“高评高贷”乱象不止，排查！

来源：上海证券报·中国证券网

　　“买房不仅没掏钱，反而能从银行多套出上百万元贷款。”近期，不少不法中介在小红书等社交平台对“高评高贷”、购房“零首付”进行宣传。

　　记者调研走访发现，“高评高贷”背后暗藏多重风险，会给购房者、贷款银行以及整个房地产市场带来负面影响，购房者或面临经济损失和法律风险。记者从业内人士获悉，广州地区的国有银行已经关注到了“高评高贷”的现象，起因是在6月初对上半年例行风险排查时，查出了“高评高贷”现象。

　　“高评高贷”套取银行贷款

　　所谓“高评高贷”是指在购房过程中，为了使购房人获得高额的银行贷款，而向银行提供高于真实交易价的买卖合同，银行将该合同或评估机构提供的高于真实交易价的评估报告作为发放贷款的依据，从而使购房人能够在银行获得更多的贷款。

　　在市场处于下行阶段，银行可能会调整房屋的评估价，部分买方和中介为了达到理想的贷款额度，会游说卖方配合“高评高贷”，并尝试向多家银行机构申请贷款。

　　珠海市民黄女士就称，2024年1月，其打算出售自己名下的一套物业，放盘价750万。由于未找到有意向的买家，黄女士只能把放盘价格一降再降。

　　直到去年6月，中介公司联系了黄女士，表示找到有意向购买房屋的买家。中介公司安排黄女士与买家面谈，买家表示黄女士的房屋价格较高，希望她愿意以房屋评估价作为网签的出售价格，买家可以降低首付款，减轻购房资金压力。他向黄女士保证绝对能收取全额房款。黄女士为了早日成交，于是答应了买家的要求。

　　最终，黄女士与买家以650万元的成交价签订了《房屋买卖合同》，买方支付定金20万元，并签署了《补充协议》，约定双方同意按房屋评估价作为网签合同的成交价格，若银行同意贷款金额高于实际成交价格，卖方同意无条件转回多出部分的资金给买方。

　　黄女士与买方通过自行交易的方式在存量房网上交易系统制作了《存量房买卖合同》，把房屋成交价改为900万元。

　　完成签约当天晚上，黄女士看到关于利用“高评高贷”形式骗取贷款的新闻，感觉自己配合买方做“高评高贷”的行为可能存在违法。第二天，黄女士联系中介公司约见买家，并向买家提出以真实成交价格重新制作网签合同。买家不同意撤销网签合同，要求黄女士按原约定继续履行合同。黄女士则要求中介公司撤销网签合同。

　　黄女士咨询了律师，了解到一般的一审诉讼完结最快也要一年半载。她担心房价继续下跌，于是多次主动找买家协商，买家坚决不同意变更网签合同。若黄女士想解除《房屋买卖合同》，除退还定金，还需按合同向其支付违约金，否则他不同意撤下网签合同。黄女士后悔当初自己心急出售，并未考虑到“高评高贷”的可能产生的后果。

　　除了珠海外，不少广州、深圳等市民在卖房时都遇到买方希望通过“高评高贷”，降低购房资金压力的情况。

　　广州天河区的一家房产中介负责人林钢表示，“‘高评高贷’其实是业内比较常见的现象。最近几年首付比例下降到15%，部分买房人通过‘高评高贷’的方式，实现零首付买房，甚至是套出部分银行贷款。近期，确实有部分炒房客在广州找较房屋评估价格低很多的或者是业主着急出手的二手房源进行操作，这样的业主配合度会非常高。”

　　林钢表示，“从实操上来看，部分金融客户签订的一次性付款买卖合同只是象征性的，既可压低实际交易价，又可锁定房源，后续通过与业主协商更换购房人、转做‘高评高贷’，业主方同意即可用最低资金，甚至拿下房屋，还能拿到剩余的贷款。”

　　警惕“高评高贷”风险

　　记者从业内人士处获悉，广州地区的国有银行已经关注到了高评高贷的现象，起因是在6月初对上半年例行风险排查时，查出了“高评高贷”现象。对于银行等金融机构而言，房产抵押是银行风险防控的重要手段，但“高评高贷”下虚高的房产价格将使得银行风险防控能力削弱，增加其放贷的风险。

　　广州一位国有银行人士表示，该行一直对“高评高贷”情况保持常态化的排查。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，“高评高贷”突破了差别化的住房信贷政策。一部分资金短缺的人通过房子来融资，房屋评估值比挂牌房价更高。购房者进行二次融资，可以贷出更高的一笔钱。这种手段危害性比较大。银行应该及时更新房子的评估价值，注重审查借款人的真实还款能力，避免欺诈骗贷，有效防控消费金融风险。

　　广州市房地产中介协会曾就“高评高贷”曾发布存量房购房风险提示。2024年12月23日，该协会称，个别城市出现新房项目及中介机构违规发布买房“零首付”、代办“首付贷”等信息。需办理住房按揭贷款的购房人，应通过正规金融机构办理按揭贷款申请手续，切勿通过签订阴阳合同、“高评高贷”等方式办理贷款。

　　广州一位大型律师所的律师认为，“高评高贷”违反了诚实信用原则，扰乱了金融市场和房地产市场的秩序，本质上是一种“骗贷”的违法行为。情节严重的，可能涉嫌贷款诈骗罪，买卖双方可能需要承担法律责任。

　　记者查阅中国裁判文书网发现，2020年就有“高评高贷”相关判决案例。广东省广州市荔湾区人民法院的一份刑事判决书显示，2015年底至2016年4月，黄某在经营广州市名登房地产代理有限公司期间，伙同罗某违反国家金融管理秩序和国家金融信贷资金管理制度，虚假提高房产交易价格为客户办理购房“零首付”、制造假首期流水和假购房首付证明等方式骗取银行贷款。最终，中介黄某犯骗取贷款罪，判处有期徒刑十个月，并处罚金三万元。买家罗某犯骗取贷款罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年，并罚金八千元。