闵行外环内，这个板块凭什么涨价？

看着年后上海的土拍，富豪们都急了！

不出意外的内中环的房子涨价了。

「上海壹号院」6月加推均价18.9万/㎡，对比4月每平上涨4000元/㎡，对比1月每平上涨1.1万，据说近期连潘玮柏1.68亿元抢了一套顶复。

「康定壹拾玖」6月过会均价17万元/㎡，相比5月上涨2000元/㎡，大户型卖到18万元/㎡。

上海壹号院四批次开盘现场

这种心态甚至蔓延至中外环板块。

不少买房客也表态“坐不住”了！

外环外浦东唐镇的「保利天奕」、宝山杨行的「金茂棠前」

也都几开几罄，而且也多在涨价！

以「金茂棠前」为例，6月加推均价为5.15万元/㎡，相比5月首开每平上涨2080元。

金茂棠前首开认购现场

NO. 1｜壹

七宝也涨了，“外环”房价还能躺平吗？

七宝属于上海闵行的外环一哥，并因“七宝镇”文明，现在被定位为“产城融合示范区”，依托良好的居住环境、大虹桥辐射、漕河泾的产业而闻名。

不过，许多人对七宝的印象仍停留在古镇周边的城乡结合部。

板块内的天安1号直逼10万+，价格已经五连涨。

2003年，天安中国拿下七宝镇52号地块，总面积13.63万㎡，实际出让金仅有3386.69万，楼板价低至177元/㎡。直到2011年前后，地块一期“天安豪园”作为动迁房率先交付。之后就没有开发了，开发商竟然“囤地十年”。

改头换面，“天安1号”惊艳亮相。

2022年，天安中国全新推出“天安1号”，走高端改善产品线。首开均价就高达8.75万/㎡，远高于当时七宝的平均房价，可谓一鸣惊人。从2024年起，项目频繁入市，价格攀升，最新开盘均价已达9.75万/㎡，较首次开盘整整上涨了1万元/㎡，据说在8月入市的新一批次，价格将突破10万/㎡。

天安一号开盘详情

先不谈产品优劣，单从价格来看天安1号“不太香”！

大多数购房者表示不如考虑旁边的古美阅华。

古美阅华隶属于古美板块，但其地理位置紧邻七宝，与天安1号的直线距离不足2公里。两者均位于外环线以内，靠近外环高速，区位条件高度相似，生活配套也基本共享。然而，由于古美阅华是限价项目，目前均价仅为8.5万+/㎡，相比天安1号每平足足便宜了1万元以上。

从城市界面和整体居住环境来看，古美阅华略胜一筹。

天安1号所在地名为“静安新城”，听起来高大上，但实际上周边仍保留着老旧小区、次新小区，孤零零的天安1号树立在那，有人形容像“在乡村里盖别墅”。

而古美阅华所在的片区道路规划更为规整，社区环境整洁有序，至少是城市氛围。

三个项目的地理位置

如果再向莘庄靠近一些，「中企·云启春申」距离天安1号约4公里，算是莘庄商务区核心，城市界面更现代，均价8.2万元/㎡，与古美阅华相当。

当把视野放在全上海，同样预算可选项目也相当丰富。

在普陀不仅可以入手中环边的“润云金茂府”，还是稀缺的叠墅产品。在虹口能买到五角场周边区域中外环的位置；在杨浦可进入中环内，无论是东外滩滨江，还是鞍山、控江路一带；在浦东更是能够稳居内中环地带。

上海同价位项目布局情况

闵行七宝作为外环边上，这个价格是不是偏高了？

NO. 2｜贰

为啥这些人还挤破头要买闵行？

上海外环的行情不太好，而七宝明明是闵行外环边上的板块，价格也不便宜了，有些项目还在涨价，为什么还有很多人购买？

居住体验，七宝无可争议的第一梯队

从闵行整体购房格局来看，莘庄、南虹桥（前湾）与七宝共同构成了第一梯队。七宝拥有高达1500万平的公园绿地，包括闵行最大的城市公园、上海首个主题公园，堪称上海西南生态核心区域。

天安1号位于七宝板块边缘，而古美阅华紧邻七宝，共享丰富的公园绿地资源。

古美阅华公园景观示意图

价值认可，教育和商业紧抓中产软肋。

七宝教育在外环区域首屈一指。小学方面，明强小学作为老牌公办学校，位列“上海十大小学”之一；初中则有全市升学率排名前20的七宝二中、七宝三中及七宝实验。民办教育更是七宝的一大亮点，七宝外国语学校、上宝中学、文来中学全市闻名。据说，这都源于未来闵行想冲在上海教育“第一”这一大目标。

