登上律师职业顶峰，她却放弃工作，转型做房东！

Kim Opszala一生中的大部分时间都梦想着在公司里步步高升。但当她到达顶峰后，她很快发现，顶峰的风景并不像她想象的那么美好。

她厌倦了每周工作100小时，无法与家人团聚的生活。于是，决定改变人生计划，不再全情投入律师职业，而是大幅缩减工作量。

选择不是毫无代价的！调整职业方向后，Kim的工资大幅降低。为了弥补损失，她开始寻找副业，并最终将目光投向了英国高利润的租赁行业——成为了一名多户住宅（HMO）房东。

在英国，多户住宅（House in Multiple Occupation, HMO）的定义是：至少租给三名独立租户，且他们共享厨房和浴室等设施的房产。这种类型的房产通常会给房东带来比普通出租住宅更高的收益。

Kim第一次接触多户住宅（HMO）还是她在威尔士的阿伯里斯特威斯（Aberystwyth）读书时。

但据她回忆，当时房子的条件很糟糕，非常破旧。她说：“我们六个人只有一个淋浴间和一个浴缸。尽管和朋友们住在一起很棒，但住宿条件非常差。”Kim决定在自己的经营中改善这一情况。

2018年，当时40岁的Kim和她44岁的丈夫Mike，在他们居住的米尔顿凯恩斯（Milton Keynes）购买了第一套HMO房产。和许多房东一样，这对夫妇倾向于在家乡附近投资，既有安全感，也有可能自己管理出租物业。

随着多年的发展，这对夫妇目前已经拥有8处HMO房产，主要集中在米尔顿凯恩斯（Milton Keynes）和北安普顿（Northampton），这些房产总共容纳了50多人。

他们现在与五岁的孩子住在Staffordshire的一个村庄里，为了更好经营这些房产，他们创建了一家公司，目前正打算为投资组合再添两套合租房屋。

“为什么我们专注于HMO房产？这是出于现金流的原因，”专门从事并购业务的律师Kim解释道，“HMO的回报要好得多。刚开始时，我在世界上最大的律师事务所之一工作，Mike则在晚上当厨师。我们总是像擦肩而过的船，这种生活显然不可持续。我们想用HMO房产的收入替代我的薪水，这样我就不必那样拼命工作了。”

他们购买的第一套HMO房产目前为夫妇俩带来了近17%的收益率。KoMo公司的收入让Kim得以停止全职工作。她现在每年接三到六个月的法律合同，而Mike也在2022年辞去了厨师工作，全职经营他们的房产事业。

英国租赁市场凭借其稳定的现金流，一直被投资者视为优质的选择。Paragon Bank最近的研究显示，英国房东目前平均租金收益率为7.1%。在英格兰，收益率最高的是约克郡和亨伯地区（Yorkshire and Humberside），达到7.9%。即便是房价较高的大伦敦地区，平均租金收益率也可以达到5.8%。

而据Hamptons的研究，HMO房产能带来高得多的回报——有时甚至是普通住宅的三到四倍。研究发现，英格兰东北部和西北部地区的毛利润最高，位于斯托克顿（Stockton-on-Tees）、伯恩利（Burnley）和罗奇代尔（Rochdale）的房东记录的毛收益率分别为19.6%、19.1%和18.6%。

在伦敦，也有一些经营HMO房产的热点。比如，在哈弗林（Havering），一套普通HMO房产的成本为41.44万英镑，毛收益率可以达到12.8%。此外，还包括萨顿（Sutton）、巴金和达格纳姆（Barking and Dagenham）等地。

与Kim和Mike一样，68岁的Neil France进入HMO行业也是“意外之举”。

Neil曾是一名个体经营者，管理着一个培训项目——他担心一旦自己病情严重导致无法工作，后果将不堪设想。而且，他对自己多年来一直尽职尽责缴纳的养老金的表现也深感失望。

2009年，他停止了这些付款，转而购买了位于威勒尔（Wirral）的一栋房子，这栋房子原本属于他妻子的姑姑。在接下来的一年里，Neil陆续将房子租给了几户人家。在看到出租房产带来的收益后，他又在那里购买了三处房产。

2013年，Neil重新审视了自己的投资组合，他不满于现状，希望追求更高的收益率。于是，他在埃塞克斯郡切姆斯福德（Chelmsford）的家附近购买了三处HMO房产，收益率达到10%到12%。

Xavier Archibold也是一名HMO房东。他在2016年继承遗产后开始投资租赁房产。现在他拥有20处房产——16处普通房产和4处HMO房产，每处都有四到五间卧室。

Xavier表示，他的HMO房产收入不错，每个房间的月租金在450英镑到800英镑之间，具体取决于位置、大小和设施，总收益率约为10%到12%。

看到这里，大家是不是已经心动了？别急！尽管HMO房产拥有诱人的收益率，但也有一些需要注意的事项，看完大家再来判断适不适合自己投资！

首先，想要经营HMO房产的房东们可能会发现，抵押贷款条件和利率可能会与普通出租房有所不同。

SPF Private Clients的Howard Levy表示，HMO房产的抵押贷款的利率往往略高于标准购房出租（buy-to-let）贷款。

进行直接比较有点棘手，但以五年期固定利率为例，最便宜的标准房东抵押贷款由Birmingham Midshires提供，利率为3.71%，另加3%的费用。而HMO抵押贷款方面，Vida Bank提供的一款产品利率为4.2%，费用为7%。保险费也可能更高。

在开始运营HMO房产之前，还需克服一些法律障碍。一些房子在购买时已被指定为HMO房产。有些则不是，这意味着有可能需要申请规划许可（planning permission），具体取决于当地议会的要求。

Kim就曾经历过这样的过程。不久前，她不得不在一次议会会议上发言，该会议正在决定是否批准她将一栋房子用作新的七居室HMO房产的申请，而该申请面临着近200名当地居民的反对。

“他们说什么的都有，比如：‘他们会收容罪犯，没有停车位，街上会有垃圾，整个地区都会变差’，”她说，“我能够解释为什么需要HMO以及我们如何运营它们，最终申请获得了批准。但这确实有风险，压力很大且耗时。”

在投入运营后，HMO房东还需要满足更高的安全标准。根据英国房东协会（British Landlords Association）的要求，这意味着需要安装half-hour防火门，并且和所有私人出租房一样，必须每年进行燃气安全检查。

HMO房产的电气系统需要每五年检查一次。而其他私人房东只需确保电气系统和设备安全即可，没有定期的强制检查计划。

所有出租物业都必须安装烟雾报警器和一氧化碳报警器，但大型HMO房产还需要配备火灾报警器和灭火器。此外，HMO房产还需要获得地方议会的经营许可证（licence），费用根据地区不同，每年可能超过2,000英镑。

此外，HMO房产管理的复杂性和投入也会较高。Kim的大多数租客是学生或毕业生。她说，这意味着需要为他们提供一定程度的“手把手”指导。“通常是一些琐事，比如如何使用洗衣机和烘干机，或者灯泡坏了，我们需要教他们如何更换。”

Xavier则指出，房产也需要精心挑选。与所有租赁房产一样，选择合适的HMO房产至关重要。这些房产需要拥有便捷的公共交通，靠近便利设施，卧室要宽敞，最好配备独立卫浴。

不过，麻烦归麻烦，正如房东们所言，无论是普通租赁房产还是HMO房产，好的经营可以为他们换来财务和时间上的自由。不过，在踏入租赁领域之前，大家也要充分了解相关法规要求、运营成本和管理投入，这样才能做出明智的投资决策！

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/left-corporate-lawyer-became-hmo-landlord/

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