珩昱投资：当前人民币不动产基金市场机构化特征显著强化

文 / 赵天、钮嘉承、石本江

自2022年多个城市放松限购政策开始，2023年房地产政策转向全面宽松，高层会议强调要切实防范化解重点领域风险，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势；2024年，首次明确提出要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。2024年中央和地方累计出台楼市相关政策超760项，力度和频次均超过2023年。

珩昱投资基于多年来对中国房地产行业及不动产基金行业的关注、观察和工作实践，对国内的不动产基金行业进行了广泛调研。在搜集和整理2025年度行业数据，并与不动产基金投资管理机构深入交流的基础上，发布《2025年人民币不动产基金研究报告》。

总体来看，2025年不动产基金行业呈现出的特点是：

• 房地产行业整体下行承压，但存在结构性分化和符合当前阶段特性的优质资产；
• 不动产基金涵盖了房地产基金、基础设施基金、REITs等三种具有显著特征的基金产品，房地产基金还在承受着行业下行带来的压力，基础设施基金成为了近年最主流的不动产基金产品，REITs借助资本市场的扶持得到了快速发展；
• 住宅及土地开发类底层资产的存量仍然较大，且面临较重的历史包袱；能源类和基础设施建设类资产得到了广泛的资金支持，新基建成为了当前基础设施投资的关注方向；
• 经营性不动产在专业机构和机构化资金的支持下有了显著发展。

中基协最新数据显示，截至2025年6月，中国人民币不动产基金市场共有房地产基金877只，基础设施基金1587只，已上市REITs基金66只。不动产类基金总规模约为1.8万亿，占到基金业协会已备案私募基金总规模的9%。

从整体趋势来看，2025年不动产基金行业迎来重要转折，自2020年起的连续下滑态势得以扭转，基金数量与规模同步呈现增长态势，行业发展拐点初步显现。

从不动产基金存量分布来看，基础设施基金数量和规模占比最多，且保持增长趋势；房地产基金居次席，但整体呈递减趋势；REITs基金数量虽然较少，但保持强劲增长态势。在细分类别中，能源、基建、住宅等类别占据最主要比例，办公、仓储物流、商业等也有一定分布。

1. 私募房地产基金

截至2025年6月，仍在存续的私募房地产基金共计877只。按成立时间统计，这些基金主要集中设立于2016年及其前后。其中，仅2016年一年设立且仍在运行的基金就达348只，占当前存量的近四成，是存量结构中最显著的设立高峰期。2017年和2018年也分别有145只与109只，构成当前市场的第二梯队。相比之下，2019年及之后成立并存续至今的基金数量逐年减少。

从细分类型结构来看，住宅类基金数量最多，为622只，占比约71%，显著高于其他类型；办公类基金为160只，占比约18%；商业类基金67只，占比约7.6%。这一结构反映了当前房地产基金投资偏好主要集中在住宅领域，但随着住宅市场的整体下行，房地产基金也随之承压，但商业、办公类房地产基金产品的出现，对市场形成了有效的补充。

2. 私募基础设施基金

截至2025年6月，共有1,587只基础设施基金仍处于存续状态。从年份结构来看，当前存量基金主要集中在2016年至2023年期间设立，占总量的九成以上。

按细分类型划分，能源类基金数量最多，为813只，占总量约51%；基础设施建设类基金685只，占比约43%；仓储物流基金76只，占比约5%；数据中心及其他类基金数量较少，合计为13只，占比不足1%。

能源领域已成为基础设施基金投资的主力方向，反映出近年来国家对清洁能源发展、碳中和目标的高度重视和政策支持，推动大量资金流向能源行业，特别是新能源类项目，基金设立活跃。传统基础设施建设类基金仍占较大比重，表明交通、水利、城市公共设施等基础设施仍是私募基金的重要投资标的，且市场存量规模稳定。仓储物流基金数量处于中等水平，反映出电商和供应链发展带动了物流设施需求，基金对此领域保持一定关注度。数据中心等新基建属性基金产品开始出现，但数量占比较低，代表着未来的发展趋势。

3. 不动产投资信托基金（REITs）

自2021年6月首批公募REITs入市以来，我国公募REITs市场经历了快速发展。截至2025年6月，公募REITs累计发行产品66只，募集规模接近1800亿元，二级市场总市值超过2000亿元。2024年是REITs市场发展的大年，全年一级市场新增首发项目共29只，募集规模约655亿元。2025年1-5月，共发行8只REITs产品，募集规模约134亿元。单只产品平均规模有所下降，从2021年到2023年平均单只规模33亿元左右，到2025年5月平均规模下降到16.82亿元。

目前我国公募REITs市场呈现出以战略投资者为主，网下投资者和公众投资者为辅的结构。进一步穿透到细分类别投资者，除原始权益人外，券商、保险等机构投资者是REITs市场主要配置力量。

近年来，投资者对公募REITs的关注度不断提高，投资群体日益丰富，社保基金已将REITs纳入其可投资范围，保险资金通过设立专项投资基金加速布局REITs市场，例如中国人寿牵头设立的平准基金。随着未来各项政策的持续出台及公募REITs市场的不断成熟完善，未来险资、企业年金、政府专项基金等长期稳定资金的参与度有望逐步提升。

展望及趋势

中国的人民币不动产基金领域受到房地产行业整体下行的影响，全面承压，主要体现在：基金规模和数量持续下跌，系统性的收益下行和风险上升，流动性缺乏退出受阻，部分基金和管理人出现合规及商业性风险。

但是，在系统性压力之下，我们也看到行业整体呈现出一些面向未来的价值特点：

• 资产类型的多元化，摆脱单一资产风险依赖。中国的不动产基金从2016年之后多元化水平提高，从单一的机会型住宅开发模式，向核心型基础设施建设、价值增值型商业地产、不动产REITs等模式发展，目前已经形成了以基础设施为主，持有型资产占主导地位的相对健康的行业格局。地产基金的多元化特征是面向未来的显著趋势，也是保证这一行业长期稳定发展的基石。
• 市场参与方的专业化，提高整体行业的管理水平。经过几年的市场搏杀，不动产基金行业的专业化水平大大提升，非专业机构大量退出，留存的市场机构具备更强的专业能力和抗风险能力。同时，市场参与机构也更为多元，包括了专业的不动产基金管理人、托管人、资产支持证券管理人、项目运营方、财务顾问、专业中介机构等。
• 资金来源的机构化，使得当前各类产品的风险收益水平更为稳健。不动产基金是高风险、低流动性的另类资产，从风险收益特征而言需要匹配高风险承受能力、较强资产配置能力的大型资金来源。历史上，由于民间资本的活跃和部分非规范化管理人的推波助澜，房地产基金曾是最为活跃的民间融资工具之一，但也遭受了巨大的市场风险和合规性打击。当前不动产基金市场的机构化特征显著强化，主流资金由专业的机构投资人主导，根据风险收益特征合理地配置资金，更好地稳定了不动产基金的风险收益水平。（作者单位：珩昱投资）