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省实花地湾校区实景图周边医院示意图项目实景图

万科•理想花地•傲璟

项目位于花地湾板块，是万科在这边的第四期项目，也就是早期理想花地朗庭的二期，位置就在朗庭旁边，相比一期更近地铁1号线，还更近省实学校，而且还是新规产品，基本上考虑在荔湾置业的都会关注这个板块，目前曦府已经清盘，剩下理想花地瑧园和朗庭在售，而理想花地朗庭也是剩下几套大户型在售，小面积已经全面清货！周边的和颂、浣花里也面积也相继清盘，由此可见，这里的房子还是很抢手的，为此大家都在关注的万科理想花地朗庭全新组团傲璟，单价在4.7-5万之前，其中74-85-96平总价在360-460万左右，115-129平的550-640万，价格比之前吹风的低

傲璟组团周边配套示意图

①项目基本信息

楼盘名称：万科·理想花地·傲璟

二期总栋数：4栋，总户数：844户

建筑类型：塔楼，占地面积：16000平米，建筑面积：128000平米

容积率：8.02，绿化面积：4052.61，绿化率：25%

总车位数：1053，车位配比：1:1.11

得房率：100%，装修标准：精装修

二期首推：3号楼，2-28层为2梯6户，户型包含：74-85-95-115-128平

30-44层为2梯5户，户型包含：95-128-140平

理想花地傲璟效果图

②交通配套

项目二期距离1号线地铁花地湾站仅500米左右，步行约7分钟，未来从地铁站通过天空花麓直接到达住宅下方的商业，所需时间会更短，不过这个不知道什么时候能建好！乘坐1号线1个站可到白鹅潭，12个站到珠江新城，无需换乘，周边还有地铁11号线，届时还有地铁25号线{规划中}，22号线{在建}、28号线{规划中}，自驾方面，周边有浣花路，花地大道等干线，开车去老荔湾或者海珠西等地也比较方便。

今天我们就来测评下，从项目出发，通过地铁与自驾去往主城区的距离与时间。

地铁去往北京路：项目步行至地铁口，坐1号线地铁至黄沙换乘6号线，共6站到达越秀区北京路，全程耗时35分钟。

地铁去往琶洲：乘坐1号线，4个站到陈家祠换乘8号线，再坐15个站到琶洲，全程耗时1小时，相对较远。

地铁去往珠江新城：步行至地铁，1号线直达体育西路，全程11个站，耗时41分钟。

自驾去北京路：出小区上花蕾路转洲头咀隧道，再上内环至江南大道，全程8.4公里，耗时22分钟，这是不堵车的情况下，上下班内环会堵车，通勤时间会拉长。

自驾去琶洲：花蕾路转洲头咀隧道转内环，再接东晓南路到新滘路，最好转科韵南路，全程21公里，耗时37分钟。

自驾去珠江新城：出来小区，上花蕾路转洲头咀隧道转内环，全程13公里，耗时24分钟。

这样看来，从项目无论是地铁还是自驾，去往老荔湾、越秀北京路、海珠西一块，相对会更近，通勤时间基本能控制在40分钟以内，去往琶洲或者珠江新城的话，上下班高峰期坐地铁会相对方便，约40-60分钟左右。

③教育配套

项目自身带一所54班的九年制省实验学校{花地湾校区}，该校目前已经开学，内部还打造了约4000平的首层架空层，50×23米室内恒温泳池，项目所在的乐怡居社区已经被纳入其中，业主子女可凭借人户一致入读，傲璟组团距离学校仅仅300米左右，接送非常方便。

初中的话，荔湾是分组摇号，理想花地对应的初中分组，有真光本部、广钢省实、花地湾省实、广雅初中部本部等等。

④商业休闲

项目1公里内有现成的广百广场，周边还有在建的华润万象商业、聚龙湾商业区、星河COCOPARK等商业，一期家楼下即是商业，傲璟的商业形式和朗庭一期相似，部分商业已经开业了。

小区楼下的商业，是天空花麓连接了约3.7万方的漫步式商业街区{规划中}，以地铁为核心，串联轨道、高端酒店、总部办公与超级购物中心。

届时修建完成后，从地铁出来，琳琅满目都是商铺，可以买一份晚餐，买一束鲜花，再回家。

垂直生活体验（示意图，以实际批准建设为准）

另一套则是纵向的漫游生活方式——「天空花麓」，这是一条高架空中十多米的空中连廊，把住宅、与商场、街区商业、写字楼、地铁站、花地河滨水公园，紧紧串联在一起，下楼即上班，从此不必担忧堵在路上，也无需耗费大量时间在路上。

