工。2022年2月份上述信托计划便出现兑付异常，2个月后57亿元本金违约。项目被划分为14宗地块，已有两宗实现开发和销售，对应63.1842亿元的购地款。

这意味着剩余12宗土地价格约为176.25亿元。中信龙岗信托计划停止兑付，尚有57亿本金未能清偿。该信托计划设置了较多的增信措施，包括香港上市公司世茂集团提供保证担保；上海世茂建设有限公司提供保证担保。

项目公司100%股权质押；项目内的10宗土地提供抵押。随着房地产市场的疲弱，上述增信措施似乎都成了摆设。世茂集团于2024年4月被债权人申请清盘，目前总市值不到32亿港元，自身难保，只剩下拍卖土地及在建工程这条路了。

2022年8月，中信信托向法院申请对龙岗项目12宗土地、项目公司股权及329套房产进行查封。这个项目的“优点”是相对干净，没什么乱七八糟的民间融资。缺点在于总金额太大，有能力接盘的人不多。

2023年，深港国际中心进行两次司法拍卖，评估价为163.05亿元，起拍价分别为130.44亿元和104.35亿元，都因无人出价而流拍。2024年，中信信托以资抵债的申请获批，相关11宗土地抵债给有关信托计划，但一直未过户。

中信信托迅速启动司法程序，先申请执行证书，进而申请强制执行。根据《执行裁定书》，中信信托通过以物抵债方式，取得深圳世茂名下位于龙岗区龙城街道12宗国有建设用地使用权中的11宗国有建设用地使用权及其地上物。

14宗地块，仅有两宗进行了开发建设并开展销售。剩余12宗地中，有11宗以物抵债给了中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划。2024年，中信信托以资抵债的申请获批，最终深港综合体项目涉及的11宗土地抵债给上述信托计划。

二拍的起拍价尚不能覆盖债务人所欠的债务本息，法院批准了中信信托以涉案不动产抵债的请求。信托计划出现逾期后，中信信托持续通过债务重组、司法拍卖、市场化转让方式推进项目风险化解，遗憾的是这些举措均未能顺利实施。

世茂曾接触过头部央企以及主力纾困房地产行业的AMC机构，过头部央企以及主力纾困房地产行业的AMC机构摸底工作后，均表示“做不了”选择退出。几家开发商是想要联合拿下的，最终都放弃了。

主要原因是深港国际中心项目，需要的资金量太大。其次是账算不过来，世茂这个项目，账面上以及背后的抵押，实在太多了，担心法律和债权债务纠纷等。再次是市场行情预期不好，担心，担心无法解套。

68亿收储176.25亿元土地

2022年2月16日，中信信托宣布该计划中57亿元项目资金出现兑付困难。因世茂集团子公司、世茂股份控股子公司未按时归还“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的本息，中信信托提起公证债权文书强制执行。

中信信托所申请的涉案不动产被强制执行后，曾两次进行拍卖。2023年5月31日，深港国际中心的大部分资产上架法拍，该资产起拍价约130.44亿元，评估价约163.05亿元，但因无人报名而流拍。

2023年11月，经历二次流拍，彼时起拍价格为104.35亿元，已较首次拍卖降了26亿元。随着两次流拍，2024年7月，中信信托作为“申请执行人”申请以因涉案不动产二拍保留价104.35亿元按照抵押及查封顺位抵偿被执行人所负债务，法院照准。

这意味着，世茂将失去深港国际中心的相关资产，直接抵给中信信托以偿还债务。毫无疑问，中信信托推动的68亿元“收地化险”方案已正式摆上桌面，计划通过土地收储为项目债务开辟出口。

2025年2月，中信信托向龙岗区深港国际中心项目工作专班提出申请，恳请政府收回深港国际中心12宗流拍土地。7月14日，盖有中信信托红章的《中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划·2025年第一次受益人大会表决票》文件公开。

文件显示，深圳市龙岗区龙城街道办事处、龙岗区土地整备事务中心正联合推进一份关于世茂深港国际中心的“收地化险”方案。根据方案，龙岗区政府拟以68亿元补偿金，整体收回世茂深港国际中心项目所涉及的12宗土地及其地上建筑物。

通知显示，7月29日9时至7月31日17时，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的受托人计划召开受益人大会，会议议程为就政府土地收储和抵债资产过户等事项进行投票表决。

据通知内容显示，中信信托发出的收地化险方案主要有三项。首先，授权受托人同意深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心以土地整备方式，收回国有建设用地使用权及其地上物。