周边学校升学情况

天安 1 号、古美阅华两项目也处于“名校圈”。古美阅华旁边就是明强小学，还有七宝中学、七宝三中等，并且项目还将配建一所九年一贯制文来九星校区。

古美阅华项目周边教育资源布局示意图

区域内拥有众多大小不一的商圈。例如上海著名的韩国街，虽然规模不大，但街道两旁遍布以韩国命名的餐馆、酒吧和休闲场所，日常打卡人很多。

此外，附近的万象城有很多国际品牌，而宝龙城和七宝领展广场也是热闹。

韩国街街景

天安1号周边虽然略显破旧，但差不多2公里内都可以到达这些商圈。

古美阅华家门口就是约130万方的商业九星城，周边到达宝龙城、古美生活广场、万象城等这些商圈也都很便利。

天安1号项目周边商业布局距离图

地理位置，漕河泾和徐汇的进城路线太吸睛。

上海属于地倾西南，无论是进城还是前往虹桥，七宝的位置都非常理想，到徐汇站、虹桥站、上海南站都很方便。

天安1号、中美阅华地铁5站可进内环，6站直达徐家汇，驾车前往虹桥仅需20分钟左右。天安1号距9号线地铁星中路站仅400米，古美阅华也十分便捷。

天安1号到星中路地铁站路线图

另外，在浦西的版图上距离漕河泾产业区很近。

漕河泾新兴技术开发区是首批国家级经开区，14000多家高科技企业坐落于此，园区内从业人数超30万，高新人才占比超40%，高新人才收入区间达30—100万，这妥妥是上海的中产聚集地。天安1号距离漕河泾开发区地铁站仅需两站路程，通勤很方便。

这两个项目的环境、教育和商业，加上交通优势，无疑精准拿捏住了这批中产人群。

对于忙碌于职场的中产精英，日常要兼顾老人与孩子，周末又想进城约上三五好友，这也许就是板块的价值。

NO. 3｜叁

如今的购房者，越来越愿意为产品买单！

天安1号就是一个典型案例，几乎每一位到访的客户都会被它的售楼处打动！

上海天安1号现场拍摄实景 上海天安1号实景图（来源网络）

天安1号，设计上追求高端大气，成本上也不吝啬。

外立面采用石材+铝板+大面积落地窗，室内精装标准达4500元/㎡，厨房配备米勒5件套，不过可能也是涨价的手段，毕竟米勒三件套基本就要过十万。

上海天安1号实景图（来源网络）

室内设计，以温暖的米色与自然木质色为主调，以100㎡户型为例，客厅开间约3.6米，南向阳台与客餐厅一体化设计，整体进深达7.2米，空间很足。

室外会所是大亮点，打造近5000㎡会所，涵盖25米恒温泳池、可容纳80人食堂、恒温酒窖、雪茄吧等。要知道，一般高端项目的会所面积能做到2000㎡已属难得。

不过，高配的背后也带来了一些现实问题。

项目分为A、B、C三个地块开发，其中C区已交付，但C区仅有约300㎡的会客厅和一个小型儿童活动区，而配备齐全的3000㎡会所及泳池等核心配套均集中在尚未交付的A、B区。这让部分业主感到落差，引发了维权，毕竟每个月12元/㎡物业费交着但权益没享受到。

天安1号交付维权图（来源网络）

古美阅华这一次，产品诚意满满！

古美阅华是中铁置业和华发股份联合开发的，过往这两家企业网上有一些议论，但我们实地看过之后，这次明显在产品打造上下了更大的功夫，打造5.0美学社区，开发商展现出很强的产品意识和升级意图。

室外空间，建筑外立面采用“蓝宝石”石材+铝板线条+部分涂料，社区主入口设计为酒店式大堂，大面积运用圆弧线条石材建造，从工艺角度来看成本提高了2-3倍。楼间距最大可达68米，远高于市场上普遍30米左右的高层住宅楼间距，居住舒适度和社区尊贵感大幅提升。

古美阅华大堂实景图

室内空间，室层高达3.05米，对比市面常规2.95米的层高高出10公分。而且在户内也能感觉到这种空间的宽敞，以105㎡户型为例，飞机户型且套内几乎没有走廊，主卧与客厅均做到3.5米开间，客厅与南次卧打通后，客厅面宽可达到6.3米，空间感十足。

全屋飘窗设计也是一大亮点，甚至连厨房都配有飘窗，这样使厨房进深可达到3.2米，可轻松打造U型厨房，如果是边套U型厨房更大。

而且做了精装交付样板间，真正实现了“所见即所得”，避免了传统精装展示带来的视觉误导。

古美阅华室内现场实拍图

古美阅华在8号楼打造层高4.5米的架空层泛会所；整个小区配备了智能人车出入、智能梯控、AI识别电动车如电梯、天使儿童之眼等科技配置。此外，还属于超低能耗建筑，意味着未来在居住舒适度、安全性和成本费用上更具优势。

而中企·云启春申也算不错，很多人对莘庄的城市界面认可度很高。不过，实事求是地说，它的产品设计略显老态，层高仅为2.9米，能拿得出手的就是它较高的得房率，达到了78%，其他方面做得中规中矩。

从三个项目的销售情况也能看出当前客户对产品的认知很深。

天安1号连续五次开盘认购率超100%，古美阅华2024年8月首开销售16.11亿，10月再开销售6亿，两开两罄。目前，两个项目仅少量在售。

而中企·云启春申在未开盘时就启动了分销，2023年后几次开盘去化率也就百分之十几。

NO. 4｜肆

中产买房，归根结底是一个“选择”问题。

或许有人会觉得，闵行的新房价格已经有些“虚高”。

但对于在漕河泾工作、或长期扎根闵行的人来说，

这里有学区、商场、地铁、机场联络道，到上海市区郊区都不远，到虹桥枢纽坐飞机高铁更是方便，这里是家。

如今的楼市更像是一个“博弈场”，而真正的主动权则掌握在购房者手中。

新规产品即将全面实施，未来 3.1 米层高、高得房率等更优质的产品会越来越多。

这也提醒着我们：不必盲目为所谓的“产品溢价”买单，找到产品力、价格与自身需求之间的最佳平衡点才是关键。

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