房屋租赁合同纠纷中守约方减损义务的认定

鲁法案例【2025】356

（图源网络 侵删）

案情简介

2017年，李某某至某村务工，与赵某口头约定以每月400元价格租赁赵某房屋及院落一处。后李某某未付清房屋租金即离开该村，仅向赵某交付房屋院落大门钥匙，未交付院落内屋门钥匙。2019年8月29日，赵某诉至法院要求李某某支付截至2019年8月29日产生的房屋租金7200元。李某某经传票传唤未到庭参加诉讼，法院生效判决认为，双方房屋租赁关系存续合法有效，李某某拖欠租金行为构成违约，判决其支付赵某房屋租金7200元。经赵某催要，2019年11月13日李某某支付赵某租金4000元。

2021年7月1日，赵某将案涉房屋部分出租给案外人桑某。2021年10月27日，赵某经与李某某协商，卖售李某某放置在案涉院落内的电动三轮车抵顶部分房租。2022年3月10日，赵某向李某某发送其向桑某收款的收据及载明李某某交纳截止2022年3月10日欠付租金数额的通知一则，李某某语音回复“看到了，看到了”。2023年4月8日，赵某向李某某发送微信称需李某某转200元作为搬走其所遗留工具物品的搬家费，李某某随即转款200元。次日赵某将李某某工具及设备所占的北屋主房门锁撬开并将上述物品搬至西屋，搬动物品的视频亦发送给李某某。

后因李某某未支付房屋租金，赵某认为李某某的行为侵害其财产权益，故起诉至法院，请求法院判令李某某支付自2019年8月30日至2024年10月30日的房屋租金24800元，并赔偿各项损失。李某某辩称，其在离开房屋时已经与赵某解除了口头租房合同，且在电话中曾与赵某沟通可自行处理物品。

法院审理

法院经审理认为，赵某将其房屋及院落出租给李某某使用，李某某按约支付赵某租赁费400元。租赁期限届满后，根据赵某、李某某自认及经本院生效判决认定，双方之间房屋租赁合同关系存续合法有效，形成不定期房屋租赁关系。双方均可以随时解除合同。

关于赵某是否负有及时收回房屋的减损义务问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。本案中，从赵某主观上对减损义务的认知分析，自李某某搬离案涉房屋至赵某前期租赁费判决作出，时隔两年有余，李某某一直未支付租赁费，且判决生效后李某某始终未完全履行判决内容。在此情况下，赵某多次通过微信要求李某某搬走遗留物品，且于2021年7月1日将案涉房屋部分另行出租，与李某某协商将其遗留电动三轮车出售折抵房租等，均可以看出赵某已意识到李某某未实际居住租赁房屋，剩余租金经催要均未果，若放任房屋空置将导致损失进一步扩大，且实际上赵某已经实施了防止损失扩大的相关行为。从赵某自行收回房屋防止损失扩大的可能性分析，李某某长期未占有使用房屋，李某某遗留物品所占用的案涉北屋仅用一把锁相隔，房屋仍在赵某实际控制之下，双方亦曾就遗留电动车协商处理，赵某应认识到自行收回房屋并无实质障碍，尤其赵某后续破锁并将李某某遗留物品统一归置，另将涉案房屋对外出租，也可说明赵某自行收回房屋在客观上并非不可行。综上，赵某在迟迟收不到租赁费、损失日渐扩大、双方房屋租赁合同已成僵局，而案涉房屋处于其实际控制之下，客观上具备减损可能性的情况下，负有及时收回房屋的减损义务。

