深铁操刀，万科组织架构大调整

　　上周五，自媒体路数发文称，“万科将迎来组织架构变动，也是深铁入驻后第一次对万科进行组织架构调整，大方向是：

　　取消所有的区域公司，将下辖的城市公司合并成所在区片总公司模式。”

　　据悉，目前万科开发经营本部的组织架构，是按照组织体量来确定授权和切分组织单元。主要有：

　　5大区域公司：北京、华东、华中、南方和西南；

　　2个总部直管的公司：广佛、上海；

　　2个总公司：东北、西北。

　　在多个信源交叉确认后，我们基本可以确认：深铁将对万科这套组织架构动刀了。

　　而 外界 对于深铁的动刀，似乎也 不觉得是意外。

　　毕竟，这段时间以来，深铁早已从幕后走到台前，高管全面接管核心岗位、资金密集输血债券兑付、在万科表外资产回表等方面动作频频。

　　而这次架构调整，是国资强管控逻辑之下的自然延伸。

　　01

　　总部权力的回收与强化

　　关于深铁的这次架构调整的底层逻辑，其实很简单，总部权力的回收与强化。

　　从“总部—区域—城市”三级管理，到“总部—总公司（区片）—城市”的2.5级结构，听起来只是小数点的微调，但本质却是后台职能全面向总部集中，城市项目成为末端执行者。

　　比如采购、信息、人力、法务等后台模块，原来分布在各大区域、城市公司。现在，这些后台职能被抽干，只保留项目直接相关的业务团队，实现集约化统管。

　　过去以“合伙人制”撬动一线业务的管理弹性，将被“集中调度”“统一资源”“统筹考核”取而代之。

　　而这背后，其实有一个非常现实的压力——效率。

　　在地产黄金时代，层层嵌套的区域公司、城市公司是管理下沉的保障。现在，行业进入“瘦身期”，销售、利润压力倒逼企业把“管控半径”收回来，把“决策链条”拉直。

　　就像招商蛇口在6月彻底取消五大区域公司那样；中国金茂在3月直接撤销大区，只留城市公司+总部；联发也全面废除城市公司设立事业部。

　　这些老牌央企的变化，无一不指向同一个关键词：扁平化、强总部、短链条。

　　万科不能例外。

　　事实上，万科作为地产界“组织管理样本”一度风光无两，合伙人制、红线公示、事业合伙人、横向激励、纵向分权，全都是管理经典。

　　但时代变了，曾经的分权与赋能，在今天已成了“高成本冗余结构”。

　　是时候拆了。

　　02

　　深铁逻辑：救助不是做慈善，是控盘

　　这次改革的核心——取消区域公司，并不是简单的“层级压缩”。

　　过去的区域公司，不仅有完整的班子，还享有实质的资源分配权和组织搭建权。像北京区域首曹江巍、华东区首吴镝等人，都是在万科体系中摸爬滚打二十年的人才。这些人原本是“区域土皇帝”，手握一亩三分地，参与当地战略、投资、决策全过程。

　　而现在，他们将成为一线执行者而非战略制定者。

　　同时，所谓“区片总公司”并非传统大区，它更像是一种临时性管理单元，仅负责统筹城市项目的运维和落地，战略与预算皆由总部拍板。这也就意味着，城市公司高度依赖总部，原有的区域“中枢”功能被拆解为执行分支。

　　集团管控，从此回到“强中心”状态。更深层的逻辑，还在于深铁要“控盘”。

　　当年引入深铁，是为了信用加持；现在深铁入主，是为了资产重组。

　　2024年2月以来，万科所有公开债券的兑付基本靠深铁兜底。而在非标、贷款、私募等隐性融资领域，展期、延期、谈判…样样都需要“政府信用”撑场面。

　　换句话说，万科已经不是一家普通的地产公司了，它像极了一个披着上市公司外衣的“半城投平台”。

　　表外资产印力的回表、业务整合中的托管模式、旧改和保障房赛道的布局，背后无一不是“深铁式国资治理”的影子。

　　“市场不信你，那我来撑你”，这是深铁的逻辑。

　　但换句话说，既然我来救你，我就要控你。

　　组织架构改革，就是控盘的最好抓手。

　　03

　　从“职业经理人”到“国资治理”

　　今年春节前后，随着深铁班子进驻，万科从“职业经理人主导”走向“国资深度管理”。

　　这并不是简单的人事更替，目前看来它更像是一次治理逻辑的“范式转换”。

　　职业经理人强调激励、绩效、权责对等；而国资强调稳定、可控、压舱。前者重在创利、后者重在防风险。

　　在黄金时代，职业经理人能把万科带向高峰；而在泡沫戳破的今天，国资更能把万科拉回现实。

　　也因此，那些曾被万科引以为傲的“组织创新”，现在正逐一退出历史舞台。

　　取而代之的，它不再是那个可以自主试验合伙人制度、敢在一二线市场横冲直撞的“行业老大哥”；而是一个必须在监管视野之内、按城投逻辑生存的“重组万科”。

　　一个被金融系统高度关注、被股东信用全力托底、被政府密切观察的万科，也注定不能再以老路自居。

　　结语

　　众所周知，房地产行业的组织变革，已经从个别现象早已变成普遍趋势。

　　最近这段时间以来，从招商、中海、金茂到万科，“瘦身”已成为生存前提，“强总部”成为时代标配。

　　不同的是，站在风口浪尖之上的万科，任何风吹草动都让外界更敏感。

　　因为在房地产行业，万科，真的太特殊了。

　　曾几何时，它是中国房地产行业的风向标。

　　从合伙人制度到城市公司模型，从项目考核体系到投资纪律，几乎整个行业都在复刻万科的“管理教科书”。

　　很多地产公司的区域架构、职能划分、甚至部门命名，都能从万科的管理体系里找到源头。

　　谈到组织变革，几乎言必称万科。

　　现在，万科的命运正在由深铁来改写，而行业，也到了必须看清方向的时候了。