官方好房热搜#越秀·天瀛官方售楼处发布:打造未来品质生活

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越秀天瀛：荔湾区的潜力之选

在荔湾区的房地产市场中，越秀天瀛以其独特的定位和特点吸引着众多购房者的目光。尽管面临一些挑战，但它凭借自身的优势，为刚需和刚改人群提供了一个颇具性价比的居住选择。

一、项目背景与区域价值

越秀天瀛的前身为 2021 年 4 月广州第一次集中出让的荔湾兴达地块，经过 29 轮激烈竞价，越秀地产以 25.81 亿拿下，折合楼面价 26641 元 /㎡，高于保利越秀天启的地价。项目开发初期曾引入正荣地产，后因正荣暴雷，于 2022 年初更名为越秀・天瀛。

从区域位置看，虽众多荔湾新盘主打白鹅潭西翼 CBD 概念，但越秀天瀛距白鹅潭核心区域近 10 公里，销售强调其位于海龙科创区，欲打造广钢 2.0 版本，且距离广钢仅 3 公里，价格却只有广钢一半甚至更低。

二、项目基本情况

1. 规模与规划：项目占地面积约 4.8 万㎡，建筑面积约 16.8 万㎡，中央园林约 1.4 万㎡，容积率≤3.5，绿化率 40%。总户数 876 户，梯户比 2 梯 6 户，总栋数 7 栋，车位数 1355 个，楼层数 15 - 26 层，首批交楼时间为 2024 年 12 月。主推 87㎡/104㎡/125㎡“N + 1” 创意空间户型。
2. 空间布局与舒适度：采用半围合式望江布局，80% 户型可望江。15 - 26 层的小高洋房设计，南北楼间距约 120 米，东西约 80 米，不仅保证了充足的采光和通风，还为居民提供了开阔的视野。较高的绿化率与宽敞的楼间距，营造出舒适的居住环境。

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三、交通与教育配套

1. 交通状况：小区最近的地铁是广佛线龙溪地铁站，直线距离 1.9 公里，步行不便。不过，项目门口 300 米处的海中公交总站可接驳广佛线菊树站、1 号线西塱站，通过龙溪地铁站 2 站可达 1 号线西塱站，进而连通荔湾、越秀、天河等核心区域。自驾方面，周边花地大道、环城高速等干线环绕，20 公里内可到达老荔湾、越秀、珠城等地，不堵车时 40 分钟内可抵达。但对于依赖地铁通勤的人群，此地不太便利。

1. 教育资源：小区自配建 9 班幼儿园，小学需附近摇号入读。项目所在荔湾区海中街道，对口康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学等。初中方面，上述四所小学对口广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等重点中学，但入学需看摇号情况。

四、商业、医疗与休闲配套

1. 商业配套：小区自带 8000 平商业街，可满足业主日常基本需求。若需大型商业，需前往 3 公里开外的花地湾商圈、广钢商圈等。
2. 医疗保障：周边几公里外有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等医疗机构，为居民的健康提供保障。
3. 休闲环境：小区内有约 1.4 万㎡美学园林，5 大主题空间，户均绿化 16㎡。北邻约 7700㎡公园，周边大沙河湿地公园及花艺博览园环绕，让居民尽享自然生态之美。

五、最新销况与户型亮点

1. 楼盘销售情况：项目体量不大，由 7 栋 15 - 26 层高住宅和 1 栋人才安置房组成。销售强调人才安置房为大平层，有助于提升社区业主素质。
2. 户型特点
   • 87㎡ 2 + 1 创意空间 2 卫：南向三开间，直揽江园景色，实用空间强，使用率约 94%。动静分区，经典通透竖厅设计，U 型精工厨房烹饪动线合理，双重卫浴设计且干湿分离。

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• 104㎡ 3 + 1 创意空间 2 卫：南向 4.5 开间，舒适采光，实用空间强，使用率约 96%。约 6 米超宽横厅，可揽江园景观面。采用 LDK 布局，连通 270° 朗阔阳台，南北对流，主卧套房搭配 L 型瞰景飘窗。
• 125㎡ 3 + 1 创意空间 2 卫：南向 4.5 开间，15.3 米阔绰采光面，实用空间强，使用率约 98%。采用 L 型多厅布局，近 8 米对流进深，约 6.7 米巨幕景观面，近 5 米景观阳台，头排亲珠江，可收藏江园美景，南北对流。进深约 7 米的主卧套房，同样配备 L 型瞰景飘窗。

六、项目优缺点分析

1. 优点
   • 价格优势：单价和总价超低，堪称荔湾区最便宜的新房，对刚需购房者极具吸引力。
   • 朝向与景观：几乎全部单位南向设计，接近户户朝南，80% 户型可望花地河，河景资源成为项目一大卖点。
   • 户型实用：定位刚需、刚改路线，打造 N + 1 空间，虽其中一间房需业主自行封窗，但增加了空间灵活性与实用性。
   • 低密舒适：容积率仅约 3.5，15 - 26 层小高洋房搭配约 40% 的绿化率，户均享有绿地面积约 16㎡，在荔湾较为难得，居住舒适度高。
   • 品牌保障：越秀国企开发商，搭配越秀物业，为项目品质与后期服务提供可靠保障。
2. 缺点
   • 交通不便：公共交通依赖远期规划的 10 号线支线，目前只有公交接驳地铁，对于依赖地铁通勤人群极为不便。
   • 地理位置：项目与佛山仅一河之隔，给人一种 “类佛山盘” 的感觉，在心理上可能影响部分购房者。
   • 周边环境：除河景外，周边多被城中村、工厂及花卉园地包围，城市面貌欠佳，生活配套不成熟，短期内难以改善。

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越秀天瀛虽存在一些不足，但其价格优势、户型设计及居住舒适度等方面的优点，使其成为荔湾区刚需和刚改市场中一个值得考虑的项目，尤其是对不依赖地铁通勤且看好区域未来发展的购房者而言。

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