关于李某某应当支付的租赁费数额问题。李某某庭审中辩称其曾告知赵某自行处理其物品，但未提交证据予以证实，李某某在与赵某长达五年的微信聊天中未明确告知其遗留物品可由赵某自行处置，其同意赵某出售电动三轮车抵顶房租的行为也与该项答辩意见相悖。李某某上述行为在一定程度上导致赵某不能及时接收房屋，妨碍赵某再次整体出租房屋，造成可得利益意义上的租金损失。2022年3月10日，赵某向李某某发送欠付租金数额并要求搬离遗留物品的通知，李某某回复“知道了、知道了”，未提任何异议，应当视作截止此时间节点双方就支付租赁费及腾房事宜达成合意。根据本案查明情况并结合当事人各自相应过错，2022年3月15日前为赵某应收回房屋的合理期间，此后的房屋空置损失系因赵某未及时采取减损措施产生的扩大损失，应由赵某自行负担。据此，接续前次生效判决确认的日期，扣除桑某支付的租金和已经抵扣的租金，自2019年8月30日至2022年3月15日产生的租赁费计算为10031元。赵某主张要求李某某支付其他损失，证据不足。依据相关法律规定，法院作出如下判决：一、李某某于判决生效之日起十日内支付赵某房屋租赁费10031元；二、驳回赵某的其他诉讼请求。判决作出后，赵某与李某某均未上诉，一审判决生效。

法官说法

根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条之规定，守约方在合同履行中负有积极作为、防止违约损失进一步扩大的法定义务，否则不得就扩大的损失请求赔偿。这既是出于民事主体在从事民事活动中必须遵守诚信原则，在违约损失出现且具有避免扩大可能性时，防止守约方受追求额外对价利益驱动而放任损失超出违约方可预见范围，导致不公平地加重违约方责任的考虑；亦是对社会资源及经济资源合理配置的表达，督促守约方采取适当措施以促进资源的充分流转利用。

在房屋租赁合同纠纷中，认定守约方是否负有减损义务及何时负有减损义务，应综合合同履行可能、房屋实际占有使用情况、减损的客观可能性、守约方是否具有受利益驱动而放任损失扩大的主观意识等因素进行认定。

一、从合同是否仍具有履行可能的角度分析。房屋租赁合同纠纷中，合同僵局情形比较常见。一方出现根本违约，而守约方在对违约方的将来不履行行为存在一定主观预期的情况下，仍不行使合同解除权。此时合同履行基础实际丧失，合同目的无法实现，固守合同无益于双方，守约方应当负有防止损失进一步扩大的义务。

二、从房屋实际占有使用情况的角度分析。根据权利义务相一致原则，与出租人收取租金对价的行为是承租人占有使用房屋。若承租人已不再占有所租赁房屋，携其物品搬离房屋、交还钥匙给出租人，或留有物品在租赁房屋但明确表示不继续使用房屋、放弃物品所有权，即便承租人是违约弃租，出租人接受了房屋，即视作承租人不再占有使用房屋。出租人应当及时收房或采取其他措施，减少损失扩大。

三、从减损的客观可能性角度分析。应根据实际情况，结合日常经验法则来判断，守约方履行减损义务是否具有便利性、可能性。采取减损措施的前提是，出租人自行收回房屋具有客观上的可行性，不存在实质障碍。如果出租人主观上认为房屋不符合收房要求，可以主张违约损失赔偿，但不能仅以此为由拒绝接收房屋、一直计取租金。

四、从守约方是否具有受利益驱动而放任损失扩大的主观意识的角度分析。若出租人在已具备合同解除条件时迟迟未主张解除权、在可自行收回房屋时不及时收回而是继续主张占有使用费，其实质是以不合理的消极行为意欲将承租人的违约责任拓展至其可自行收回案涉房屋而未收回的期间，存在一定的追求超范围损失赔偿的利益驱动。若支持前述期间的房屋占有使用费，将不符合诚信原则和绿色原则，出租人应当自行承担该部分损失。

具体到本案中，赵某与李某某之间系房屋租赁合同法律关系，李某某自搬离案涉房屋后未再居住，虽有个人物品未搬离，但从赵某出租部分房屋给案外人、协商出售李某某物品抵扣房租、自行破锁统一归置物品的行为来看，赵某自行收回房屋具备客观可行性，且李某某始终未支付完毕前次生效判决确定的租金，赵某应当能够认识到李某某不仅不具有继续承租案涉房屋的意愿，且若放任房屋空置将导致损失进一步扩大。因此当赵某与李某某就支付租赁费及腾房事宜达成合意协商一致将物品搬走时，赵某即负有及时收回房屋的减损义务，其超出收回房屋的合理期间主张的房屋占有使用费超出李某某能够预见到的因违约可能造成的损失，属于扩大部分的损失，应当自行承担。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。