住建部重磅定调："大拆大建"变"绣花功夫"！你的房子属于哪种楼？

中央城市工作会议的召开，标志着我国房地产行业和城市发展进入了一个全新的阶段。这次会议传递出的信号清晰而明确：告别过去大干快上的快速扩张模式，转向高质量长期发展。这意味着，房地产市场的 “好房子吊打十套老房子” 的时代已经来临。

与 2015 年召开的城市工作会议相比，这次会议的侧重点发生了根本性变化。很多地方的房子已经修饱和了。数据显示，一线住房和户口的比例是 0.7，北上广深等一线城市以及强二线城市约为 0.89，住房相对紧缺，而其他地方的住房需求已经不那么迫切了。因此，这次会议没有延续过去的棚改模式，而是将重心放在了提升住房质量和城市发展品质上。

这次会议的战略性和前瞻性极强，深刻地揭示了我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期的趋势。如果把快速增长期比作人在 18 岁之前的身高快速增长，那么稳定发展期就像是人成年后注重锻炼肌肉、提升身体素质的阶段。城市发展也是如此，从大规模增量扩张转向存量提质增效，不再追求无限扩张，而是有了明确的城市边界概念。以成都、杭州为例，老城区不再以拆迁为主，更多的是进行旧房改造和维护，新区建设也有明确的规划和终点，不会无限蔓延。内涵式发展成为主线，关注点从单纯的新建房屋转向了提升现有住房的居住条件，比如完善上下水设施、推进集中供暖、改造下水道等，通过城市更新来提升居民的生活品质。

普惠性导向是这次会议的另一个显著特点，充分体现了 “人民城市人民建，人民城市为人民” 的理念。在现有基础上进行完善和提升，切实解决群众的实际问题。比如，整治小区楼道的老鼠、修复外立面脱落、疏通电梯下水管拥堵、处理上水管铁锈问题，以及改善小区停车状况等。这些举措虽然不会让老房子的价值大幅提升，但能让老百姓在现有的居住环境中享受到更多经济发展的实惠，告别了过去通过涨价去库存、拆旧建新的模式，转向了对现有住房的翻新和维护。

会议的系统性和全面性也十分突出，部署了七个方面的重点任务，涵盖了现代化城市体系建设、创新城市、宜居城市、美丽城市、韧性城市、文明城市和智慧城市等多个维度，形成了一个有机整体。这些任务强调统筹协调、分类指导和因地制宜，避免一刀切。以人性城市为例，不再是遇到问题就大拆大建，而是通过智慧化手段提升城市应对风险的能力。比如，在暴雨来临前提前通知居民疏散，对下水管道进行改造等。

适应时代变化的针对性也是这次会议的重要特征。会议分析了当前形势，指出城市工作需要主动转变发展方式，更加注重集约高效和特色发展，摒弃过去大拆大建的模式。强调要守住城市安全底线，推动绿色低碳转型，提升生物多样性，这些都体现了高质量发展和生态文明建设的要求。总的来说，就是城市发展要从快速增长变为稳定发展，从大规模增量扩张变为存量提质增效，以城市更新为抓手，不再走摊大饼的老路。

这次会议对房地产行业和城市发展的影响是多方面的。首先，房地产开发从大规模新建转向旧区改造和功能优化，稳步推进城中村和旧危房改造，不再强调棚户区改造，也没有了过去的货币化棚改政策。这意味着住房建设更加注重与人口、产业、交通规划相协调，以宜居为首要目标。在这样的背景下，那些居住环境差、难以改造的老破小，其市场竞争力将进一步下降。

其次，明确提出加快构建房地产发展新模式，推行租购并举的双轨制。保障性住房主要面向本科生、应届生、老师、人才、护士等能为城市创造价值的优质劳动力，通过商品房的销售为保障性住房提供资金来源，形成良性循环。比如成都的一些高品质商品房项目，其销售收益可以支持多个保障性住房的建设，这种模式会逐步迭代完善。

再者，促进城乡融合与区域协调发展，优化城市体系，推动城市群、都市圈建设，引导农村转移人口市民化。这意味着人口会进一步向一线和强二线城市聚集，其他地方则更注重提升现有发展质量，避免大城市过度膨胀。

另外，在整体发展与风险防控方面，房地产作为城市经济的重要支柱，将在创新城市建设中发挥重要作用，但同时需要增强韧性，防范债务和安全风险。会议强调守住安全底线，可能会加强监管，减少高负债开发模式，过去的高周转、高负债模式将不再适用，未来可能会逐步推行现房销售。短期内，改造项目可能会活跃市场，但长期来看，整个行业会放慢节奏，推动高质量民生转型，开发商也可能逐步转向服务商角色，像绿城那样开展代建业务。

总之，这次中央城市工作会议加速了中国房地产从规模导向向质量导向的转变，利好存量改造和绿色开发，对传统的开发模式形成约束，有助于化解潜在风险，实现与城市高质量发展的协同。那些品质低下的老破小、钢子楼等住房在这个注重质量的时代将逐渐被淘汰，而符合 “好房子” 标准的住房，其价值将更加凸显。各地也在积极探索新的模式，比如成都将公积金直付接入住房保障平台，方便了保障房租户的支付，进一步提升了保障性住房的吸引力。在这样的大趋势下，房地产市场的分化将更加明显，只有顺应高质量发展的潮流，才能在未来的市场中立足。