北京房产律师答疑：另案确权未决，为何法院驳回腾房诉讼？

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在房屋所有权纠纷中，产权登记与实际出资、居住事实的冲突往往引发家庭矛盾。北京一起案件中，登记房主起诉兄妹腾退房屋，却因房屋所有权存在另案争议被法院驳回。这起案件为家庭住房权益纠纷的处理提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈立（房屋登记所有权人）

被告：陈英（妹妹）、陈明（妹妹）、陈强（妹夫）、陈思（侄女）

涉案房屋：一号房屋（北京市某区房屋）

关联人物：陈建国（父亲，已故）、李秀兰（母亲，已故）

（二）争议焦点

陈立作为登记所有权人，是否有权要求四被告腾退房屋？

房屋实际出资与产权登记不一致时，如何认定居住权？

（三）事件经过

1999 年 12 月，陈立与甲公司签订《职工集资购房合同》，购买一号房屋，2000 年 8 月取得房屋所有权证，登记在陈立名下。2008 年，因父母陈建国、李秀兰年事已高，陈立安排二老入住一号房屋。母亲 2016 年去世后，父亲 2022 年去世。

期间，妹妹陈英（1996 年离婚后）、陈明及妹夫陈强、侄女陈思陆续以房屋改造等理由入住。陈立称自己一家三口长期租住地下室，因居住环境恶劣要求四被告腾房遭拒，遂起诉要求腾退房屋并支付占有使用费、物业费及供暖费。

四被告辩称：一号房屋是父母以陈立名义购买的单位福利房，实际由父母出资，购房材料均由被告保管。陈立仅为名义登记人，父母口头承诺房屋有被告份额。陈英自 1996 年起长期与父母同住照顾老人，陈立未实际赡养，且已领取父母丧葬费和抚恤金。目前陈明、陈英已另案起诉所有权确认纠纷，故陈立无权要求腾房。

二、案件分析

（一）产权登记与实际出资的争议

法院审查的核心矛盾：

登记效力的初步认定：陈立提交的购房合同、付款证明及房屋所有权证，能证明其为登记权利人。根据《民法典》第 209 条，不动产物权以登记为准，登记具有公示公信力。

实际出资的抗辩：四被告主张父母通过顶替职工名额购买福利房，首付及全款由父母与被告共同出资，购房材料由被告持有，但未提供直接出资证据（如银行转账记录）。陈英称登记时未协商名字，仅因表哥建议写陈立名字，事后父母曾要求变更未果。

（二）居住权的合理性审查

法院对居住事实的考量：

长期居住的正当性：陈英自 1996 年离婚后与父母同住，2008 年随父母迁入一号房屋，承担主要赡养义务，形成长期居住事实。根据《民法典》第 366 条，赡养人基于照料老人形成的居住权益应受尊重。

家庭关系的特殊性：陈立认可因父母意愿允许被告入住，多年未提出异议，双方形成事实上的居住容忍关系。现以自身居住困难主张腾房，需平衡家庭成员合理居住需求。

（三）另案纠纷对本案的影响

法院驳回诉求的程序理由：

所有权争议未决：陈明、陈英已另案提起所有权确认诉讼，主张一号房屋为父母遗产，目前案件已受理。根据 “先确认后排除妨害” 的裁判规则，在所有权归属未明确前，无法认定陈立是否享有排除妨害的权利基础。

程序优先原则：本案需以所有权确认纠纷的审理结果为依据，在另案未审结前，直接判决腾房可能导致矛盾激化，亦可能与后续确权判决冲突。

三、裁判结果

法院判决：

驳回陈立的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）福利购房的产权风险防范

明确登记与出资关系：购买单位福利房时，应书面约定实际出资人与登记权利人的权利义务，避免因 “借名购房”“顶替名额” 等操作引发权属争议。本案因未明确约定，导致登记与实际出资主张冲突。

保留完整出资证据：无论以谁名义购房，均需留存出资凭证（如转账记录、收款收据），并注明款项性质。被告虽持有购房材料，但缺乏直接出资证据，难以对抗产权登记效力。

（二）家庭居住权益的平衡

赡养与居住权的关联：长期照料老人的家庭成员，可通过签订居住权合同或保留赡养证据（如护理费支付记录、医疗单据），明确居住权益。陈英因长期赡养父母，其居住权主张具有一定合理性。

及时厘清权利边界：家庭成员间应就房屋居住、使用达成书面协议，明确居住期限、条件及费用承担。陈立多年未提出异议，导致被告形成稳定居住预期，增加腾房难度。

（三）诉讼策略的选择

优先解决权属争议：涉及房屋所有权与居住权冲突时，应先通过所有权确认之诉明确产权归属，再主张排除妨害或腾退。本案因另案未审结，法院从程序上驳回诉求，避免实体裁判风险。

证据准备的全面性：主张产权者需提供完整登记、出资证据；主张居住权者需举证赡养事实、长期居住证明及家庭约定。双方均需围绕核心争议点（所有权归属、居住合法性）充分举证。

本案中，法院基于另案所有权争议未决的现状，驳回了陈立的腾房诉求，体现了 “先确权后处理” 的裁判思路。这一判决警示家庭成员在住房问题上应注重书面约定，及时厘清权利义务，避免因亲情忽视法律风险，导致矛盾升级。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）