东京千代田买房5年限售？土地资产末班车将至！

大家好，我是翻老师，现居日本东京。

在东京生活了10多年，从事房地产行业也有5年多，拥有日本政府认可的宅建士资格证、租赁住宅认证主管资格证，以及金融理财规划师资格证，在房产投资及金融理财领域有丰富的实操经验，帮助过数百名客户实现家庭资产再配置。

我开设了《翻老师日本投资进阶》专栏，持续为大家带来关于日本东京的一切，生活、房产、投资等等。

如果你对日本东京感兴趣，扫描下方二维码进群，和翻老师一起聊聊。

关注翻老师，一起把握日本投资机会！

最近一则新闻引爆不动产圈：

“千代田区建议对公寓交易设置5年内禁止转售条款。”

许多投资者紧张起来：

“是不是以后公寓都不能随便转手了？”
“会不会以后整栋楼也被限制？”
“旧楼、违建是不是都要退出市场？”

但更应该问的是——

如果连千代田区都开始对“转让权”设限，那今天你还能合法收整栋、握土地的机会，未来还存在吗？

从“限公寓”到“限土地”？千代田的制度试探已经开始。

7月18日，千代田区发布建议：

“为了避免不动产被投资性购买后短期转售，建议设置5年内禁止转售的条款。”

别小看这一条“建议”——

- 它是全国首个尝试限制买卖自由的核心行政区；
- 它针对的是“投资动机”，本质是制度对“资金进出自由”的干预；
- 它为未来限制法人买卖、限制整栋流通、限制土地转让留下空间。

我们要问的不是“现在影响大不大”，
而是——这是不是管制扩大化的前奏？

在今年，日本政府已多次就“外国人购地问题”进行内部讨论。

包括在国会中，有议员质询是否应“限制中国等外国企业或个人，在战略性地区（如靠近政府机关、军港、重要基础设施区域）购买土地”。

整栋楼≠问题资产，恰恰是“地权+用途自由”的黄金标的。

在东京市中心，尤其是千代田区这样土地近乎100%开发完毕的区域，真正的稀缺资源不是新楼，而是“能合法流通的整栋地权资产”。

很多人一听到“老楼”或“违建”，第一反应就是“问题资产”。但在千代田这样的城市核心区域，真正的稀缺资源从来不是“新”，而是“自由度”。

整栋RC结构建筑，即便没有电梯，建筑年限稍长，却往往握有最关键的两样价值：整地所有权和用途可调性。相比那些表面光鲜的塔楼区分公寓，整栋楼虽然外表旧一些，却具备法人购入、可自由运营（民宿、事务所、出租分层）甚至可改造再利用的多重优势。

同时，这类资产多为历史时期容积率未被严格压制时开发，其建筑面积远高于今日法定限制——今天根本无法再造。

换句话说，土地利用价值早已透支完毕，反而更显其稀缺性与替代困难。

因此，这类老楼其实是——

- RC结构本就耐用；
-当年容积率超高，今天已无可能再造；
-违建部分可以出租，不计容但能赚钱；
-重点是——你拥有的是整块地的“法律权”，而不是建筑本身的装潢好坏。

如果土地被限制流通，千代田的“整栋收楼窗口”将彻底消失。

千代田区土地情况：
- 宗教法人/政府机关/教育机构持地超过60%；
- 开发完毕区域占比超过90%；
- 剩下“可收购+可运营”的整栋资产，仅限个别私人企业或继承人持有的老物件。

我们预判制度演化逻辑：

因此，如果你还想“整栋收地”，那就在“制度未正式动刀土地之前”行动。

核心地段的旧楼，不是落伍，是“最后的整栋机会”。

大家都喜欢新楼，但你得问自己：

新楼你能买几套？（

价格高收益低

新楼你能改用途吗？（

按当前法规建造

用途限制强）

新楼你能卖给谁？（

高价接盘低价折旧

而老楼，尤其是千代田、文京、港区一带的旧整栋小楼：

·可法人购入，自由运营：居住、事务所、民宿多用途可选；

·可改造加值，且建筑已折旧完毕，账面价值极低；

·最重要的：你握着地，制度变了你还能谈条件。

现在买楼，是为了以后还能“玩得动规则”。

整栋楼，不是买来看的，而是：

-可以灵活持有的；
-可以稳定收租的；
-可以根据制度调整迅速应变的。

真正可怕的不是老、不是旧、不是违建，
而是——制度到了你连“旧楼都不能收”的那一天。

而那时候，
哪怕你再有钱，也只能看人家不肯挂牌的整栋楼，
感慨一句：“可惜，早几年就该买了。”

如果你对日本市场感兴趣，如果你想在东京做资产的分散配置，欢迎扫码进入《翻老师日本投资进阶》群，我在东京等你。

关注翻老师，一起把握日本投资机会！

翻老师东京房产投资合集（点击查阅⬇️）