12宗土地及地上物的补偿款合计为68亿元（包含中信信托西安经开项目对应的一宗地块，有两宗公益用地不予补偿）。其次，授权受托人依以物抵债裁定书办相关手续，缴约2.1亿元过户税费，取得新不动产权证后。

配合办理12宗地不动产权证注销、土地入库等工作，与龙岗区相关部门签补偿框架协议，约定收地、补偿、移交及权利义务等。按框架协议，新不动产权证注销后2个月内签正式补偿协议，补偿款分阶段支付（2个月付15%、半年付35%，2027年1月31日前付清）

最后，土地补偿款分配方面，计划对12宗中11宗土地及地上物享有所有权，补偿款按本信托计划抵债部分与12宗整体的北京三中院司法拍卖评估价值比例分配，扣除税费及信托费用后，核算可分配信托利益。

7月18日，中信信托向投资人发布了《关于召开中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的通知》，透露将召集2025年第一次受益人大会，审议收地化险方案。

深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心拟以土地整备方式收回信托计划项下抵债的11宗国有建设用地使用权及其地上物。加上非信托计划项下的1宗土地，12宗土地及地上物补偿款合计为68亿元。

自12宗土地新不动产权证注销后2个月内，签订正式补偿协议，补偿款将于签署正式补偿协议后2个月内支付15%，签署正式补偿协议后半年内再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部补偿款。

据投资人反馈，如果此次方案投票通过，该项目将对投资者进行“打折兑付”。累计兑付比例约为全部本金的85%左右，但兑付周期将延续至2027年1月左右，这意味着投资者需要在较长时间内等待资金回笼。

中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划的项目期限为36个月，主要用于支持深港国际中心二期公寓和一期商办的开发建设。收益率6.7%至7.9%，风控措施包括10宗土地抵押（评估价155.74亿元，抵押率56%）、世茂集团及子公司担保。

世茂深港国际中心项目除了已经交付入伙的一期公寓外，目前世茂深港国际中心的多个地块旧处于停工状态。中信信托此次发出的“收地化险”方案，直接关联“深圳龙岗融资集合资金信托计划”的全体投资人，包括三项核心信息。

第一是收储方为龙岗区龙城街道办事处与龙岗土地整备事务中心，授权受托人同意收储方以土地整备方式，收回信托计划项下抵债的11国有建设用地及地上物，12宗土地及地上物的补偿总额为68亿元（含1宗公益用地不予补偿）。

第二是补偿款的支付时间为自12宗土地新不动产权证注销后2个月内，分三期支付，自签署正式补偿协议后2个月内支付15%，签署正式补偿协议后半年内再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部补偿款。

第三是在土地补偿款分配原则方面，取得补偿款后，将按抵债土地及地上物占12宗标的整体评估价值中的比例分配补偿款，中信信托在扣除相关税费、信托费用后，核算该信托计划可分配的信托利益。

根据中信信托前期公告，收地化险方案的表决投票将持续到7月底，项目的处置权回到全体投资人的手中。收储的价格，将成为是否成功收储的决定性的因素之一，其次是投资人的表决，再次是世贸的要求是否采纳，最后是政府态度。

这一补偿金额的确与项目当年的拿地成本形成鲜明对比。2017年12月，深圳市世茂新里程实业有限公司以239.43亿元竞得，创当时深圳土拍第二高总价纪录，涉及收储的12宗土地并非深港国际中心的全部用地。

14宗地块中，两宗地块已经实现开发和销售，分别是10号地块（G01046-0098）和11号地块（G01046-0294）。两宗地块总用地面积为69656.55平方米，建筑面积32.36万平方米，规划为商业性质，规划建设商务公寓29.7万平方米。

根据2019年4月签署的补充文件，G01046-0098号地块和G01046-0294地块的地价款合计63.1842亿元。这意味着剩余12宗土地价格约为176.25亿元，以此计算，收储价格约为当初地价的不足四成。

深圳龙岗世茂深港国际中心项目详细蓝图项目整体用地分为14宗地，其中两宗已建成世茂之都公寓，于2020年前后完成备案销售。剩余12宗土地登记价约176.25亿元，这意味着官方此次计划收储价格不足原价的四折。

中信信托表示，对于收储事宜，鉴于当前深圳市商业办公市场持续下行的行情、及12宗土地现有规划条件转让的局限性，受托人认为由政府收回12宗土地是目前项目风险化解的相对较优的方案。

