美国楼市跌了3年，日本的楼市跌了17年，中国的楼市回跌到何时？

美国的楼市跌了3年，日本的楼市跌了17年，中国的楼市回跌到何时？今天呢，老韩给大家做一个大胆的预测。

先说结论，房价大概于27年企稳，进入筑底的阶段。

房价止跌的信号有4个：居民杠杆率降低到60%，真实利率小于0，情绪周期反转，租售比合理。最新的居民杠杆率是63.7%，是一路从21年最高的72%跌下来的。

居民杠杆越高，说明居民背的债务越多。这个债务，毫无疑问，大部分就是房贷了。房地产天然自带杠杆，以前三层首付就是三倍杠杆，现在1成5首付就是7倍杠杆，能全款买房的人少之又少。

房价很高以后，不贷款，谁也买不起。这么高的房价，其实是靠后买房的年轻人和后进城的打工人，被更多的债务堆上来的。房价上涨的代价就是杠杆率从08年的18%涨到了21年的72%。现在很多年轻人都需要拿出三分之一甚至一半的收入来还房贷了，这时候已经背不起更多的债务了，毕竟年轻人不能光喝西北风干活是吧？

杠杆率涨不动了，房价也就涨不动了。债务的极限就是房价的极限，杠杆率不降下去，房价也就涨不了。参考日本，居民杠杆率一路从最高的70%降低到了60%，房价才进入筑底的阶段。我们至少也要降低到60%，现在是63.7%。如果按照现在的速度，差不多还需要两年，也就是说房价还需要跌两年。

除了杠杆率，我们还可以考虑到真实利率的变化。国人主要的投资手段就是两种：存款和买房，两者成杠杆效应。房价跌了45年，居民存款也就涨了45年，存款总量21年是103万亿，现在是161万亿，涨了将近六成。

通胀的时候，资产价格下跌，物价下跌，货币增值，现金为王，只存钱不买房就是更好的选择。只有逆转这个趋势，让买房比存钱更划算，房价才可能会筑底，方法也很简单。继续降息，释放更多的货币，让物价上涨，同时降低存款的利率，让存钱变得不划算。这就涉及到一个经济学名词，真实利率。真实利率等于当前存款利率减去通胀率。

真实利率大于零的时候，存钱是最佳选择。真实利率小于零的时候，银行存款跑输通胀，买房会更加划算。现在通胀率为0，一年期存款利率是1.1%，真实利率也是1.1%。去年降息60个BP，今年可能会降40BP。假设未来两年每年会降50BP，利率将来到0.1%，通胀率还是零的话，真实利率就很接近于零了，也就是说房价还要跌两年。

同时，房地产天然自带金融属性，难免受到市场情绪的影响，常有追涨杀跌的现象。购房者一会儿特别乐观，一会儿又特别悲观。情绪释放的表象就是暴涨暴跌，比如15到18年涨50%是常态，翻倍的也不少。由于经济困境，从去年下半年开始，楼市就开始蔓延恐慌的情绪了。很多房主首付亏没了也要卖，因为生怕卖晚了会亏更多。

假如恐慌情绪同样需要释放三年，那么房价还需要跌两年。

最后不得不说租售比了，租售比能有效判断房产有没有泡沫。我们之前讲过，不征税的情况下，合理的租售比范围是1∶600到1∶400，比如年租金收益在2%到3%。因为年租金达到3%以上的时候，租金接近于月供，而且收益跑赢了长期国债，这时候买房比租房划算，也比存款或者买国债这种稳健理财更加划算。对于有真实居住需求的家庭，这时候是可以买房了。这里是最新的租金数据，现在平均年租金收益是2.12%。

如果以现在每年8%左右的房价跌幅，达到2.5%需要两年，达到3%需要4年。

所以我们的结论是，房价大概率在2027年企稳，从而进入筑底阶段。