通过天空花麓，下楼即公司

与购物中心不同，这座商业是一条能够步行的活力轴线，游走在城市广场、邻里广场、社区广场与市集广场，足以消遣整个下午。

它又是一处能够社交的生活主场，或与邻居在光合街区，拥抱鲜氧畅谈人生；或与闺蜜相约美容中心，做个facial；或带孩子上个兴趣班，去商超囤钟爱的零食……

漫游式商业街区（示意图）

而且，万科理想花地朗庭的商业街区快建好了，和之前发布的效果图几乎一模一样，

中央的“花地之心”雕塑，加上以铝合金线条点缀、采用莫兰迪色系的外观，视觉效果极具质感，已经颇有高端商场的气质。

见多了新盘货不对板的争论，像这样神还原效果图的实景呈现，实在难得。

目前朗庭的商业街区，是开放了西广场部分，已经能看出，这里并非是常规的商业体，而是当下最受年轻人喜欢的混合商业街区。

花地湾经过多年的建设，教育、医疗、大型购物中心等早已不缺，一个年轻化的商业街区，正是补上了片区的最后短板。

据了解，朗庭的商业街区就将打造为广州首个“新岭南微度假”自然漫步休闲街区，是能边逛边玩的。这里不仅能逛街、购物，让业主在家楼下就一站式满足生活所需，也能让年轻人在这里自在地吃喝、玩乐、健身、做美甲......展示区实景图值得一提的是，整个街区是运用了往往高端商业才会用到的微气候技术，外立面也采用了新型材料，能实现低碳、环保的街区环境，购物、消费体验更加舒适、健康。

万科·理想花地到处都是公园，有约2.5公里滨水绿带，也有27公顷立体生态空间，老人家有逛不完的大氧吧。

⑤医疗

项目三公里内有6所甲级医院，广州市荔湾区人民医院、广东省中医院芳村医院、广州中医科大学附属第三医院.....

⑥小区设计、在售户型以及价格

万汇天地朗庭和傲璟组团，整体小区都抬高了，楼下4层都是商业，业主可步行直达楼下商业，或是通过空中连廊直达地铁，整个过程都不会有风吹日晒。

天空花园走向示意图

这有点类似新加坡河畔最高的住宅项目——康宁河湾，楼下是半开放式的双层零售商场康宁坊，其住宅顶层总价已高达5000万新币（来源：联合早报），这种生活不仅舒适、效率高，价值凸显也很给力。

康宁河畔示意图

在现场，我们也能亲身体验下商业街区与社区生活的融合，从首层商业街的电梯，就可以直达4层的社区园林或者直接回到家中。热闹的商业到私密的小区，几步之内就能无缝切换。

而且，这仅仅是项目未来归家动线的其中一条。

未来，业主在首层，也可以通过社区大堂归家，感受酒店式的归家仪式感。

归家动线示意图，以实际批准建设为主

业主驾车，可以通过商场或者社区的地库，从各楼栋的地下入户大堂归家，每趟归家之路无惧风雨；

归家动线示意图，以实际批准建设为主

在商场内逛街，可以通过商场中的社区专用门禁闸口归家，购物完提着大包小包，走几步路就能回到家中；

归家动线示意图，以实际批准建设为主

在整个片区的空中花园中漫步，可以通过绿化廊桥，在绿意环抱中，穿过园林归家。

归家动线示意图，以实际批准建设为主

很难想象，在主城区中的生活，可以如此将地铁、商业、公园、住宅完全打通，既有着现代TOD生活的便捷，又有着新加坡垂直森林般与自然无界的体验。

万科·理想花地·傲璟还花大手笔打造高端体育会所、全龄段架空层空间、空中会所等三大多元空间，堪比五星酒店全能配置！

高端体育会所，近2000平综合活力场，篮球馆、露天泳池、健身攀岩空间、羽毛球馆、瑜伽普拉提一应俱全，工作日的清晨，电梯下楼1分钟，来一场冥想瑜伽、健身房撸铁，开启活力满满的一天。

下班回来，又能约邻居朋友去篮球馆、羽毛球馆，PK一场，周末也不用特地跑去外面，陪孩子在健身攀岩空间挑战，锻炼体育精神。

而项目的空中园林，功能之完善、颜值之高，也超出不少豪宅社区的大园林。整个园林是参考东南亚奢华酒店风格打造，从目前实景呈现的部分，已经能畅想未来业主在这里躺平、小孩在这里嬉戏时，能有的惬意。各楼栋之间，也都有风雨连廊相连，能帮业主每趟归家路挡雨、遮阳。

临景而建的露天泳池成了最懂生活的存在，4条25米标准泳道，游个来回刚好舒展筋骨。

四周草木绿意盎然，藤蔓垂落，叠水瀑布，游至转身处，和不同风景撞个满怀，广州很多豪宅，都未必有这般诗意，下楼即达的24小时运动自由，让无数处于事业上升期/家庭成长期的业主，实现生活与工作的平衡。