68亿元的补偿框架既为信托投资人提供了部分回款可能，为龙岗区相关部门重新盘活地块创造了条件。尽管方案中补偿金额、支付周期等细节存争议，相较于长期停滞的现状，此举被视为推动项目从“烂尾困局”向“有序盘活”迈进的关键一步。

世茂集团不同意方案

目前，上述方案的多方博弈焦点，依旧在收储价格上。作为原始操盘方的世茂集团，在此次收储中则面临丧失话语权，2025年7月18日，不甘心项目被3折收回的世茂集团，也向信托全体投资人发出公开函。

世茂在前述公开函中指出，项目土地出让时，出让人未取得600米建设高度规划条件，至今主塔高度不明确，导致项目虽获民航700米高度批复，却无法取得有效建设用地规划许可证及推进开发。世茂已于2024年9月就此起诉。

主张合同无效并索赔，案件一审已开两次庭，中信信托旁听并被申请为第三人，目前仍在审理中。因行政诉讼尚在审理期间，作为与案件有直接利害关系的龙岗区相关政府部门，直接抛出收储行政诉讼争议标的物12宗土地的方案。

影响案件审理，世茂将依法向审理法院及政府部门提出异议。68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，且偿付周期长，世茂与中信信托及信托计划全体投资人一样，因政府无法履行项目期筑高度规划审批义务，直接间接遭受巨额经济损失。

建议中信信托、各投资人与世茂携手努力，建立有效沟通渠道，共同与政府协商因项目建筑高度等规划设计问题的解决方案，或退地退款或项目调规改性后进行开发等，最大化保障各方利益。

世茂方在函中指出，68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，且偿付周期长。建议中信信托、各投资人与世茂携手努力，建立有效沟通渠道，共同与政府协商解决方案，或退地退款或项目调规改性后进行开发等，最大化保障各方利益。

7月18日，世茂集团控股有限公司（以下简称“世茂集团”）发出《世茂集团致中信信托投资人的公开函》，透露了几点关键信息，如已提起行政诉讼，主张确认项目的土地出让合同无效及行政赔偿所有损失。

项目12宗土地的68亿元整备收储补偿不足土地原价值的1/3等。相较收储，该公司更倾向于退地退款或调规改性后进行开发等方案。事件的进展，7月21日世茂集团未回应。深圳市龙岗区龙城街道办事处相关人士表示不清楚项目最新情况。

致中信信托投资人的公开函称，2019年1月9日，原告按照合同约定取得民航局正式批复确定案涉地块航空限高为700米，原告随即按照合同约定制作详细蓝图并报龙岗区规划和自然资源管理局审核。

龙岗区规划和自然资源管理局对详细蓝图审核通过后却拒绝在案涉土地的《建设用地规划许可证》中明确建筑高度，从而导致项目开发建设停滞。根据《民法典》第157条，《土地出让合同》确认无效后。

被告应当返还原告支付的土地出让金，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于被告的过错导致《土地出让合同》无效，被告还应赔偿原告因此遭受的全部损失。不过，退地似乎并不是世茂集团的唯一选择。

世茂集团认为地方政府有一定责任，因为土地出让方自始未取得600米建设高度的规划设计条件，至今也无法明确主塔的建筑高度，导致项目在获得民航批复700米高度以后无法取得有效的建设用地规划许可证，无法推动后续开发进程。

认为出让合同无效，要求返还土地出让金并赔偿。因为自始未取得600米建设高度规划设计条件，至今无法明确主塔的建筑高度，导致项目在获得民航批复700米高度以后无法取得有效的建设用地规划许可证，无法推动后续开发进程。

2024年8月，世茂集团旗下的深圳市世茂新里程实业有限公司作为该项目运营主体，向广东省深圳市盐田区人民法院提起行政诉讼，要求被告深圳市规划和自然资源局龙岗管理局确认深港综合体项目涉及的土地使用权出让合同无效。

并支付1000万元赔偿金。2025年3月25日与4月7日，该案进行了两次庭审。2025年4月14日，原告申请追加深圳市龙岗区人民政府、深圳市规划和自然资源局、深圳市人民政府作为被告。

请求判令返还土地出让金239.43亿元及利息73.9亿元，以及49.47亿元赔偿金，共计362.79亿元。案件尚未判决。7月18日，中信信托向投资人发出《关于召开中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的通知》。

