美国楼市降温

房价虚高、抵押贷款利率居高不下、供应上升以及需求下降，这些因素正在共同作用，令美国楼市持续降温。

2025年，原本被认为是美国房地产市场回暖的一年，如今进度条已过半，市场却依然处于低迷状态。

目前，在美国最大的100个房地产市场中，近三分之一的城市房价较近期高点下跌至少一个百分点，而这一趋势将继续蔓延。

楼市增速未达预期

美国房价在经历过新冠疫情期间的高速膨胀后，目前正在降温。

根据抵押贷款科技公司ICE的数据，全美6月房价年化增幅仅为1.3%，低于5月份的1.6%，为两年来最慢增速。

美国地产交易公司Redfin 6月发布的数据显示，美国卖家手中积压的待售房产总价值高达7000亿美元，创下历史新高。从全国待售房屋数量来看，当前库存已达到五年来的最高水平。此外，约44%的挂牌房源——即价值约3310亿美元的房产——在市场上挂牌超过60天，这是自2020年以来占比最高的一次。

ICE抵押贷款与住房市场研究主管安迪·沃尔登（Andy Walden）表示：“当前楼市正受到两种相互作用力量的影响。一方面，库存水平的上升有助于提高购房的可负担性；但另一方面，越来越多的市场房价下跌、房屋销售周期延长，可能使房主不愿挂牌出售。”

从地区来看，目前东北部和中西部的房价仍在大幅上涨，而南部和西部的房价出现疲软。其中，佛罗里达州的开普科勒尔（Cape Coral）跌幅最大，房价同比下跌逾9%。得克萨斯州的奥斯汀、佛罗里达州的坦帕等地也在经历房价下跌，加州十大主要城市中有七个房价正在下行。

高盛近期的报告指出，全美房价在2025年将增长0.5%，2026年将增长1.2%。相比疫情期间的房价飙涨，这一增幅可以说是显著回落。

这也与高盛此前对房价的预期形成鲜明对比。根据其今年4月发布的一份报告，当时高盛分析师预计今年房价将增长3.2%，明年增长1.9%。

为何出现“急转弯”？高盛给出了三个主要原因：房价增速放缓、住房供应增加以及按揭贷款利率持续高企。

目前，居高不下的抵押贷款利率正在拖累房屋销售、住宅建设和房价增长。今年大部分时间，30年期固定利率抵押贷款的平均利率都维持在6%以上，几乎是疫情初期的两倍。

穆迪首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）表示：“如果按揭利率不能很快从目前接近7%的水平大幅下降，那么房屋销售、住宅建设，甚至房价都将出现下滑。”

“然而这种情况不太可能发生。”赞迪进一步警告称，这一趋势可能很快演变为美国经济的“全面逆风”。

在呼吁降低按揭利率方面，赞迪与美国联邦住房金融局（FHFA）董事比尔·普尔特（Bill Pulte）立场一致。普尔特一直敦促美联储降息，认为这将有助于提高住房可负担性。他还在社交平台X上批评美联储主席鲍威尔，称其“没有降息是在对这个国家造成巨大不公”。

不过，按揭利率并不直接追随美联储的基准利率走势，而是更倾向于与美国10年期国债收益率同步波动。

不再是中国买家首选

与此同时，全美地产经纪人协会（NAR）的报告显示，按购房金额和数量计，中国买家仍是最大的外国买家群体。2025年中国买家在美国购房支出增长83%，从2024年的75亿美元增至137亿美元；数量上，中国买家购买了11700套房屋，较2024年的6000套增长近100%。

报告还显示，中国买家平均购房价格最高，为120万美元，显示出他们更青睐高端物业。这种投资风格不仅符合购房者的身份与资产需求，也为当地高端房市注入持续动力。

具体来看，中国买家的热门目的地包括加利福尼亚（36%）、马里兰（9%）、纽约（9%）和夏威夷（5%）；71%的买家偏好独栋住宅，联排别墅为14%，公寓为12%；用途方面，66%为自用，包括45%作为主要居住房、16%用于学生居住、5%作为度假屋。

中国买家之所以购买美国房产，财富保值与风险分散是一大动因。居外IQI集团（Juwai IQI)联合创始人兼集团首席执行官卡西夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，美国房地产堪称全球房地产行业的“美元”，类似于房地产的储备货币。美国被认为是一个安全的房地产投资地，因为与全球标准相比，收益率相对较高，且房地产市场相对稳定、流动性好且监管完善。

以子女教育与未来移民为目标的购房需求也不容忽视。不少家庭选择在加州、纽约、佛州等教育资源丰富的州提前布局，通过购房为留学生活提供稳定空间，并为将来移居美国生活做准备。

不过，从全球范围来看，美国已失去中国买家购房目的地的长期榜首地位。在过去几年，美国排名下滑至第三，2024年跌至第五。现在，美国在中国买家心目中排在泰国、澳大利亚、加拿大和英国之后。

除了房价过高（25%）、找不到合适物业（28%）和融资困难（19%）等因素外，美国一些州针对外国物业所有权出台限制措施，也影响到中国买家决策。例如，佛罗里达州和得克萨斯州以国家安全为由，颁布法律限制或禁止包括中国公民在内的非居民外国人在军事基地或关键基础设施附近购买房产。