大湾区清盘计划 长实在香港降价推销四城楼盘

观点网 李嘉诚旗下长实集团正加速去化大湾区住宅项目。

7月22日，长江实业集团旗下和记地产宣布推出“大湾区双居生活”计划，集中推广惠州泷珀、东莞海逸豪庭、中山泷珀及广州增城逸翠庄园四个湾区项目，总计推出约400套单位，售价区间40万至800万港元。

此次推出房源最多的是惠州泷珀项目，涉及约300套单位，最低上车门槛是建面约51平方米1房的户型，售价40万元起；紧随其后的是东莞海逸豪庭项目，共推出79套房源，包括高层单位及叠墅。

至于广州增城逸翠庄园项目，目前还有18套房源代售，预计今年10月加推新一批叠墅，面积约280-300平方米；而位于中山的泷珀项目，仍有8座洋房及19个铺位代售。

据负责销售的和记黄地产市场及企业业务发展董事谭健旭称，此次推广的四个湾区项目亦会同时推出“双居优惠限时激赏”，按节日推出不同优惠。例如惠州泷珀提供装修优惠，只须付6万至8万，便可获全屋装修套餐，购房者可领包入住。

在市场看来，长实此番动作是为了加速内地项目的去化。

早在2024年7月，长实集团便对东莞海逸豪庭高层项目启动清盘计划，推出多套单价1.3万-1.5万元/平方米的特价房。此前该项目正常售价2.3万-2.4万元/平方米，此批房源批准预售时间是2023年6月。

据悉，东莞海逸豪庭项目所在地块是长江实业集团旗下和记黄埔开发于1999年拿下的，总占地面积超过7000亩，总建筑面积达200万平方米，是东莞少有的大型楼盘之一。该地块曾于2007年因囤地时间过久未开发而被罚近8000万元的土地闲置费。

该项目的联排别墅产品直至今年7月5日才正式推出市场，据现场销售反馈，首开当天共售出84套房源，揽金6亿元，去化率约78%。

不过，东莞海逸豪庭别墅之所以能卖得如此火爆，主要原因还是价格到位。据东莞市住建局，108栋102号别墅，建面315平方米，备案单价2.27万元/平方米，备案总价717万元，85折后，总价仅609万元，单价渠道1.93万元/平方米。

若按最低上车门槛计算，105栋106号别墅价格最低，备案单价1.83万元/平方米，备案总价约570万元，85折后单价约1.55万元/平方米，总价仅需484万元。

目前，项目周边同类型的御峰F期126-180平方米叠墅产品，2023年首开均价3.6万/平方米，去年8月价格下调，均价也为2.4万元/平方米。同时，目前厚街在售新房项目当中，仅刚需盘时代天韵部分房源单价低于1.5万元/平平方米，大中阳光壹号和保利和悦春风大平层项目均价2.3万元/平方米。

尽管大部分项目价格较低，但对于长实而言，赚得的利润也并不少。

通过低价获取土地，待市场行情好时再套现，既能保证利润，也形成了产品的性价比优势，这也是港资房企的一贯作风，被称为“长周期开发理念”。

广州增城逸翠庄园项目同样如此，2005年和记黄埔开发与广州增城国土局签订了转让合同，当时楼面地价仅157元/平方米，地块搁置六年后才开始动工，2013年入市，开盘价约0.85万元/平方米。

截至目前，共规划了12期的逸翠庄园只开发到了第四期，案名为逸翠名园，产品包括建面约120平方米、140平方米低密叠墅及200平方米、226平方米类独栋，参考总价160-550万元。

第三个推广项目中山泷珀花园，总占地164亩，建筑面积6.13万平方米，2014年7月拿地，首次开盘是2019年7月，也有近五年之久。

至于惠州泷珀花园项目，占地面积8万平方米，建筑面积31.86万平方米，共规划20栋叠墅，15栋高层住宅，最近一次加推是在今年6月，加推了1栋高层，8栋叠墅，而该项目的命名是在2018年3月通过的。

据悉，该项目主要购房者为港客，占比超八成，且买家群体中50-60岁占比最高，超六成持有香港私宅物业。

为了吸引港客购买，销售中心还专门设置了泷珀花园-深圳罗湖、福田的大巴车。

据长实集团2024年财报显示，目前大湾区内的东莞海逸豪庭、广州的逸翠庄园及御湖名邸、惠州泷珀花园、珠海柏涛湾项目仍在开发进行中。除珠海项目仍在计划中外，其余大部分预计于今年内完工，广州御湖名邸预计2027年完工。

随着内地项目相继开发完毕，长实在内地的销售金额在逐渐减少，2020年销售收入为271.14亿港元，2024年仅有35.23亿港元，减少了87%。

截至2024年末，长实集团在内地拥有可开发土储约6000万平方呎（约557.42万平方米），较2020年减少1100万平方呎，较2023年减少了300万平方呎。

按照这个消化速度，长实在内地的还有很大的腾挪空间。据长实官网，目前在内地仍有14个发展中的住宅项目，其中北京项目最多，仍有3个。

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