中介费省10万却被起诉“跳单”？律师：不算违约！

案例回顾

2024年3月，李先生通过某X房产中介公司（下称“X公司”）获悉了北京市朝阳区某小区5栋202号住宅房源信息，并与X公司签署了《看房协议》。协议明确约定李先生不得绕过X公司直接与业主交易。因X公司要求的中介费为总房款的2%（房源标价500万元，中介费10万元），较之市场平均水平过高，李先生并未立即签约。

次月，李先生通过小区业主群得知同一房源已由业主自行挂牌出售，且业主同意免除中介费并降价15万元。李先生遂直接与业主协商，最终以485万元成交并完成过户。

X公司得知情况后，以李先生违反《看房服务协议》约定，构成“跳单”违约为由，将李先生诉至法院，要求其支付违约金10万元。

案件结果

法院经依法审理，裁定驳回X公司全部诉讼请求。

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

买方通过非中介渠道获取同一房源信息并直接交易，是否构成“跳单”违约？

1.格式条款

《看房协议》中禁止买方绕过中介交易的格式条款虽然原则上具有法律效力，但前提是中介服务机构对房源信息享有独占性或实质性贡献。本案中，涉案房源信息已通过业主群等公开渠道实现公开传播，X公司未能举证证明其提供了独家信息或独家代理权，在此情况下，该条款对买方的约束力应受一定限制，不能仅因绕过中介完成了交易这一事实结果就径行认定买方构成违约。

2.信息公开

业主自行在公共平台发布售房信息，系市场主体对自身财产权益的合法处分，符合市场交易中的信息公开属性。李先生通过业主群获知信息并直接联系业主，并未利用X公司提供的专属交易机会或未披露的隐蔽信息，符合市场交易中“信息对称”的基本规则。

3.买方选择权

根据《民法典》第四条“平等原则”及第五条“自愿原则”，民事主体有权依法自主决定交易对象、交易条件及交易方式，只要该选择不违反法律强制性规定或公序良俗。就房屋交易的买方而言，自然有权选择成本更低、效率更高的交易方式。本案中，李先生通过与业主直接交易进而节省了10万元中介费及房价差额，这既是民事主体意思自治的体现，同时又符合市场交易的效率原则，且未对X公司的合法权益造成损害，属于理性市场行为，具有显著正当性。

4.“跳单”认定的核心要件

“跳单”违约需同时满足两个条件：

一是中介提供了独家或关键性信息；二是买方实际利用了该信息规避中介。X公司未能举证其信息具有独占性，故李先生的行为不构成违约。

综上，法院经审理认定，买方通过公开渠道自主交易的行为合法，依法驳回了中介机构的诉讼请求。本案也体现了司法对市场自由交易原则的尊重，亦警示中介机构需通过提升服务质量而非限制选择权参与竞争。

律师寄语

北京泽达律师事务所根据该典型案例的解读，为读者提供以下建议：

对中介公司而言，应当强化服务价值，避免单纯依赖格式条款约束客户，应通过专业咨询、税费筹划等增值服务建立竞争优势。若主张“跳单”违约，须留存带看记录、独家委托书等证明房源信息独占性的证据（如本案A公司因未举证而败诉）。

对购房者而言，应善用公开渠道，通过物业公告、业主群、政府二手房交易平台等获取房源，可降低被诉风险。但需注意，若中介提供过独家信息（如未公开的业主底价），直接交易仍可能构成违约。同时，也要注意保留证据链条，如其他中介报价单、房源公开信息截图，证明未利用原中介信息优势等。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领