该通知提及，广东省深圳市计划以68亿元的总价收储世茂集团旗下“深港综合体项目”的12宗地块。前面提到，这12宗土地（其中一宗为公益地块，无偿收回）价格约176.25亿元，如果以68亿元收储，回收率不足4成（3.85折）。

2025年4月14日，深圳世茂新里程向盐田区人民法院申请变更诉讼请求，并申请追加龙岗区人民政府、深圳市规划和自然资源局、深圳市政府作为被告，请求判令龙岗规自局返还土地出让金239.43亿元及利息，以及各被告支付损失赔偿金。

世茂方主张的款项至少362.79亿元，除了出让金，还包括73.9亿元的利息以及49.47亿元的赔偿金，后两项合计为123.36亿元。截至目前，深圳市相关部门尚未对世茂集团的说辞进行回应。

龙岗区计划采用“以住养商”的模式盘活深港国际中心，具体安排是10月底前完成项目土地的规划调整，至少50%商业用地转为住宅用地，超高层建筑的高度调整为400米至500米。调规后的土地预计在12月份挂牌出让，前提是土地顺利收储。

这个环节目前还存在不确定性。投资人透露，如有持有信托份额10%以上的投资人形成暂停收储的议案，那此次表决和后续工作便可中止，即暂时停止工作的推进。针对收储和调规的安排，深圳市规划和自然资源局，截至发稿未获回复。

政府兜底收储，主要是根据自主自愿的原则，政府出价，主要是基于当下的市场环境和房企未来拿地意愿及融资环境，中信的投资人要求，总体看经过合理的价格评估，关键是收回土地后，通过规划调整再去出让，能覆盖土地收回的成本。

从信托投资人角度，尽管土地和建筑物的项目收储方案资金无法完全覆盖初始投资本金，当前市场环境下，对于信托投资人来说是相对合理的止损回款方式，也是打破项目僵局的相对最优方案，但是对世茂来说，却是损失惨重。

总负债4330亿元

2025年3月28日，世茂集团发布了2024年业绩公告。2024年，世茂集团收入599.75亿元，同比增长0.86%。净亏损436.75亿元，同比扩大76.1%。归母净亏损359.05亿元，同比扩大70.73%。值得注意的是已经连续四年亏损。

2024年末，世茂集团总资产4364.29亿元，较年初减少19.66%。总负债4330.83亿元，较年初减少11.97%。资产负债率99.23%，较年初增加8.66%。净资产33.46亿元，较年初减少93.47%。归母净资产负216.54亿元，较年初减少247.15%。

资不抵债风险暴露无遗。截至上年末一年内短期借贷418.36亿元，较年初减少35.195。长期借贷2102.16亿元，较年初增加5.42%。世茂集团拥有可动用现金113.53亿元，较年初减少25.25%。另有受限制资金43.99亿元，较年初减少29.57%。

2025年3月13日，世茂集团终于宣布，其境外债务重组计划获香港法院批准。2025年7月21日，世茂集团约115亿美元境外债重组获批生效，涵盖美元票据、银团贷款、双边贷款以及股东贷款等其他境外债务，意味着债务出清风险加快。

于2025年7月21日重组生效日期发行强制可换股债券后，前期自愿转股期为重组生效日期起计15个营业日，因此，将于2025年8月11日结束。于前期自愿转股期过后，强制可换股债券持有人可于强制可换股债券到期日前。

随时转换其持有的全部(而非仅部分)强制可换股债券，惟须符合强制可换股债券信托契据所规定的条件。转股价初步为每股6港元，可按强制可换股债券信托契据规定的方式作出调整。毫无疑问，债转股成为重组主要方式。

通过本次境外债务重组及后续努力稳定业务经营，公司资产负债表可减少总计约78亿美元的债务，此举将显著降低公司的财务杠杆，并缓解其流动性压力。同时，世茂集团近期正加速资产处置以回笼资金。

目前出险房企债务重组成功将有助于缓释债务逾期、逾期交房、经营恶化、资产贬值、现金流和流动性及资金链风险，企业真正走出危机，还需要市场回暖作为根基，企业基本面获得改善，才能够避免重复展期、重复重组。

融创、富力、中梁、当代、佳兆业、奥园、金轮天地、禹洲、远洋、时代中国、绿地、金科、协信远创、世茂等15家房企债务（境外或境内）重组、重整获批。碧桂园、旭辉、富力、雅居乐、花样年等境外债务重组正在进行中。