香港核心商务区 写字楼需求回升

证券时报记者 吴家明

作为全球金融中心的香港，摩天大楼鳞次栉比的中环写字楼租金一度“贵”绝全球。经历起起伏伏，越来越多的迹象显示，香港资本市场特别是IPO的火热正带动写字楼市场局部回暖，以中环为代表的核心商务区有望率先复苏。

今年4月，香港交易所宣布与置地控股有限公司达成协议，购买交易广场第一座多层商业楼面作为集团总部。扎根中环交易广场近40年的香港交易所此次耗资63亿港元“买楼”，在业内人士看来，这也是近年来香港写字楼市场的一次重大交易案例，具有重要意义。

近日，多家机构发布了有关香港写字楼市场的报告。记者梳理发现，大部分机构都认为，尽管大量的新增供应及高待租率仍可能在未来数个季度给香港写字楼市场带来压力，但当地写字楼市场尤其是以中环为代表的核心商务区出现回暖迹象，一些企业正把握当前市况，承租优质办公空间。

“截至2025年6月，中环片区甲级写字楼租金较2019年高峰期下跌近45%。”戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，“银行金融类机构仍是中环片区写字楼租赁成交的主导行业，特别是在目前较为合适的租金水平之下，核心地段的优质写字楼具有很大的吸引力。随着更多内地企业来港上市，将会进一步提振写字楼市场的情绪，并带动银行金融及专业服务等相关行业的租赁需求，相信对中环片区的写字楼租赁情况有正面支持作用。”

第一太平戴维斯发布的报告也指出，香港写字楼市场近期出现复苏信号，受惠于IPO市场火热及金融业扩张需求，中环优质办公空间的租金或将早于预期反弹。

“今年上半年香港写字楼市场呈现局部回暖态势，内地企业中金融、保险、地产及专业服务行业对核心商务区优质写字楼的租赁需求最为突出，尤其以金融交易、资产管理公司及IPO相关服务机构为主。这类企业偏好中环、湾仔等核心地段的地标式商业大厦，部分企业通过预租或整合现有空间实现办公升级。”第一太平戴维斯估值及专业顾问服务高级助理董事林劲松对记者表示，“尽管具体的内地企业案例未被公开披露，但市场观察显示，部分内地私募基金、跨境法律服务公司及科技金融平台是香港写字楼租赁市场的活跃参与者，其需求主要受香港IPO市场回暖及跨境业务扩张驱动。”

除了大型企业，香港中环片区一大型房产经纪机构的工作人员对记者表示，“一些小规模AI公司或IT初创公司也纷纷落户香港，这些小公司更倾向于租用200平方呎至500平方呎单位，以满足其经济实惠的需求。”

记者对香港本地几家开发商的营销品牌人士进行采访时发现，部分开发商的相关写字楼项目也在最近开始采取新策略，目标对象就是准备赴港上市或开展业务的企业。“最近几年，随着香港招商和人才引进政策不断优化，来港开展相关业务的内地科技企业越来越多，他们来香港开设办公室的原因也不难理解：香港作为重要的金融中心，是不少企业‘出海’的第一站。”有房企营销品牌人士表示。

香港资本市场回暖也吸引了更多欧美金融机构布局写字楼市场。最近几个月，包括对冲基金Point72在内的多家知名金融机构在香港签下大型办公租赁合同。仲量联行研究部资深董事钟楚如对记者表示，金融、专业服务行业一直以来都是香港写字楼的主要租户，IPO市场活跃会支持这些租户对核心区域办公空间的需求。“我们对2025年港股IPO市场持积极态度，预计香港资本市场的回暖将促进写字楼租赁市场的增长，特别是中环片区优质项目的租金会在下半年趋稳。”

也有业内人士表示，IPO表现与写字楼需求虽然呈正相关性，但需求传导通常存在4至6个月的滞后效应。今年下半年，香港写字楼市场将会出现更多回暖信号。林劲松表示，下半年在IPO市场持续活跃的背景下，香港写字楼市场预计呈现“核心区企稳、非核心区承压”的分化格局，香港写字楼市场长期复苏仍依赖全球经济环境改善及新增供应消化进度。