半年卖不过广钢一个月，牛奶厂憋着一股气

牛奶厂的自由落体，还没有结束。

最近，牛奶厂板块成交了一套新低四房，142平、总价640万，单价4.49万/平。

牛奶厂房价已正式跌破4.5万/平，这一价格与2018年板块尾货房源的价格持平。

这也意味着，降价潮已蔓延至早一批入手的一手房业主。

即便是早年布局、选中曾被热捧的网红板块，如今也面临亏损风险，这无疑会颠覆“网红盘早买不亏” 的固有认知。

当然，2021年高位冲锋接盘的业主更是一把泪，价格从1265万腰斩到640万，跌去49%。

我们统计了牛奶厂上半年的公开成交数据，去了一趟现场，和大家分享几个有意思的点。

①4字头遍地，牛奶厂一视同仁

今年上半年，牛奶厂只有4套洋房高于5万单价，其余均价都在4字头。

其中，有两套比较特别成交。

一套是成交价高达12万/平的166平大平层。中介透露，这套大概率是金融操作，不是常规成交。

另一套是，8.5万/平的别墅。牛奶厂靠近马路边有一排别墅，10万+，现在价格也打下来了。

无论是大户型还是小户型，牛奶厂一视同仁都在猛砸。

三房成交5套，均价约4.7万；四房成交11套，均价约4.9万/平。

两者价差，只剩下2000/平了，小户型只有总价优势，现在最低400万就能上车了。

我们走访了当地中介，看到一套单价单价低至4.3万/平的挂牌房源。

“这套性价比最高了，高楼层视野好，上个月才刚刚挂牌，最开始460万，降了50万，感兴趣的话还能帮你谈谈。”

在贝壳平台上，已经有大量房源的挂牌价要低于最低成交价4.49万/平，却还没有成交。

这也代表，牛奶厂，可能还没到底。

②一代版本一代神，牛奶厂找不到买家

相比起价格下跌，牛奶厂更慌的是量价齐跌，找不到新买家了。

即便是挂牌价比成交价还低，却依然不好卖。

牛奶厂数据有多淡？上半年，17套！

打不过老对头广钢一个月。即便是单拎金融街融穗华府，上半年都卖了30套。

中介开玩笑的说，做下去没客户，门口还在修路，都想提桶了。

一家去年关门的中介门面，也终于开新店。一看，果然还得是教培行业。

牛奶厂成交量上不去，几方面原因。

·配套兑现慢

卖不过广钢，和牛奶厂十年来的一成不变有很大关系，没有新开发商，片区没新增量，配套跟不上版本。

先说学校，广钢主打省实系；牛奶厂是同样优秀的灵秀小学+奥体东小学，摇号执信天河校区+清华附中湾区学校。

在执信摇号确定性没那么强后，未来会多一个天河外国语智谷学校。

现在天河名校遍地走，对打教育牌的牛奶厂是致命打击。

通勤上，广钢完爆牛奶厂。

正式开通的10号线给广钢片区带来第四个地铁站，直达体育中心、珠江新城、琶洲的地铁线。

至于牛奶厂，从10年前开盘提起的19号线，时至今日还在等待。

虽说大概率在四期规划中，但申报到具体运营，时间表就更久了，可能又是一个10年。

商业上，大家半斤八两，广钢未来可期。

说个冷知识，无论是叮咚、小象、朴朴，都不送牛奶厂，还得靠钱大妈。

牛奶厂和广钢一样，片区内都有小型商业。

未来规划上，广钢距离太古里、万象城都是两三个地铁站；牛奶厂周边，只能等世界大观片区的临湖商业，体量上是有差距。

牛奶厂圈层、景观，在如今的市场难以定价，拼刺刀还是要看学铁商配套。

举个例子，“我邻居开迈巴赫”不一定让房子升值，但“小象不送上门”、“家门口没通地铁”是真的会降价。

牛奶厂配套及定位不好调整，而广钢的成熟社区、学铁商配套以及老城区地位，可以吸引到刚需、刚改客户。

当然，一切的前提下是价格。前两年，广钢也经历了一轮暴跌，从6-8万/平，降到如今小户型3-4万/平，大户型约4-5万/平。

但牛奶厂的业主，并不想轻易让步。

·业主惜售，想保房价

业主对板块自住、配套的价值都认可，心理预期高，之前价格涨到9-10万/平，由奢入俭难。

牛奶厂定位相对中产，不少业主吃到了时代红利，自身学历高，有车有房，对生活有追求，不愿意贱卖。

只有，想快速出手的业主，认清现实直接挂了低价，能吸引更多人来看。

·板块定位不清，新房选择太多

上半年成交榜单中，前8名定位都是改善/刚改的项目，客群和奶厂希望卖的客群是高度重合的。

拼刺刀时，新房普遍产品更新、配套更全、通勤更好，有硬伤的牛奶厂不占优势。

虽然，牛奶厂的外立面保持得不错，但比起新产品还是有差距的。

牛奶厂，在板块定位、价格、客群之间，仍没有找到市场和业主都认可的点，刚需够不着，改善没选上。

向下探索和板块定位又错配了，85-90平的三房，125平起的四房，门槛高。400万左右的刚需客群，市区有太多学铁商更友好的新盘。

③想翻身，得靠对手扶一把了

世界大观能不能吃上肉，对牛奶厂能不能喝上汤有决定性影响。

当然，如果世界大观选择把碗砸了，那牛奶厂就更难了。

世界大观整体发展完，以及19号线落地，板块未来还是有画面的，会带来更好的景观、环境、配套。

约1万平商业体临太阳湖而建，要对标新加坡圣淘沙滨湖商业体。

还有后续的运动中心、滨湖步道等等，世界大观配套的全面升级，牛奶厂也是能享受到的。

另一个变化是城市景观。

近一年，牛奶厂把家门口的悦景路砸得很乱，人行道和车道都有部分围挡施工。

一个主打居住氛围、空气好的社区，来看房看到的是工地，一瞬间就想打车回家了。预期是下半年完工，到时牛奶厂会有一个更好的城市界面。

牛奶厂是天河低密度改善社区，圈层是有的，入住率也高。

没有卖不出去的房子，只有卖不出的价格，牛奶厂业主和市场的博弈，仍在继续。