目前，万科·理想花地·傲璟主推3栋，北向无遮挡，南向推窗，郁郁葱葱的园林，尽收眼底。位置也极为便捷，步行去TOD商场及地铁站，都在300米之内。

靠近西侧朗庭约1.4万平商业，加上项目自带约8400方商业，相互连通，下楼就是繁华。

3栋高低区设计，其中低区为4-28层，户型包括74-85-96-115-129㎡。

高区为30-44层，户型包括96-129-143㎡，产品丰富，精准匹配刚需、首改和改善群体，超高选择自由度。

傲璟贴心地保留了多个小面积段，如建面约74㎡、85㎡、95㎡，两至三房的户型设计，都有入户花园、LDKB、大阳台等，可布置归家仪式感玄关、去中心化的超大社交客厅，次卧放手办或做宠物房都可以，日后有了宝宝，房间格局完全能应对成员的变化，是全周期的悦己型户型。

傲璟的高低分区设计，大户型全南向，能占据更广阔无遮挡的视野。且只需上下楼便能独享空中会所，恰到好处地提供了“既要又要还要”的高阶改善氛围。如建面约115㎡，五开间朝南，可最大尺度拦景入室，若想静静眺望园景或城市景观，上楼便是私家花园。

约129㎡户型B，四开间南向采光，客厅开间最高约达6米！搭配同为约6米的阳台，室内空间感直接撑大至IMAX级尊享！LDK餐客厅一体化，厅卧即可合并做成无界大方厅，也可以灵活设计成两个多功能间或次卧。

如发挥想象力突破常规，户型A完全能设计出五个房间！无论是孩子、父母的私人空间，还是一家几口的活动区，都能妥善安排。

建面约140㎡豪华户型集中于高区，楼间距大，南北无遮挡，南向四开间可享极目无界视野！能最大限度拥抱室外园景和阳光，次卧平权、一体化设计的超大方厅，每个家庭成员都能兼顾阔绰的公区和私密空间，玄关位隔壁宽敞的灵动空间，可做储物间、酒柜或手办间，也可考虑作为宠物的专属蜗居。

优点总结

1，户型使用率高，总价低，使用率加上赠送有接近120%使用率

2，近地铁，离1号线花地湾地铁站400米，属于在步行接受范围之内

3，楼下还有朗庭3.8万方三层步行商业街，可以直接连接到花地湾地铁站，商业氛围会很合适

4，花地湾连片开发，往后配套会逐渐完善

5，教育资源不错，配建有九年制学校，且确定引进了“省实”，36班小学，18班中学。

6，万科品牌力，万科的物业管理不错。

7，未来花地湾规划有大型TOD商业标杆项目。

8，小户型很稀缺，整个花地湾，或者说白鹅潭板块，目前低总价的小户型，已经基本断货了！

缺点总结

1、处于广州西部，不在广州的主发展线上。

2、处在老城区，缺少新钱涌入荔湾，未来的天花板会比天河，海珠低一些。

3、项目土地年限已经过了20多年了，地块年龄比较久，花地湾这片地的原主是“广信资产包”，1998年拿的地

4、自驾出行的话，花地大道、芳村大道存在塞车问题。

5，虽然学校是九年制，但不是直升，整个荔湾初中都是摇号。

适合人群

如果你手上预算350-500万，想置业主城区，平时通过地铁上下班，工作地点在老荔湾、越秀、天河等，考虑以后小孩读书，这个盘是可以对比 看下。

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✅3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。✨✨✽✽✽✽

✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。✨✨✽✽✽✽

✅5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✨✽✽✽

Part1购房资格

在2024年9月29日，广州出了一系列的政策，广州全面放开了限购，可以买无数套，放开了限售，买了出完证就能马上卖。

Part2贷款资格

广州买房，纯商贷首套15%首付，二套15%首付，公积金贷款商品房首套首付2成，保障房首付1.5成。

贷款的年限最长30年，贷款人最大年龄可以到85岁，比如你55岁，可以贷款30年，到85岁。

目前广州的银行贷款利率都是LPR±基点，2025年2月最新5年期LPR是3.6%，最新的首套按揭年利率是2.9%-3%。

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

公积金贷款额度也提高了，具体额度看下表，最高可以到224万额度。

按揭贷款有三种还款方式，等额本息，等额本金，先息后本。

等额本息就是每个月的月供是一样的，30年不变，前面是本金还得少，利息还得多，后面是本金还得多，利息还得少。

等额本金是每个月本金一样，利息不一样，利息前面还得多，后面还得少。

先息后本是前面3到5年只还息，不还本，后面25年到27年按等额本息还款。

Part3购房税费

一手房只有契税，二手房有契税，增值税，个税，具体税费看下表。税费可以通过报低网签价，来合理降低税费成本。还有一些特殊操作的合理避税的方法，可以加我微信私聊我咨询。